2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》課程講義（9）

　　二、各估價方法的適用對象和條件

　　1.比較法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：具有交易性的房地產(chǎn)。即經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住宅高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業(yè)廠房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠房、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，就難以采用比較法估價。

　?。?）適用條件：同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。有健全的房地產(chǎn)市場，便于掌握充足的交易實例資料。一般來說，合適的交易實例要選取3個以上才能滿足要求。如果交易實例太少，可能引起較大偏差。另外，房地產(chǎn)交易資料也要完整、真實，這是提高估價精確度的基本保證。

　　2.成本法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，在無法運用市場法估價時的房地產(chǎn)估價。

　?。?）適用條件：運用成本法時要求可正確計算估價對象的客觀成本、利潤、稅金等。運用成本法估價時要注意以下兩個方面的問題：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。二是要結(jié)合市場供求分析等來確定評估價值。當該類房地產(chǎn)市場供大于求時，應下調(diào)評估價值；當求大于供時，應上調(diào)評估價值。在后面我們將會看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運用成本法測算重新購建價格和折舊也有相當?shù)碾y度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價，不太適用于建筑物過于陳舊的房地產(chǎn)估價。成本法估價還要求估價人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價和技術(shù)經(jīng)濟等方面的專業(yè)知識。

　　3.收益法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅（用于出租的）、寫字樓，旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。例如，估價對象目前為自用或空閑的住宅，雖然沒有實際收益，但卻具有潛在收益，因為類似住宅以出租方式獲取收益的情形很多，因此可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據(jù)同一市場上有出租收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用類似于市場法的方法求出該住宅的凈收益或收入、費用等，再利用收益法來估價。但對于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)的估價，收益法大多不適用。

　?。?）適用條件：收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地量化。對未來的預期通常是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識做出的，因此，房地產(chǎn)估價師必須以廣泛、深入的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，依據(jù)科學的理論和方法，對房地產(chǎn)未來的收益和風險進行客觀而準確地計算，以確保估價結(jié)果的客觀公正性。

　　4.假沒開發(fā)法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，例如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝飾裝修、改建、擴建）。

　?。?）適用條件：有規(guī)劃條件要求、最有效開發(fā)方式、可正確計算各種費用。對于有城市規(guī)劃設(shè)計條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。在實際估價中，運用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于下列兩個預測：一是土地最佳開發(fā)利用方式的預測，即是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；二是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的預測，即是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

　　5.長期趨勢法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在過去長時期內(nèi)形成的變動規(guī)律做出判斷，借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在。因此，長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)估價。

　?。?）適用條件：擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，并且所擁有的歷史價格資料真實、可靠。擁有越長時期、越真實的歷史價格資料，做出的推測、判斷就會越準確、可信，因為長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。

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