09年房地產(chǎn)估價(jià)師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百三十六）

　　第一百三十六條　建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　[解釋]本條是關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)立的規(guī)定。

　　土地資源具有稀缺性和不可再生性，如何充分地發(fā)掘土地的價(jià)值，是各國共同面臨的課題。隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展，特別是現(xiàn)代化專業(yè)技術(shù)的進(jìn)步，分層次開發(fā)土地成為了土地利用的新趨勢。我國一些地區(qū)也出現(xiàn)利用地下空間建造地下商場、車庫等設(shè)施，利用地上空間建造空中走廊、天橋等情況。對于空間利用的問題，我國有的地方在出讓土地時(shí)也進(jìn)行過探索：將建設(shè)用地使用權(quán)人對空間享有的權(quán)利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，其中建筑物的高度根據(jù)規(guī)劃確定；深度根據(jù)技術(shù)指標(biāo)確定的建筑物的基底位置確定。確定范圍之外的土地使用權(quán)仍屬于國家，國家可以再次出讓。由于我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未對土地分層出讓的問題做出過規(guī)定，實(shí)踐中對于專門利用地下或者地上空間的權(quán)利性質(zhì)仍不明確，造成一些土地登記機(jī)構(gòu)無法辦理登記手續(xù)，相關(guān)設(shè)施權(quán)利人的權(quán)利得不到確認(rèn)和法律上的保護(hù)。因此，在物權(quán)法中，對土地分層次利用的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范勢在必行。

　　如何在物權(quán)法中規(guī)定空間利用的權(quán)利，在物權(quán)法起草過程中有不同的意見。有人建議，在用益物權(quán)一編對“空間利用權(quán)”設(shè)專章，對空間利用權(quán)的設(shè)定、期限、轉(zhuǎn)讓、抵押等問題做出規(guī)定。有人建議，空間權(quán)可分為空間基地使用權(quán)、空間農(nóng)地使用權(quán)、空間鄰地利用權(quán)等，因此，應(yīng)當(dāng)把這些權(quán)利放人物權(quán)法相應(yīng)的章節(jié)里分別規(guī)定。

　　羅馬法中存在“誰擁有土地誰擁有土地之無限上空”的主張，但是該觀點(diǎn)在現(xiàn)代社會(huì)中已經(jīng)被拋棄，即使在土地私有的國家也不存在因擁有土地而當(dāng)然享有該土地上下空間權(quán)利的問題。隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展，對土地的需求量越來越大，土地分層次利用的問題也日益突出。為了適應(yīng)土地利用由平面趨向立體化發(fā)展的趨勢，增加土地分層利用的效用，有的大陸法系國家和地區(qū)在民法地上權(quán)中規(guī)定空間利用的問題，有的國家和地區(qū)單行法中也涉及空間利用權(quán)的內(nèi)容，1966年日本對民法典修改時(shí)，增加了空間地上權(quán)的內(nèi)容。規(guī)定地下或者空間因定上下范圍及有工作物，可以以之作為地上權(quán)的標(biāo)的。我國臺灣地區(qū)“民法”制定時(shí)，僅就普通地上權(quán)做了規(guī)定，未規(guī)定空間地上權(quán)。1988年臺灣地區(qū)制定的“大眾捷運(yùn)法”確立了空間地上權(quán)的內(nèi)容，規(guī)定大眾捷運(yùn)系統(tǒng)主管機(jī)關(guān)因路線工程上之必要，可以穿越公有、私有土地之上空或者地下，其土地所有人、占有人或者使用人不得拒絕，必要時(shí)可以就其需用之空間范圍協(xié)議取得地上權(quán)，協(xié)議不成時(shí)，通過征收來取得，并給予相應(yīng)的補(bǔ)償。據(jù)了解，臺灣地區(qū)正在對“民法”進(jìn)行修訂，其中對于“地上權(quán)”的一項(xiàng)重要修正，就是明確規(guī)定“空間地上權(quán)”，即地上權(quán)得在他人土地上下之一定空間范圍內(nèi)設(shè)定。英美法系國家對于空間利用權(quán)也有相應(yīng)的規(guī)定。19世紀(jì)20年代，美國城市開始進(jìn)入土地的立體開發(fā)時(shí)期，將土地上下空間的利用從土地地表分離出來，在一定高度予以分割。在此基礎(chǔ)上以一定空間為客體允許讓渡、租賃。1927年美國伊利諾伊州制定的關(guān)于鐵道上空讓渡、租賃的空間權(quán)立法，是美國歷史上第一部關(guān)于空間權(quán)的成文法。1973年俄克拉荷馬州也出臺了空間法，使已獲得承認(rèn)的空間權(quán)以成文法的形式加以確認(rèn)。根據(jù)該法的規(guī)定，空間權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)，可以成為所有、讓渡、租賃、擔(dān)保及繼承的標(biāo)的，并且在征稅及征收上適用不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定。

　　我國城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有。土地的性質(zhì)決定了土地上下空間的所有權(quán)屬于國家和集體，當(dāng)事人只能通過設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的方式取得對土地以及上下空間的使用。目前，集體土地需要征收為國家所有后才能出讓，國家在出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，只要對建筑物的四至、高度、建筑面積和深度做出明確的規(guī)定，那么該建筑物占用的空間范圍是可以確定的。根據(jù)本法第一百三十八條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確規(guī)定建設(shè)物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施占用的空間范圍，這樣建設(shè)用地使用權(quán)人對其取得的建設(shè)用地的范圍就能界定清楚。比如，同一塊土地地下10米至地上70米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司建寫字樓；地下20-40米的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給乙公司建一地下商場。在分層出讓建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，不同層次的權(quán)利人是按照同樣的規(guī)定取得土地使用權(quán)的，在法律上他們的權(quán)利和義務(wù)是相同的，只不過其使用權(quán)所占用的空間范圍有所區(qū)別。所以，建設(shè)用地使用權(quán)的概念完全可－以解決對不同空間土地的利用問題，物權(quán)法沒有引人空間利用權(quán)的概念。因此，本條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　那么，如何調(diào)整同一塊土地不同用益物權(quán)人之間的關(guān)系呢？根據(jù)本法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人根據(jù)相鄰關(guān)系的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為相鄰各權(quán)利人提供必要的便利，并在其權(quán)利受到損害時(shí)，可以請求相鄰權(quán)利人補(bǔ)償。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人想提高自己土地的便利和效益，可以通過設(shè)定地役權(quán)取得對他人土地的利用。以上規(guī)定完全適用于分層設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)。在土地分層出讓的情況下，不同層次的建設(shè)用地使用權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)適用相鄰關(guān)系的規(guī)定。如果建設(shè)用地使用權(quán)人一方需要利用另一方的建設(shè)用地，同樣可以通過設(shè)定地役權(quán)來解決。總之，物權(quán)法所有適用于“橫向”不動(dòng)產(chǎn)之間的相鄰關(guān)系和地役權(quán)等規(guī)定都適用于“縱向”不動(dòng)產(chǎn)之間。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

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