2008年房地產估價師考試《案例分析》練習題六

某大廈8套公寓房地產糾紛估價報告
封面（略）
目錄（略）
致委托方函（略）
估價師聲明（略）
估價的假設和限制條件

　　一、本報告所依據(jù)的與估價對象有關的法律文件來源。
　　1.由委托方提供的資料
　　鑒定委托書（原件）。
　　2.由××物業(yè)管理公司提供的資料
　　（1）國有土地使用證（復印件）；
　?。?）關于××房地產開發(fā)有限公司申請預售“××大廈”的批復（復印件）；
　?。?）××市商品房銷售許可證（復印件），
　?。?）××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表（復印件）；
　?。?）××大廈××單元房屋預售合同、××單元租轉售合同、××單元商品房買賣合同、××單元商品房買賣合同（復印件）。
　　本報告中所采用的由××物業(yè)管理公司提供的文件，我公司未向政府有關部門核實，其真實性由該公司負責。
　　二、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員向××市房地產管理部門有關人員的咨詢和了解，1997年、1998年××市商住樓的租金水平和售價水平基本無重大變化，高檔外銷公寓大多于1996年年底至1997年年初竣工并投入使用，延至1998年年底的租售情況都比較平穩(wěn)，因此此次評估的結果中，1998年6月18日與1997年4月25日的房地產價格相同，不做調整。
　　三、根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進行了入戶調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶型、結構、裝修方面情況一致。
　　四、××大廈的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，此次評估的估價對象為其公寓部分的8套住宅，因此，本報告的市場比較法中也同樣選取了比較實例中的公寓部分進行因素比較和系數(shù)修正。
五、在房地產的銷售和租賃過程中，不同樓層、戶型的房屋的價格有所不同。根據(jù)估價對象分布于不同樓層的特點，此次在評估過程中所選取的比較實例的價格為平均價，修正后的估價結果也為平均價，不再作樓層、朝向的價格調整。
　　六、本報告中對估價對象市場價格的把握，僅相對于估價時點估價對象的現(xiàn)狀而言，市場價格在具體實現(xiàn)過程中會受市場環(huán)境變化、處置費用、交易稅費等因素的影響，本報告的使用者在使用本報告的結果時應予充分考慮。
　　七、本次評估的目的是為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價值參考依據(jù)，評估結果的價格定義是估價對象在不同估價時點的房地產市場價格。在評估過程中，評估人員并未考慮對估價對象進行強制處分和短時間變現(xiàn)的特殊性。
　　八、本報告必須完整使用方為有效，對僅使用本報告中部分內容所導致的可能損失，本評估公司不承擔責任。
　　九、本報告中數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計算得出，由于在報告中計算的數(shù)據(jù)均按四舍五入保留兩位小數(shù)或取整數(shù)，因此，可能出現(xiàn)個別等式左右不完全相等的情況，但不影響計算結果及最終評估結論的準確性。
　　十、根據(jù)估價對象的實際情況，估價人員在測算1997年、1998年的房地產價格時采用了美元作為計算單位，測算2001年的價格時采用了人民幣作為計算單位。

房地產估價結果報告

　　一、委托方（略）
　　二、受托方（略）
　　三、估價對象
　?。ㄒ唬┕纼r對象界定
　　××大廈位于××市××區(qū)××路××號，××路與××路交叉口的東南角，建設用地面積為4995㎡，總建筑面積約為54000㎡，為地下2層和地上31層建筑，地上分A、B兩座，1～4層為商業(yè)裙樓，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。
　　此次委托方委托評估的估價對象是指××大廈××單元8套房屋。8套房屋的戶型相同，每套建筑面積均為135.55㎡，評估總建筑面積為1084.4㎡。
　?。ǘ嗬麪顩r
　　根據(jù)評估人員掌握的資料.××大廈由××房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)，1993年5月申請立項并開工建設。截止估價作業(yè)日期，××房地產開發(fā)有限公司已取得××大廈的《國有土地使用證》（證號：×國用××字第××號），土地使用權性質為出讓用地，土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，土地使用年限自1993年1月5日至2043年1月4日。
　　根據(jù)委托方的《鑒定委托書》，××房地產開發(fā)有限公司與××保稅區(qū)××貿易有限公司、××開發(fā)建設公司產生法律糾紛，涉及標的為××大廈××單元8套房屋。我公司此次評估的是該8套房屋在1997年4月25日、1998年6月18日、2001年6月5日的完全產權的市場價格。
　?。ㄈ┙ㄖ餇顩r
　　××大廈占地面積為4995㎡，銷售建筑面積為54046.66㎡，大廈外形為底部裙樓托舉兩棟橋角相對的方形大廈，外墻采用高級釉面錦磚與天然花崗石和玻璃幕墻貼面，地上高度約100m，建筑結構及風格在××商業(yè)區(qū)具有一定的標志性。大廈地下1～2層為設備層，地上1～4層為商業(yè)用房，5層為設備層，6～28層為公寓，29～31層為純寫字樓。大廈的A、B座各裝有三部芬蘭“通力”電梯；商業(yè)用房及寫字樓用房采用中央空調，公寓用房采用分體式空調。此次評估的對象為××大廈××單元的8套房屋，每套建筑面積為935.55㎡，總建筑面積為108.44㎡。該8套房屋的客廳與臥室內墻刷乳膠漆，實木地板，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋裝有1～2部分體式空調。
　　四、估價目的
　　為委托方對涉及上述估價對象的民事裁判提供價格參考依據(jù)。
　　五、估價時點
　?。?）1997年4月25日；
　　（2）1998年6月18日；
　?。?）2001年6月5日。
　　六、價值定義
　　本報告的估價結果是指估價對象（建筑面積1084.4㎡，土地用途為公寓），土地出讓年限為50年，在估價時點1997年4月25日，剩余土地使用年限45.7年；1998年6月18日，剩余土地使用年限44.55年；2001年6月5日，剩余土地使用年限41.58年，估價對象具備完整產權（能夠在市場上公開、自由地出售）條件下的房地產市場價格。
　　七、估價依據(jù)
　　本次評估的估價依據(jù)包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務院、建設部、國土資源部等有關部門頒布的有關法規(guī)和政策文件，委托方及××物業(yè)管理公司提供的有關資料，我公司掌握的房地產市場行情以及估價人員實地勘察所獲取的資料。具體資料如下：
　?。?）《中華人民共和國土地管理法》。
　?。?）《中華人民共和國城市房地產管理法》。
　?。?）《房地產估價規(guī)范》。
　?。?）《中國房地產統(tǒng)計年鑒》。
　?。?）委托方與××物業(yè)管理公司提供的涉及估價對象的有關法律文件、圖表和資料（詳見附件）（略）。
　?。?）我公司掌握的有關市場資料及估價人員實地勘察所獲取的材料。
　　八、估價原則
　　我們在估價時遵循了以下原則：
　?。ㄒ唬┖戏ㄔ瓌t：房地產估價必須以房地產合法使用為前提。
　　（二）最高最佳使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行。
　?。ㄈ┨娲瓌t：房地產價格遵循替代規(guī)律，有相同使用價格或相同效用、有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。
　　（四）估價時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同估價時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，本報告對估價對象的房地產市場情況及其自身情況的界定，均以其在估價時點已知或假設的狀況為準。
　　九、估價思路和方法
　　本評估報告對估價對象在三個估價時點的價格進行測算
　　1.1997年4月25日
　　估價對象于1993年開始銷售，1996年年底竣工并人住使用，1997年屬于該大廈的平穩(wěn)銷售階段，根據(jù)估價人員掌握的資料，1997年高檔外銷公寓的租賃及銷售市場都比較穩(wěn)定，有一定的市場交易量，與估價對象類似的房地產項目有A廣場、B大廈、C大廈等，因此本次評估采用市場比較法測算估價對象在1997年4月25日的房地產價格。
　　2.1998年6月18日
根據(jù)評估人員對××市房地產管理部門有關人員的咨詢、了解，1997年4月25日至1998年6月18日，高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價對象的房地產價格進行調整。
　　3.2001年6月5日
根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹以及評估人員對××市房地產市場所掌握的資料，高檔外銷公寓市場在該估價時點的銷售情況低迷，成交案例較少，基礎數(shù)據(jù)不足。相反，租賃市場相對平穩(wěn)，雖租金下降，但仍維持一定的市場交易量，因此，本次評估采用收益法測算估價對象在2001年6月5日的房地產價格。
　　十、估價結果我公司估價人員本著公平、公正、客觀的原則，在對現(xiàn)場進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的市場價格進行了評估。最終確定估價對象具備完整產權（能夠在市場上公開、自由地出售）條件下的房地產市場價格。
　　十一、估價人員（略）
　　十二、估價作業(yè)日期　　2001年6月5日至2001年7月10日。

房地產估價計算書

　　一、個別因素分析
　?。ㄒ唬┩恋赜猛荆骸痢链髲B的國有土地使用證所載的土地用途為商業(yè)、寫字樓、高級住宅，估價對象的實際用途為公寓，依據(jù)房地產估價中的最高最佳使用原則和估價時點原則，此次評估設定用途為公寓。
　?。ǘ┩恋厥褂脵嘈再|：××大廈的土地使用權性質為出讓土地，出讓編號為××，土地出讓年限為50年（自1993年1月5日至2043年1月4日），截至1997年4月25日，剩余土地使用年限為45.7年，截至1998年6月18日，剩余土地使用年限為44.55年，截至2001年6月5日，剩余土地使用年限為41.58年。
　?。ㄈ┙ㄖ娣e：估價對象建筑面積為1084.4㎡，每套房屋的建筑面積為135.5㎡。
　?。ㄋ模└鶕?jù)××物業(yè)管理公司的介紹及其提供的《××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表》，估價對象8套房屋的建筑面積、戶型、結構、裝修等情況一致。評估人員在現(xiàn)場勘察過程中，對其中五套房屋進行了人戶調查。此次評估假設這8套房屋在建筑面積、戶型、結構、裝修方面情況一致，均為木質地板，乳膠漆涂刷內墑，鋁合金窗，衛(wèi)生問與廚房為精裝修并配有廚具、潔具，每套房屋配有1～2部分體式空調。
　　二、區(qū)域因素分析
　?。ㄒ唬┑乩砦恢茫骸痢链髲B位于××市××區(qū)××路××號，屬于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，該大廈是××地區(qū)第一家外資開發(fā)的，集辦公、商住、商業(yè)、娛樂、餐飲等多功能為一體的綜合性大廈。
　?。ǘ┙煌ū憬荻龋骸痢链髲B位于××市××路與××路的交叉口，周邊鄰運河通道海河，馬場道、解放路等，距××國際空港約7km，距××火車站約8分鐘車程，交通便捷度較高。
　?。ㄈ┲苓叚h(huán)境及商業(yè)繁華度：××大廈位于××市歷史上特別繁華的商業(yè)區(qū)，周邊分布有××大飯店、××大廈、××大廈，××大廈、××世貿廣場等高層建筑I除大廈裙樓的××百貨外，附近還有××集團購物中心等綜合性商場，距勸業(yè)場、××商廈、××道步行街、××路僅1.5km左右。各類物業(yè)相輔相成，互為推動，形成規(guī)模效應。
　?。ㄋ模┗A設施條件：區(qū)域內基礎設施條件達到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通電、通訊、供暖、供氣及土地平整。
　　三、市場背景分析
　　××位于華北平原的東北部，瀕臨渤海灣，京哈、京滬鐵路在此交匯，成為連接海內外、南北交通的樞紐，為首都北京門戶，是北方對外貿易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中國北方的經濟中心。
××是一座有600年歷史的文化名城，××的建筑享有“萬國博覽會”的美稱。近年來，隨著房改的深化、住房供給量和需求量的大幅上升，××加快了房地產市場的建設步伐。
　　四、估價思路及方法（同估價結果報告）
　　五、估價測算過程
　?。ㄒ唬y算1997年4月25日的房地產價格
　　1.對采用收益法進行評估的解釋
　　收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產公開市場價格的一種方法。
根據(jù)房地產評估的準則，針對房地產過去價值的評估，評估人員雖可以采用該估價時點以后的數(shù)據(jù)，以證實買賣雙方在當時已充分考慮到此價格將來的合理浮動趨勢，但若該數(shù)據(jù)不能真實反映估價時點的客觀合理價格時，估價人員應進行邏輯上的取舍。
　　根據(jù)評估人員所掌握的資料，××大廈1993年起動工興建即開始預售，直至1998年都屬于銷售和租賃的穩(wěn)定時期，根據(jù)《中國房地產統(tǒng)計年鑒》所載的數(shù)據(jù)顯示，××大廈于1997年的平均租金水平約為0.8美元/（㎡/d），與之類似項目的租金約為1.1～1.3美元/（㎡/d）。自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝薔小區(qū)化、規(guī)模化的方向發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)我方的調查，1999～2001年該類物業(yè)的銷售成交案例較少.租賃價格較低，不僅不再以美元支付租金.平均的租金價格也降至人民幣2～3元/（㎡/d）。
　　顯然，1999年以前的買賣雙方對于這種租金劇烈下降的趨勢無法做出準確的預測，租金遞減比率太大超過了平均資本化率，因此采用1997年4月25日以后的、變動幅度如此大的實際租金收益數(shù)據(jù)不能客觀反映該估價時點的房地產市場狀況，因此本次評估無法采用收益還原法對估價對象予1997年4月25日的房地產價格進行評估。
　　2.采用市場比較法進行評估
　　根據(jù)評估人員所掌握的資料，與××大廈相類似的物業(yè)于1997年4月處于銷售市場比較平穩(wěn)狀態(tài)。選取周邊類似房地產的交易案例，將估價對象與在較近時期內已經發(fā)生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發(fā)生的交易價格，修正得出估價對象房地產價格。
　?。?）比較實例選擇。選擇三個與估價對象的用途相近、交易類型相同、區(qū)域及個別因素條件相近、交易情況正常的交易案例，以它們的價格作比較，結合影響房地產價格的因素，進行因素修正，求取估價對象房地產價格。
　　實例A：××廣場
　　位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側，商業(yè)繁華度較高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調，分布三部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1600美元/㎡。
　　實例B：××大廈
　　位于××市××區(qū)××路××號，××路的南側，商業(yè)繁華度較高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況較好，公寓部分無中央空調，備有分體空調，分布兩部電梯，智能化系統(tǒng)基本完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1350美元/㎡。
　　實例C：××大廈
　　位于××市××區(qū)××廣場××號，××站站前廣場，商業(yè)繁華度高，公用設施完備，環(huán)境條件較好，采用××物業(yè)管理公司，物業(yè)管理情況好，公寓部分采用中央空調，分布六部電梯，智能化系統(tǒng)完備，每套公寓內采用初裝修，地面鋪地毯。1997年4月的銷售單價為1700美元/㎡。
　　估價對象與比較實例的比較因素條件詳述見表1。

表1 比較因素條件說明表

比較因素 估價對象 實例A 實例B 實例C 名 稱 ××大廈 ××廣場 ××大廈 ××大廈 物業(yè)位置 ××市××區(qū)
××路××號 ××市××區(qū)
××路××號 ××市××區(qū)
××路××號 ××市××區(qū)
××廣場××號 土地使用年限 50年 50年 50年 50年 交易日期 1997年4月 1997年4月 1997年4月 1997年4月 土地用途 公寓 公寓 公寓 公寓 變易情況 正常 正常 正常 正常 市場銷售價（美元/㎡） 待估 1600 1350 1700 區(qū)
域
因
素
　 交通通達度 ××路與××路交叉口 ××路南側 ××路南側 ××站廣場 商業(yè)繁華度 高 較高 較高 高 公用設施完備度 完備 完備 完備 完備 環(huán)境條件優(yōu)劣度 較好 較好 較好 較好 個
別
因
素 物業(yè)管理 較好 好 較好 好 空調系統(tǒng) 分體空調 中央空調 分體空調 中央空調 電梯系統(tǒng) 3部 3部 2部 6部 智能化系統(tǒng) 基本完備 完備 基本完備 完備

　　估價對象與三個交易實例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。
　　1）日期修正。由于估價對象與三個比較實例于1997年期間都屬于交易市場較穩(wěn)定時期，銷售價格較透明且一年中變化不大，因此此次設定估價對象與三個比較實例的交易日期為1997年4月，并不對估價對象的交易日期進行修正。
　　2）區(qū)域因素。
　　A.交通通達度：××大廈與三個比較實例交通通達度情況接近，但××大廈與實例C兩面臨街，出入較方便；實例A與實例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正2％；則實例A、B為98，實例C不作修正。
　　B.商業(yè)繁華度：××大廈與三個比較實例都位于商業(yè)繁華區(qū)內，實例A與實例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機關或企事業(yè)單位，隔××路北側才為步行街及××街，商業(yè)繁華度稍差于××大廈及實例C。商業(yè)繁華度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正1％；則實例A、B為99，實例C不作修正。
　　C.公用設施完備度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，公用設施完備，以估價對象為100，三個實例不作修正。
　　D.環(huán)境優(yōu)劣度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，較適合商住兩用公寓、寫字樓使用或投資，以估價對象為100，三個實例不作修正。
　　3）個別因素。
　　A.物業(yè)管理：物業(yè)管理情況是客戶在選擇購買物業(yè)中非常重要的因素。××大廈與三個比較實例都采用國內較知名的物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，但根據(jù)評估人員對四個房地產的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的物業(yè)管理水平屬于較高的檔次；××大廈與實例B的物業(yè)管理水平稍差于二者，物業(yè)管理狀況分一般、較好、好三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應修正3％，實例A、C為103，實例B不作修正。
B.空調系統(tǒng)：估價對象和三個比較實例同為高檔外銷綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷公寓，不同的空調系統(tǒng)決定了物業(yè)的不同市場定位I對于高層建筑，室內溫度的調節(jié)及新風的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調系統(tǒng)明顯優(yōu)于使用分體空調來調節(jié)室內溫度。以估價對象為100，實例A、C為103，實例　　　　B不作修正。
　　C.電梯系統(tǒng)：××大廈與實例A、實例B的電梯使用狀況基本相同，實例C略優(yōu)于前三者。以估價對象為100，實例A、B不作修正，實例C為102。
　　D.智能化系統(tǒng)：估價對象與三個比較實例的智能化系統(tǒng)都比較完備，水平布線、垂直布線到位；設置了國際衛(wèi)星電視系統(tǒng)；保安監(jiān)控系統(tǒng)；消防監(jiān)控系統(tǒng)；網絡通訊系統(tǒng)等，根據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的智能化系統(tǒng)略好于××大廈及實例C，智能化系統(tǒng)分基本完備、完備兩個等級，每相差一個等級相應修正1％。以估價對象為100，實例A、C為101，實例B不作修正。
　　（2）根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表（見表2）。

表2比較因素條件指數(shù)表

比較因素 估價對象 實例A 實例B 實例C 土地使用年限 100 100 100 100 交易日期 100 100 100 100 土地用途 100 100 100 100 交易情況 100 100 100 100 區(qū)
域
因
素
　 交通通達度 100 98 98 100 商業(yè)繁華度 100 99 　 　 公用設施完備度 100 100 100 　 環(huán)境條件優(yōu)劣度 100 100 100 100 個
別
因
素
　 物業(yè)管理 100 103 100 103 空調系統(tǒng) 100 103 100 103 電梯系統(tǒng) 100 100 100 102 智能化系統(tǒng) 100 101 100 101

　?。?）編制比較因素修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制比較因素修正系數(shù)表見表3。

表3比較因素修正系數(shù)表

比較因素 實例A 實例B 實例C 土地使用年限 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/100 100/100 100/100 土地用途 100/100 100/100 100/100

交易情況

比準價格（美元）

1495

　　取上述三個實例修正后的房地產單價的平均值作為此次市場比較法測算的價格：
　　房地產單價=（1539+1391+1555）÷3=1495（美元/㎡）
　　房地產總價=1495×1084.4=1621178美元=162.12（萬美元）
　　（二）測算1998年6月18日的房地產價格
　　根據(jù)××物業(yè)管理公司的介紹及評估人員對××市房地產管理部門有關人員的咨詢和了解，1997年4月25日至1998年6月18日，××市高檔外銷公寓的銷售市場變化不大，1998年類似房地產的銷售價格與1997年基本持平，因此本次評估不對1998年6月18日估價對象的房地產價格進行修正，仍采用1997年4月25It的房地產價格：
　　房地產單價=（1539+1391+1555）÷3=1495（美元/㎡）
　　房地產總價=1495X1084.4—1621178（美元）=162.12（萬美元）
　　根據(jù)××物業(yè)管理公司向評估人員出示1997～1998年××大廈的部分銷售合同，經過××市房管部門有關人員的確認，認為該合同能夠客觀反映當時的市場狀況，特摘錄見表4。

表4銷售合同摘錄表

購房日期（年.月.日） 單 元 面積（㎡） 成交單價（美元/㎡） 成交金額（美元） 1996.8.20 B-10-A 157.96 1808.7 254111 1997 12.4 A-17-D 86.34 1527.31 131868 1998.5.29 B-23-D 86.34 1320.36 114000 1998.11.25 A-18-C 135.55 1581.14 214323

　　雖然不同樓層、不同朝向、不同戶型的房屋售價不同，但從上述交易案例可以看出，估價對象1997年4月25日和1998年6月18目的評估結果能夠基本反映××大廈的正常銷售水平。
　?。ㄈy算2001年6月5日的房地產價格
　　自1999年中期至今，隨著××市高檔住宅小區(qū)的興起，人們的居住觀念逐漸朝著小區(qū)化、規(guī)模化的方面發(fā)展，類似××大廈這樣與寫字樓混住，缺乏綠化環(huán)境的高檔外銷公寓市場處于滯銷狀態(tài)。根據(jù)有關部門所掌握的情況，1999～2001年該類物業(yè)的開發(fā)商報價已明顯低于1997年、1998年，交易成交案例較少。相反，由于該類物業(yè)無法啟動銷售市場，租賃市場相比略顯活躍，雖然租金價格較低，但類似估價對象的房地產實際成交租金比較透明，所以采用收益法測算其市場價格能客觀真實反映該項目的經營運作情況和現(xiàn)時房地產市場行情。
收益法是指運用適當?shù)馁Y本化率，將預期的估價對象房地產未來各期的正常凈收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象房地產公開市場價格的一種方法。
　　1.租金收入
　?。?）年租金毛收入。與估價對象在同一區(qū)域內類似項目租金在2～3元人民幣/（㎡/d）（建筑面積），目前該區(qū)域內的公寓供應量較大，市場的選擇面廣，可替代性的物業(yè)較多，通過對硬件、軟件等影響市場租金的因素比較，估價對象的市場租金定位在2.5元人民幣/（㎡/d）（建筑面積）時將具有較強的市場競爭力，估價對象總建筑面積為1084.4㎡，則估價對象的年租金毛收入為：2.5×365×1084.4=989515（元）
　?。?）年有效租金收入。按正常出租空置率20％計算，并考慮拖欠租金以及其他原因造成的收入損失為租金毛收入的5％，則年有效租金收入為：989515×（1-20％）×（1-5％）=752031（元）
　　2.年客觀運營費用
　　（1）房產稅。按年有效租金收入的12％計算：

752031×12％=902414（元）

　?。?）營業(yè)稅。按年有效租金收入的5.5％計算：

752031×5.5％=41362（元）

　?。?）物業(yè)維修費用。根據(jù)目前物業(yè)維修費的統(tǒng)計資料，維修費約占年有效租金收入的3.0％，則物業(yè)維修費為：

752031×3.0％=22561（元）

　?。?）物業(yè)管理費。包括正常使用下的能源費、清潔費以及員工工資、福利等費用，按年有效租金收入的8％計算：

752031×8％=60162（元）

　　（5）租賃代理費。由于該類物業(yè)一般由物業(yè)管理公司負責對外出租，因此應向物業(yè)管理公司支付一個月的租金毛收入作為租賃代理費。雖然不同房屋的租期長短不同，半年期租約和兩年期租約的租賃代理費有所不同，本報告假設年租賃代理費按一個月（30天）租金毛收入計算：

2.5×30×1084.4=81330（元）

　?。?）保險費。保險費是指為使房產避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據(jù)目前財產保險費率的標準，取估價對象所在區(qū)域內類似項目的平均市場售價的0.3％。該區(qū)域公寓平均市場售價取7000元/㎡，估價對象的建筑面積為1084.4㎡，則年保險費為：

7000×1084.4×0.3％=22772（元）

　?。?）年客觀運營成本。年客觀運營成本=房產稅+營業(yè)稅+物業(yè)維修費+物業(yè)管理費+租賃代理費+保險費=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431（元）
　　3.年凈收益

年凈收益=年有效租金收入-年客觀運營成本=752031—318431=433600（元）

　　4.確定資本化率及凈收益遞增比率
　?。?）資本化率的實質為投資的收益率，即估價時選用的資本化率應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的收益率。本次評估采用市場提取法測算資本化率。
　　1）選取可比實例。選取市場上與估價對象類似的房地產實例A一套建筑面積為120㎡的公寓、實例8一套建筑面積為112㎡的公寓以及××大廈的一套建筑面積為86.34㎡。二手房出租及轉讓的價格，設定三個物業(yè)的客觀運營成本及剩余土地使用年限基本一致，能夠反映同類物業(yè)的平均水平，得出三個物業(yè)的凈收益見表5。

表5　三實例收益比較

序號 項 目 運 算 實例A 實例B 估價對象 1 建筑面積（㎡） 　 120 112 86.34 2 租金收人[元/㎡·d] 　 3 3 1.15 3 年租金毛收入（元） 1×2×365 131400 122640 36241 4 年有效租金收入（元） 3×（1-20%）×（1-5%） 99864 93208 27543 4.1 房產稅（元） 4×12% 11984 11185 3305 4.2 營業(yè)稅（元） 4×5.5% 5493 5126 1515 4.3 維修費（元） 4×3% 2996 2796 826 4.4 物業(yè)管理費（元） 4×8% 7989 7456 2203 4.5 租賃代理費（元） 2×1×30 10800 10080 2979 4.6 保險費（元） 9×0.3% 2880 3000 1500 5 年客觀運營成本（元） SUM（4.1）：（4.6） 42142 39643 12328 6 凈收益（元） 4～5 57722 53563 15215 7 剩余年限（年） 41.58 　 　 　 8 房產單價（元/㎡） 　 8000 8928 5790 9 房產總價（元） 　 960000 999936 499909

　　2）采用平均法求取資本化率三個比較實例采用平均法得出的資本化率見表6。

表6三個比較實例資本化率表

（5.31％+4.5％）÷2=4.91％

　?。?）估價對象及類似房地產自1999年至今，一直保持著銷售市場滯銷、租金價格較低的狀態(tài)，在測算2001年6月5目的房地產價格時，估價人員假設估價對象的年凈收益在剩余的41.58年的經營年限將保持平穩(wěn)狀態(tài)。
　　5.完整產權條件下的房地產市場價格

P=a/r[1-1/（1+r）n]

　　式中p——完整產權的房地產市場價格；
　　a——年凈收益（433600元/a）；
　　r——資本化率（4.91％）；
　　n——土地使用年限（按剩余土地使用年限41.58年計）。
　　根據(jù)上述公式以及上述分析取得的數(shù)據(jù)，測算出估價對象具備完整產權條件下的房地產價格為762.75萬元人民幣，折合單價為7034元/㎡。

　　附件　　附件一：《中華人民共和國土地管理法》（復印件）
　　附件二：《中華人民共和國城市房地產管理法》（復印件）
　　附件三：《房地產估價規(guī)范》（復印件）
　　附件四：《中國房地產統(tǒng)計年鑒》（相關內容復印件）
　　附件五：《鑒定委托書》（復印件）
　　附件六：《國有土地使用證》（××國用[××]字第××號）（復印件）
　　附件七：關于××房地產開發(fā)有限公司申請預售“××大廈的批復”（復印件）
　　附件八：商品房銷售許可證（（19933×房權售字第××號）（復印件）
　　附件九：××區(qū)××路××號樓單元面積匯總表（復印件）
　　附件十：物業(yè)位置示意圖
　　附件十一：物業(yè)現(xiàn)狀照片
　　附件十二：評估機構營業(yè)執(zhí)照及資質證書（復印件）

　　答案：

　?。?）估價結果報告中缺估價應用的有效期。
　?。?）使用“房地產估價計算書”欠妥。
　?。?）區(qū)域因素分析中用詞不當。
　?。?）估價測算過程中“對于采用收益法進行評估的解釋”不正確。

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