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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》總結(jié):成本法及其運(yùn)用

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  第七章 成本法及其運(yùn)用

  本章介紹房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一的成本法,包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容。

  第一節(jié) 成本法概述

  一、成本法的含義

  成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。所謂重新購建價(jià)格,是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出,或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊,是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損,其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。

  成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法,即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個(gè)組成部分,然后分別求取各個(gè)組成部分,再將各個(gè)組成部分相加。因此,成本法也被稱為積算法,由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本(不含利潤),而是價(jià)格(包含利潤)。但在該方法中也用到了通常意義上的成本,此外還用到了費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。因此,在遇到“成本”、“費(fèi)用”、“支出”、“代價(jià)”等詞時(shí),要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。

  成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值簡稱為積算價(jià)格。

  成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的房地產(chǎn)價(jià)值能讓人們“看得見”--人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是不必要的,哪些是重復(fù)的,哪些被遺漏了,哪些被高估了,哪些被低估了。因此,成本法測(cè)算出的房地產(chǎn)價(jià)值看似有“依據(jù)”,特別是在有“文件”規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成和相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

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發(fā)布:2007-07-13 10:06    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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