房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第十八套模擬試題

一.單選題：

    1.建筑規(guī)模一般在1萬～3萬㎡之間，服務(wù)人口10萬一30萬人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間，該物業(yè)為（　　?。?BR>    A.市級購物中心　　　　　　　　
    B.區(qū)購物商場
    C.居住區(qū)商場　　　　　　　　　
    D.鄰里服務(wù)性商店
    標(biāo)準(zhǔn)答案：b
    解析：區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般在1萬～3萬㎡之間，服務(wù)人口10萬一30萬人，年?duì)I業(yè)額在l億～5億元之間．

    2.某承租人的基礎(chǔ)租金為10萬元／月，如果營業(yè)額的５％作為百分比租金，零售商在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為250萬元該月應(yīng)繳納的租金總額為（　　?。┤f元
    A.5　　　　　　
    B.10
    C.12.5　　　　　　　
    D.75
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c
    解析：（250萬元－10萬元／5％）×5％＝12.5萬元

    3.關(guān)于收益性物業(yè)的現(xiàn)金流，下列說法不正確的是（　?。?BR>    A.潛在毛租金收入＝物業(yè)內(nèi)全部可出租面積×最大可能租金水平
    B.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報(bào)告期實(shí)際的租金收入
    C.有效毛收入＝潛在毛租金收入一其他收入
    D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收人一經(jīng)營費(fèi)用
    標(biāo)準(zhǔn)答案：c
    解析：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入

    二.多選題：

    1.零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)（　　?。┓矫?，分為五種類型：
    A.位置
    B.建筑規(guī)模
    C.經(jīng)營商品的特點(diǎn)
    D.商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
    標(biāo)準(zhǔn)答案：B, C, D
    解析：零售商業(yè)物業(yè)的分類，主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍等三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型．

    2.凈租的形式一般有以下（　?。┓绞剑?BR>    A.租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)
    B.租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)
    C.所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付
    D.所有的經(jīng)營費(fèi)用都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, D
    解析：所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付方式為毛租．

    3.收益性物業(yè)管理中的經(jīng)營費(fèi)用包括（　　）
    A.固定資產(chǎn)折舊費(fèi)　　　
    B.免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)費(fèi)及利潤
    C.保險(xiǎn)費(fèi)　　　　　　　
    D.房產(chǎn)稅
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D

    4.在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（　?。?BR>    A.年度運(yùn)營預(yù)算　　　　
    B.資本流預(yù)算
    C.資本支出預(yù)算　　　　
    D.長期預(yù)算
    標(biāo)準(zhǔn)答案：A, C, D
    解析：在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運(yùn)營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

    三.判斷題：

    1.租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

    2.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時(shí)，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：抵押貸款還本付息要從凈收入中扣除

    3.為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值（V），可以用稅后現(xiàn)金流（NO I）除以資本化率（R），即V=NOI/R。
    標(biāo)準(zhǔn)答案：錯(cuò)誤
    解析：為了估算收益性物業(yè)的價(jià)值（V），可以用物業(yè)年凈經(jīng)營收入（NOI）除以資本化率（R），即V=NOI/R。

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