房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營與管理》模擬題13

　　1.某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%.店鋪第二年便可出租，預(yù)計(jì)當(dāng)年毛租金收入180萬元，經(jīng)營費(fèi)用50萬元，隨著商業(yè)店鋪周圍環(huán)境的改善和經(jīng)營水平的提高，毛租金收入年均提高15%，經(jīng)營費(fèi)用年均下降3%.店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。

　　2.某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管矧?yàn)?0cm和30cm管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為1800萬元，2400萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別為350萬元和220萬元，之后每年都以0.05%的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為8年和10年，到期后的凈殘值都是初期投資的10%，折現(xiàn)率為0%.假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。請判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。

　　1.【正確答案】 首先明確本題求內(nèi)部收益率，主要是假設(shè)一個(gè)收益率，求該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，若凈現(xiàn)值大于零，則再假設(shè)一個(gè)較大的收益率，在該收益率下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值小于零，最后用內(nèi)插法求出內(nèi)部收益率。

　　第一步，設(shè)內(nèi)部收益率為19%時(shí)，

　　凈現(xiàn)值=-1600×30%-1600×40%÷（1+19%）-1600×30%÷（1+19%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+19%）]18}÷（19%-15%）÷（1+19%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+19%）]18}÷（19%+3%）÷（1+19%）2=-45.70萬元

　　第二步，設(shè)內(nèi)部收益率為18%時(shí)，

　　凈現(xiàn)值=-1600×30%-1600×40%÷（1+18%）-1600×30%÷（1+18%）2+180×{1-[（1+15%）÷（1+18%）]18}÷（18%-15%）÷（1+18%）2-50×{1-[（1-3%）÷（1+18%）]18}÷（18%+3%）÷（1+18%）2=808.05萬元

　　第三步，內(nèi)插法

　　內(nèi)部收益率=18%+808.05÷（808.05+45.7）×1%=18.95%

　　2.【正確答案】 首先明確這兩種方案之間的關(guān)系為互斥關(guān)系，進(jìn)一步確定兩種不同經(jīng)營期限方案的比較，是通過等額年費(fèi)用法來確定方案的優(yōu)劣

　　第一步：求出兩方案的現(xiàn)值

　　現(xiàn)值=期初的工程費(fèi)+運(yùn)行費(fèi)用折現(xiàn)到期初的現(xiàn)值+到期后凈殘值折現(xiàn)到期初的現(xiàn)值

　　第一種方案的現(xiàn)值=1800+350×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]8}÷（10%-0.05%）=2070.54萬元

　　第二種方案的現(xiàn)值=2400+220×{1-[（1+0.05%）÷（1+10%）]10}÷（10%-0.05%）=2627.53萬元

　　第二步：求出兩種方案的年值

　　第一種方案的費(fèi)用年值=2070.54×10%×（1+10%）8÷[（1+10%）8-1]=388.68萬元

　　第二種方案的費(fèi)用年值=2627.53×10%×（1+10%）10÷[（1+10%）10-1]=428.0萬元

　　因?yàn)?88.68萬元小于428.0萬元，所以第一種方案優(yōu)。

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