2015房地產(chǎn)估價師考點(diǎn)分析：明確估價時點(diǎn)

　?。ㄈ┟鞔_估價時點(diǎn)

　　估價時點(diǎn)從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估，價目的決定的。具體地說，實際估價中的估價時點(diǎn)是由估價師根據(jù)估價目的、在征求委托人同意后確定的。

　　明確估價時點(diǎn)是明確需要評估的價值是在哪個特定時間的價值。如果估價時點(diǎn)不明確，估價將難以進(jìn)行。因為房地產(chǎn)市場是不斷變化的，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間通常會有不同的價值。

　　大多數(shù)估價是評估現(xiàn)在的價值，但在某些情況下，需要評估過去或者未來某個日期的價值。估價時點(diǎn)究竟是現(xiàn)在、過去還是未來，是由估價目的決定的。例如，房屋拆遷估價的估價時點(diǎn)，一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日（拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點(diǎn)）；對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價的估價時點(diǎn)應(yīng)為原估價報告所確定的估價時點(diǎn)，除非原估價報告所確定的估價時點(diǎn)有誤。因此，估價時點(diǎn)不是委托人或估價師可以隨意假定的，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。

　　另外，估價時點(diǎn)一般應(yīng)采用公歷表示，精確到日。估價時點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估計作業(yè)日期或者估價師實地查看估價對象期間的某個日期為估價時點(diǎn)，不得早于估價委托書出具日期，不得晚于估價報告出具日期，原則上為完成估價對象實地查看之日。估價時點(diǎn)為過去的，確定估價時點(diǎn)應(yīng)早于估價委托書出具日期。估價時點(diǎn)為未來的，確定的估價時點(diǎn)應(yīng)晚于估價報告出具日期。

　?。ㄋ模┟鞔_價值類型

　　價值類型與估價時點(diǎn)一樣，從本質(zhì)上講不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。

　　明確價值類型是明確所要評估的價值具體是哪種類型的價值。如果價值類型不明確，將難以進(jìn)行估價。因為同一宗房地產(chǎn)在同一估價時點(diǎn)下的不同類型的價值會有所不同，即使是運(yùn)用相同的估價方法，其中的參數(shù)、系數(shù)等的取值可能不同。

　　大多數(shù)估價是評估市場價值，但在某些情況下，需要評估的可能是投資價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值。這些價值的含義已在前面有關(guān)章節(jié)中作了介紹。

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