2015房估理論與方法要點(diǎn)：收益法的理論依據(jù)

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來(lái)的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用主要是利用它來(lái)推知未來(lái)，解釋預(yù)期的合理性。具體地說，一宗房地產(chǎn)過去的收益雖然與其當(dāng)前的價(jià)值無(wú)關(guān)，但又不意味著過去的收益毫無(wú)用處。過去的收益往往是預(yù)測(cè)未來(lái)收益的基礎(chǔ)和參考，除非外部條件發(fā)生了變化使過去的趨勢(shì)不再繼續(xù)下去。因此，為防止實(shí)際估價(jià)中隨意脫離估價(jià)對(duì)象的實(shí)際收益而預(yù)測(cè)其未來(lái)收益，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少近3年的各年收益，并在估價(jià)對(duì)象至少近3年及當(dāng)前類似房地產(chǎn)的收益水平的基礎(chǔ)上，合理預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。

　　收益法的基本思想首先可粗略地表述如下：由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來(lái)不斷地獲取收益。因此，可以將購(gòu)買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：投資者購(gòu)買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購(gòu)買房地產(chǎn)本身，而是購(gòu)買房地產(chǎn)未來(lái)所能產(chǎn)生的一系列收益，即以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金。這樣，對(duì)投資者來(lái)說，將資金用于購(gòu)買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用是相同的。于是，一宗房地產(chǎn)的價(jià)值就相當(dāng)于這樣一筆資金，如果將該筆資金存入銀行也會(huì)帶來(lái)與該房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益相等的收入。形象一點(diǎn)講，如果某筆資金×利率=房地產(chǎn)的收益那么，這筆資金就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。

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