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2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)總結(jié):獨(dú)立客觀公正原則

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  第二節(jié) 獨(dú)立、客觀、公正原則

  獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上,評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。具體地說(shuō),“獨(dú)立”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要憑借自己的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià),而不要受任何單位和個(gè)人的非法干預(yù)。“客觀”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要從客觀實(shí)際出發(fā),反映事物的本來(lái)面目進(jìn)行估價(jià),而不要帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn)。“公正”是要求房地產(chǎn)估價(jià)師要公平正直地進(jìn)行估價(jià),而不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。

  房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則,是因?yàn)樵u(píng)估出的價(jià)值如果不公平合理,則必然會(huì)損害相關(guān)當(dāng)事人中某一方的利益,也有損于房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以至整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的聲譽(yù)和公信力。例如,以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià),如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)值高,則借款人得利,貸款人的風(fēng)險(xiǎn)增加,甚至影響金融安全。以房屋拆遷補(bǔ)償為目的的估價(jià),如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)值低,則被征收人受損,甚至影響社會(huì)穩(wěn)定;反之,則被征收人得利,征收人受損。以人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)為目的的估價(jià),如果評(píng)估價(jià)值比客觀合理的價(jià)值低,則可能導(dǎo)致被執(zhí)行人的房地產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài),使執(zhí)行人受損;反之,可能導(dǎo)致流拍,使申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn),合法權(quán)益得不到保障。以房地產(chǎn)稅收為目的的估價(jià),如果估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人少交稅,則造成稅款流失;而無(wú)論是估價(jià)結(jié)果導(dǎo)致納稅人多交稅還是少交稅,都造成稅負(fù)不公平。

  為了保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師獨(dú)立、客觀、公正地估價(jià),一是要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是一個(gè)不依附于他人、不受他人束縛具有獨(dú)立的法人地位的機(jī)構(gòu)。這方面的具體要求是估價(jià)機(jī)構(gòu)必須“脫鉤改制”,并由估價(jià)師為主的自然人出資設(shè)立。估價(jià)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性,是客觀、公正估價(jià)的前提。二是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有除依法收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)以外的任何現(xiàn)實(shí)的或潛在的利害關(guān)系,與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)的或潛在的利益關(guān)系。如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與委托人或估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系,,則估價(jià)時(shí)就難以做到公平公正。即使自認(rèn)為有良好的道德自律能保證估價(jià)結(jié)果客觀合理,但估價(jià)報(bào)告的公信力往往也會(huì)受到人們的懷疑。因此,當(dāng)估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與委托人或估價(jià)對(duì)象關(guān)系人有利害關(guān)系或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系的,應(yīng)當(dāng)主動(dòng)回避。三是要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師在估價(jià)中不應(yīng)受委托人等外部因素的干擾,不應(yīng)屈從于外部壓力,應(yīng)當(dāng)“我行我素”。此外,估價(jià)師還必須有良好的職業(yè)道德,不能受任何私心雜念的影響。

  在估價(jià)操作層面,為了評(píng)估出客觀合理的價(jià)值,估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià):各方當(dāng)事人均是出于利己動(dòng)機(jī)并且是理性而謹(jǐn)慎行事的,例如,買(mǎi)者不肯枉花一分錢(qián)購(gòu)買(mǎi),賣(mài)者不肯少得一分錢(qián)出售。其次,估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來(lái)考慮評(píng)估價(jià)值,也就是說(shuō)“換位思考”。在實(shí)際交易中,各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的,例如買(mǎi)者的心態(tài)是出價(jià)不能高于預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來(lái)的收益,或重新購(gòu)建價(jià)格,或類(lèi)似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格;賣(mài)者的心態(tài)是要價(jià)不能低于他對(duì)該房地產(chǎn)已投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本及應(yīng)獲得的期望利潤(rùn),或類(lèi)似房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。然后,估價(jià)師再以專(zhuān)家的身份來(lái)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值:先假設(shè)評(píng)估價(jià)值的高低不是與自己無(wú)關(guān),即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色,評(píng)估價(jià)值的高低會(huì)對(duì)自己有何影響,假如自己是買(mǎi)方會(huì)怎樣,是賣(mài)方又會(huì)怎樣。在此基礎(chǔ)上自然就會(huì)權(quán)衡出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。

  2.房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在( )的立場(chǎng)上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。(2005年試題)
  A.委托人
  B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者
  C.管理部門(mén)
  D.中立

  答案:D

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發(fā)布:2007-07-13 10:07    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁(yè)]    [關(guān)閉]
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