房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房買賣合同

　　3.8 商品房買賣合同

　　3.8.1 商品房買賣合同的主要內(nèi)容

　　3.8.2 商品房合同的計價方式

　　3.8.3 誤差的處理方式

　　3.8.4 中途變更規(guī)劃、設(shè)計

　　3.8.5 保修責(zé)任

　　3.8.1 商品房買賣合同的主要內(nèi)容

　　當事人名稱和姓名、住所

　　商品房基本情況

　　商品房的銷售方式

　　商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間

　　交付使用條件及日期

　　裝飾、裝修標準承諾

　　供水、供電等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任

　　公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬

　　面積差異的處理方式

　　辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜

　　解決爭議的辦法

　　違約責(zé)任

　　雙方約定的其他事項

　　3.8.2 商品房合同的計價方式

　　計價方式

　　按套（單元）計價

　　按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價

　　產(chǎn)權(quán)登記方式

　　按建筑面積進行登記

　　3.8.3 誤差的處理方式

　　衡量誤差的指標

　　合同有約定的從其約定

　　合同款作約定的按以下原則處理

　　面積誤差比小于等于3％的，據(jù)實結(jié)算房價款（多退少補）

　　面積誤差比大于3％時

　　買受人有權(quán)退房。退房的開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息

　　買受人不退房的

　　產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，

　　面積誤差比在3％之內(nèi)的房價款由買受人補足

　　超出3％部分的房價款由開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人

　　產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積的

　　面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)的部分房價款由開發(fā)企業(yè)返還買受人

　　絕地值超過3％的房價款由開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人

　　【2007年真題】

　　商品房買賣合同約定面積為150平米，價格為40.00元每平米，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155平米，買賣雙方未對面積誤差的處理方式作出約定。根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為（ ）萬元。

　　A. 60.0 B. 61.0 C. 61.8 D. 62.0

　　【答案】C

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（ ）

　　A．商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

　　B．按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

　　C．按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

　　D．商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實計算房價款

　　【答案】C

　　3.8.4 中途變更規(guī)劃、設(shè)計

　　發(fā)生合法的變更時，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人

　　買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。如未作答復(fù)，視同接受變更以及由此引起的房價款的變更

　　開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定的時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房，并由開發(fā)企業(yè)承擔違約責(zé)任

　　3.8.5 保修責(zé)任

　　是指開發(fā)企業(yè)對購買人承擔的保修責(zé)任

　　保修期從交付之日起計算

　　【辨析】兩種保修責(zé)任

　　施工合同的中保修責(zé)任

　　是施工單位向建設(shè)單位（開發(fā)商）承擔責(zé)任的保修期

　　從工程竣工驗收合格之日起計算

　　購買合同中的保修責(zé)任

　　是開發(fā)企業(yè)向購買人承擔責(zé)任的保修期

　　從商品房交付之日起計算

　　【2006年真題】

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅，其保修期從（ ）之日起計算。

　　A．工程竣工

　　B．物業(yè)驗收合格

　　C．購房人實際入住

　　D．開發(fā)企業(yè)向購房人交付房屋

　　【答案】D

　　注意商品房的保修期與建筑施工保修期的區(qū)別

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