2015年房地產(chǎn)估價師案例與分析考前自測題（四）

　　五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]
　　14、××商務(wù)樓估價報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價師聲明（略）

　　估價的假設(shè)和限制條件（略）

　　估價結(jié)果報告
　　一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。

　　三、估價對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。
　　××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
　　估價對象其他內(nèi)容描述（略）

　　四、估價目的評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間2003年4月1日六、價值定義本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、估價依據(jù)（略）

　　七、估價方法根據(jù)估價對象特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價，然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　八、估價結(jié)果估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元（大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整），單價為人民幣2544元/m2（大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　九、估價人員（略）

　　十、估價作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十一、估價報告應(yīng)用的有效期（略）

　　估價技術(shù)報告
　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價方法選用（略）

　　六、估價測算過程
　　（一）收益法估價測算過程1.估算年有效毛收入根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

　　①1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（萬元）

　?、?層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（萬元）

　?、?層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（萬元）

　　④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（萬元）

　?、?層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（萬元）

　?、?層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（萬元）

　?、?、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（萬元）

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（萬元）

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