二手房：普通商品住房買賣雙方如何繳納稅費

　　按照中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的精神和國家稅務(wù)總局、省地稅局的總體工作部署，我市地稅部門自去年八月起，穩(wěn)步推進應(yīng)用評估技術(shù)加強存量房交易稅收管理工作。今年4月1日起，在全市范圍內(nèi)全面應(yīng)用存量房交易計稅價格評估管理系統(tǒng)對住宅存量房交易進行計稅價格評估。由于住宅存量房交易涉及納稅人數(shù)量多，且多為個人納稅人，地稅部門整理了多個住宅存量房交易中的典型案例，通過典型案例可以讓納稅人知道不同情形下的納稅計算方法，近期以連載形式呈現(xiàn)給讀者，方便廣大納稅人知曉。

　　案例一個人銷售購買不足5年的普通商品住房，買賣雙方如何繳納稅費？

　　孫先生2009年4月在廣州市區(qū)購買了一套建筑面積為100平方米的商品房。支付房屋價款120萬元，繳納契稅1.8萬元，支付裝修費用15萬元，實際支付住房按揭貸款利息1萬元。房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名為孫先生本人。2012年4月孫先生將此房以160萬元賣給小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林戶籍在廣州。經(jīng)地稅機關(guān)評估160萬元的申報價格合理。孫先生能夠提供售房合同、購房合同、購房發(fā)票、裝修發(fā)票、契稅完稅憑證等扣除憑證。孫先生和小林分別要繳納哪些稅費？

　　（一）賣方孫先生：需要繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅，暫免繳納土地增值稅和印花稅。

　　1. 營業(yè)稅及附加

　　孫先生應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅，稅率為5%，同時，還應(yīng)繳納隨營業(yè)稅附征的城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加，三者合計金額為營業(yè)稅計稅營業(yè)額的0.6%。具體視交易房產(chǎn)類型和購買年限而有不同的規(guī)定，其中，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，不區(qū)分房產(chǎn)類型，全額征收營業(yè)稅。

　　應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加＝售房收入×（5%+0.6%）＝1600000×（5%+0.6%）＝89600元

　　2. 土地增值稅和印花稅

　　個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅。

　　3. 個人所得稅

　　孫先生能夠提供合法、有效的售房合同、購房合同和房產(chǎn)原值憑證等證明材料，可據(jù)實征收個人所得稅。應(yīng)納稅額＝（轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額－房產(chǎn)原值－合理稅費）×20%。

　　其中，商品房的房產(chǎn)原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　　房產(chǎn)原值＝1200000+18000=1218000元

　　合理稅費是指孫先生轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，以及按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。其中：

　　（1）支付的住房裝修費用。孫先生能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列的是孫先生的姓名，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，裝修費用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　裝修費用最高扣除限額＝1218000×10%＝121800元

　　（2）支付的住房貸款利息。孫先生向貸款銀行實際支付的住房按揭貸款利息1萬元，可以憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　合理稅費＝營業(yè)稅及附加+住房裝修費用+住房貸款利息＝89600+121800+10000=221400元