房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：最高最佳使用原則

　　6．最高最佳使用原則

　　6.1最高最佳使用的內(nèi)涵

　　6.2三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

　　6.3五種估價(jià)前提

　　6.1最高最佳使用的內(nèi)涵

　　定義

　　最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過(guò)充分合理的率證，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用，是房地產(chǎn)利用競(jìng)爭(zhēng)與估優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳

　　四個(gè)條件

　　法律上許可

　　技術(shù)上可能

　　經(jīng)濟(jì)上可行

　　價(jià)值最大化

　　6.2三大經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

　　6.2.1收益遞增遞減原理－確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.2均衡原理－確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.3適合原理－確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途

　　6.2.1收益遞增遞減原理

　　每一種投入產(chǎn)出關(guān)系－收益遞減規(guī)律或邊際收益遞減原理

　　假定僅有一種投入量是可變的，其他投入量保持不變，則隨著該種可變投入量的增加，在開(kāi)始時(shí)，產(chǎn)出量的增加是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增加達(dá)到某一點(diǎn)以后，產(chǎn)出量的增加會(huì)越來(lái)越小

　　具體表現(xiàn)：土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度超過(guò)一定限度以后，收益開(kāi)始下降

　　二種投入產(chǎn)出關(guān)系－規(guī)模收益或規(guī)模報(bào)酬規(guī)律

　　假定以相同的比例來(lái)增加所有的投入量，產(chǎn)出有三種可能

　　規(guī)模收益不變－產(chǎn)出量竺于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞增－產(chǎn)出量的增加比例大于投入量的增加比例

　　規(guī)模收益遞減－產(chǎn)出量的增加比例小于投入量的增加比例

　　具體表現(xiàn)：在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般先經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞增階段，然后經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益不變階段，再經(jīng)過(guò)一個(gè)規(guī)模收益遞減階段

　　6.2.2均衡原理

　　含義

　　均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用

　　如建筑物與土地的組合四種情況

　　空地VL

　　土地上有一與其組合為最高最佳使用的建筑物

　　V=VL+VB

　　土地上有一陳舊過(guò)時(shí)，需要拆除的建筑物

　　V=VL+建筑物殘值－建筑物的拆遷費(fèi)用

　　土地上有一過(guò)大或過(guò)高檔次的建筑物

　　VB=重置價(jià)格－功能折舊額

　　【重點(diǎn)】

　　房地產(chǎn)的價(jià)值＝土地價(jià)值＋建筑物價(jià)值＝土地單價(jià)×土地面積＋建筑物的單價(jià)×建筑面積

　　【2007年真題】

　　利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對(duì)象的（ ?。?。

　　A．最佳規(guī)模

　　B．最佳經(jīng)營(yíng)手段

　　C．最佳集約度

　　D．最佳管理方式

　　E．最佳投資渠道

　　【答案】 AC

　　【2006年真題】

　　均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來(lái)判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（ ?。?/p>

　　【答案】 x

　　【解析】均衡原理是以估價(jià)對(duì)象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模

　　6.2.3適合原理

　　是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用

　　三原理綜合，當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用

　　【2006年真題】

　　根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（ ?。r(shí)，便為最高最佳使用。

　　A．與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

　　B．達(dá)到規(guī)模遞增

　　C．內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

　　D．外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

　　E．外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

　　【答案】 AC

　　6.3五種估價(jià)前提

　　保持現(xiàn)狀前提

　　房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀的條件：（新房地產(chǎn)價(jià)值－將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）現(xiàn)狀裝飾裝修的房地產(chǎn)價(jià)值

　　改變用途前提

　?。ㄐ掠猛镜姆康禺a(chǎn)價(jià)值－改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）>現(xiàn)有途的房地產(chǎn)價(jià)值

　　重新開(kāi)發(fā)前提

　?。ㄖ匦麻_(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）>現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)值

　　上述情形的組合

　　【2007年真題】

　　某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬(wàn)元，除此無(wú)其他更好的用途，則根據(jù)（ ?。?yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。

　　A．合法原則

　　B．最高最佳使用原則

　　C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　D．替代原則

　　【答案】B

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