2015房估案例與分析考點：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價的基本思路，用下列模擬一個典型投資者思想活動的例子，可以較好地反映出來。

假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價格來購買它？無疑，我明白購買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過它賺取利潤。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個，他們都懷有與我一樣的動機。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤，否則，爭奪該塊土地的競爭將使我得不到它，從而我會一無所獲。但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤也不能比別人所愿意獲得的最低利潤少，或?qū)⒋速Y金、時間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤少，否則我還不如將此資金、時間和精力投到其他方面（此點是基于機會成本的考慮）。所以，我只求得到社會上同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的一般正常利潤。而為了得到這塊土地，我首先得仔細分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場，還是建寫字樓或住宅。

在做了這些工作之后，我要預(yù)測這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計算利息。這也是基于機會成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費（包括購買土地時作為買方要繳納的稅費和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方要繳納的稅費）及要獲得開發(fā)利潤。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價格是多少。毫無疑問，它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、費用以及利息、稅費和利潤等之后所剩的數(shù)額。

由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。

假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。

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