房地產(chǎn)估價師答疑板精華——年期修正

　　【提問】如果直接用樓面地價作比較，不做年期修正可以得出正確答案嗎

　　【回答】您的問題答復如下：

　　直接用樓面地價作比較，不做年期修正是不能做出正確的判斷的。

　　祝您學習愉快！

　　祝您順利通過考試！

　　【追問】先算出樓面地價，用年金比較不也可以嗎？甲A=23.26 乙=22.84算出乙比較經(jīng)濟。這樣的適合報酬率一樣的情況是嗎？下面一道題有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元/㎡，報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/㎡，報酬率為6%.那么，甲的價格（?。┮业膬r格。先算出甲50年的年金甲A=286.1，乙A=217.95 報酬率不一樣的，統(tǒng)一到無限年限進行比較

　　甲：第一步：計算年凈收益額A＝V×（A/P，8%，50）＝3500×8%×（1+8%）50/【（1+8%）50－1】＝286.1第二步：計算無限收益年限下的土地使用權價值V＝286.1/8%＝3576.25元/平方米

　　乙：第一步：計算年凈收益額A＝V×（A/P，6%，30）＝3000×6%×（1+6%）30/【（1+6%）30－1】＝217.95第二步：計算無限收益年限下的土地使用權價值V＝190.33/6%＝3632.45元/平方米

　　所以：甲的價值小于乙的價值在永續(xù)年金比較結果甲低于乙為什么呢？

　　【回答】學員6070091，您好！您的問題答復如下：

　　您公式引用錯誤，甲和乙的350和360是樓面地價，是價值P，而您把它當成年收益額來計算，所以計算錯誤

　　祝您學習愉快！

　　【追問】387.69大于380.67說明甲好于乙呀

　　【回答】學員lihongyu6666，您好！您的問題答復如下：

　　投資一塊地，也就是購入一塊地，價格赿低赿經(jīng)濟。387.69大于380.67，所以投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟。

　　★問題所屬科目：房地產(chǎn)估價師——房地產(chǎn)估價理論與方法

　　責任編輯：淘淘

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