2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》復(fù)習(xí)資料精華（18）

　　房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?/strong>

　　房地產(chǎn)特別是其中的土地，是各種生產(chǎn)、生活等活動都不可缺少的基礎(chǔ)要素，又不可移動，有時為了公共利益的需要，如興建道路、公園、學(xué)校、機(jī)場等，或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或者征用農(nóng)民集體所有的土地、國有土地上單位和個人的房屋及其他房地產(chǎn)。過去沒有區(qū)分征收和征用，統(tǒng)稱為“征用”。2004年3月14日修改后的憲法作了區(qū)分，2004年8月28日土地管理法作了相應(yīng)修正，把過去的“征用”改為“征收”。“征用”一詞仍然使用，但涵義有所不同。征收與征用的主要區(qū)別是：征收的實質(zhì)是強(qiáng)制收買—主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題；征用的實質(zhì)是強(qiáng)制使用—只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，即是一種強(qiáng)制的臨時使用房地產(chǎn)的行為。

　　盡管征收、征用是為了公共利益的需要，具有一定的強(qiáng)制性，但都不能是無償?shù)?，必須依法給予補(bǔ)償。例如，《中華人民共和國憲法》（2004年3月14日修正文本，以下簡稱《憲法》）第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”；第十三條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！段餀?quán)法》第四十二條規(guī)定：“征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第四十四條規(guī)定：“單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。”《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日修正文本，以下簡稱《土地管理法》）第二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償”?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日修正文本，以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）第六條規(guī)定：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”第二十條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。”《城市房屋拆遷管理條例》（2001年6月13日中華人民共和國國務(wù)院令第305號發(fā)布）第四條規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償、安置”。

　　征用房地產(chǎn)不僅應(yīng)當(dāng)給予使用上的補(bǔ)償（補(bǔ)償金額相當(dāng)于租金），如果房地產(chǎn)被征用后毀損、滅失的，還應(yīng)當(dāng)按照實際損失給予補(bǔ)償。例如，房地產(chǎn)被征用后毀損的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)毀損前后價值之差的補(bǔ)償金額；房地產(chǎn)被征用后滅失的，征用補(bǔ)償金額應(yīng)包括使用上的補(bǔ)償金額和相當(dāng)于被征用房地產(chǎn)價值的補(bǔ)償金額。而確定上述征收、征用的補(bǔ)償金額等，就需要房地產(chǎn)估價提供參考依據(jù)。

　　例如，《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a(bǔ)償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中，第二十四條規(guī)定實行貨幣補(bǔ)償?shù)模?ldquo;貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”；第二十五條規(guī)定“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價”。具體地說，實行貨幣補(bǔ)償方式的，要對被征收房屋的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估，為確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~提供依據(jù)；實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的，要對被征收房屋的房地產(chǎn)市場價值和所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值進(jìn)行評估，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價＝所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價值－被征收房屋的房地產(chǎn)市場價值

　　某市于2005年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/㎡，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/㎡，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/㎡；重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/㎡；則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以（?。┰?㎡為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。（2005年試題）
　　A．4000
　　B．5000
　　C．6000
　　D．9000
　　答案：C

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