房地產(chǎn)估價師答疑精華——收益法計(jì)算收益價格

　　【提問】在收益法計(jì)算收益價格時，應(yīng)有一個前提，在土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償，能否作為錯誤指出？

　　【回答】學(xué)員jltj2009，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　關(guān)于“且對收回的建筑物不予補(bǔ)償”這個規(guī)定是在2008年國土資源部和國家工商行政管理總局制定的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本第二十六條中明確規(guī)定的（參見《房地產(chǎn)估價理論與方法》教材311頁）。

　　在2008年后的估價案例中，未說明土地使用權(quán)期限屆滿時，對收回的建筑物不予補(bǔ)償，即可作為錯誤指出來。祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】在計(jì)算1999年和2000年的毛收入時，老師講到對租賃保證金利息不予折現(xiàn)?？墒?， 沒有告訴保證金在年末還是年初?。?/p>

　　假設(shè)在年末收取，需要折現(xiàn)的話，折現(xiàn)率取2.25%，正確嗎？

　　【回答】學(xué)員freetk00490353，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　發(fā)生在年末

　　出租的時候（即年初）就先收取保證金的，所以利息發(fā)生在年末，這里不需要折現(xiàn)，因?yàn)?999年年初收取租金和1998年押金產(chǎn)生的利息，2000年也是一樣

　　需要折現(xiàn)的話，折現(xiàn)率取2.25%，——如果需要折現(xiàn)，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝凈收益，凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價時點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】感覺2.25%，不能算折現(xiàn)率吧？

　　【回答】學(xué)員freetk00490353，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　抱歉，剛才漏掉了

　　如果需要折現(xiàn)，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝凈收益，凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價時點(diǎn)不是按您這樣用貸款利率折現(xiàn)的

　　【追問】下載附件

　　【回答】學(xué)員laoshe36，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　需要折現(xiàn)的話，折現(xiàn)率取2.25%，——如果需要折現(xiàn)，那么（利息收入+有效毛租金收入）＝有效毛收入，然后：有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用＝凈收益，凈收益用折現(xiàn)率7.45%折現(xiàn)到估價時點(diǎn)所以不需要折現(xiàn)。

　　祝您學(xué)習(xí)愉快！

　　【追問】下載附件

　　老師：

　　這里房租收取的時點(diǎn)（年初）跟押金利息收入的時點(diǎn)（年末）是不同的。

　　劉老師講課的時候說，押金是年初就讓租客交了，但是，當(dāng)時收取的只是押金，押金的利息收入應(yīng)該是到年底，存在銀行一年后才有收入的。

　　如果是在99年初就有押金利息收入的話，那也應(yīng)該是98年的押金利息收入。

　　而99年租金的收入是在年初，題目也交代了的。不在同一個時點(diǎn)，可以直接相加嗎？

　　再看看書中318頁中，最后計(jì)算價值的公式中，99年的收入沒有折現(xiàn)。題目已視同收入都是在年初了。（因?yàn)轭}目認(rèn)為計(jì)算過程中已經(jīng)折現(xiàn)了）

　　還有，在所有的運(yùn)營費(fèi)用中，一般都是在年度均勻發(fā)生的，是否也需要考慮一下費(fèi)用是否需要折現(xiàn)的問題。

　　請老師細(xì)細(xì)看下題目的整個過程。幫助解答，謝謝！

　　【回答】學(xué)員laoshe36，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　您的理解也有道理的，每年的押金利息折現(xiàn)到期初

　　不過押金利息本身就占的比重很小，所以這里它跟租金一塊簡化計(jì)算也不建議作為錯誤指出了

　　祝您順利通過考試！

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價案例與分析

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