2006年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》計算題

　　【提問】因?yàn)榇鸢缚床磺宄?，請老師把答案在列式一下，謝謝!
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預(yù)計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值（房地產(chǎn)報酬率取8％）。
　　承租人權(quán)益=租約內(nèi)市場租金下的價值-租約內(nèi)約定租金下的價值，解題過程為：

　　有租約租期內(nèi)的價值=1000×12×150×2=360(萬元/兩年)
　　兩年期的折現(xiàn)率i=(1+8%)2-1=16.64%
　　租期內(nèi)有租約的權(quán)益價值=360/16.64%×[1-1/(1+16.64%)8]=1531.967738 (萬元）
　　無租約的價值=12×1000×200=240萬元
　　租期內(nèi)無租約的權(quán)益價值=240/(8%-5%)×[1-(1+5%)16/(1+8%)16]=2902.717726 萬元
　　2006年10月1曰的承租人權(quán)益價值=2902.717726 -1531.967738 =1370.749988

　　【追問】2006年10月1曰至2020年10月1日應(yīng)該是14年不是16年?
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問題答復(fù)如下：2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租期為20年
　　【追問】另解租約內(nèi)約定租金下的價值：
　　每2年末支付的租金換算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88（元）
　　租約內(nèi)約定租金下的價值=1730.88*[1-（1+8%）^-16]/8%=1532.066(萬元）
　　對否？
　　【回答】學(xué)員ljw962，您好！您的問題答復(fù)如下：
　　對，也可以這樣算的
　　【追問】為什么運(yùn)營費(fèi)用不扣？還有就是
　　另解租約內(nèi)約定租金下的價值：
　　每2年末支付的租金換算成年金=150*2*12*8%/[（1+8%）^2-1]=1730.88
　　看不懂
　　每2年末支付的租金換算成年金A1
　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88萬元
　　這樣算為什么不對？
　　麻煩老師了，謝謝
　　【回答】學(xué)員zhuna0107，您好！您的問題答復(fù)如下：

　　假設(shè)2年一付的利率為i，那么（1+i)＝（1+8%)2，是不是？從而得到i＝16.64%

　　按您的算法也可以，也是對的。
　　【追問】如果是租金每2年支付一次，租金發(fā)生在年初則

　　150*2*12*0.1=A1/8%×[1-（1+8%）^-2]
　　A1=201.88萬元
　　租約期內(nèi)的租金現(xiàn)值之和為201.88/8%×[1-（1+8%）^-15]+201.88

　　這樣做對嗎？

　　還有就是我買的參考書上扣除運(yùn)營費(fèi)用，求承租人價值扣運(yùn)營費(fèi)用嗎？

　　謝謝老師

　【回答】學(xué)員zhuna0107，您好！您的問題答復(fù)如下：
　　可以按您的來算。

　　承租人權(quán)益價值不扣除運(yùn)營費(fèi)用的，承租人權(quán)益價值就是從承租人的角度來看，租金比市場租金要低，相對來說承租人賺了多少。跟出租人的運(yùn)營費(fèi)用沒有關(guān)系。
　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師---房地產(chǎn)估價理論與方法

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