02年房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理單選真題

　　單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資（     ）的自有資金或股本金。

　　A、15%      B、20%     C、30%        D、40%

　　2.開(kāi)發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)+健身房會(huì)員資格+保齡球館會(huì)員資格+游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自?xún)r(jià)格之和低了許多，開(kāi)發(fā)商采用的是（      ）。

　　A、產(chǎn)品線(xiàn)定價(jià)                        B、選擇品定價(jià)

　　C、補(bǔ)充品定價(jià)                        D、產(chǎn)品束定價(jià)

　　3.某綜合樓總建筑面積為10000㎡，其中可出售的居住建筑面積為7000㎡，可出租的商業(yè)建筑面積為1500㎡，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房，該綜合樓的有效面積系數(shù)為（      ）。

　　A、80%         B、90%        C、85%        D、95%

　　4.某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000㎡，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（     ）㎡.

　　A、882        B、1765        C、1667        D、1538

　　5.某開(kāi)發(fā)商于1999年8月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2000年10月1日獲開(kāi)工許可證，2002年4月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2002年10月1日銷(xiāo)售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（      ）。

　　A、1999年8月1日至2002年4月1日

　　B、2000年10月1日至2002年4月1日

　　C、1999年8月1日至2002年10月1日

　　D、2000年10月1日至2002年10月1日

　　6.動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期 與設(shè)定的目標(biāo)收益率 之間的關(guān)系是（      ）。

　　A、 越大， 越大                B、 越小， 越大

　　C、 越大， 越小                D、 與 無(wú)關(guān)

　　7.某寫(xiě)字樓的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫(xiě)字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（      ）。

　　A、9.00%         B、8.05%        C、30.00%     D、7.52%

　　8.a.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)、b.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)和d.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。它們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核發(fā)順序?yàn)椋?nbsp;    ）。

　　A、abcd      B、acdb      C、cadb      D、cbad

　　9.某公司以120萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了150㎡的寫(xiě)字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬(wàn)元，業(yè)主需支出的年維修管理費(fèi)為5萬(wàn)元，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)支出為2萬(wàn)元/年，則該寫(xiě)字樓投資的年收益率為（     ）。

　　A、7.5%      B、10.8%     C、12.5%      D、15.0%

　　10.一般情況下，會(huì)計(jì)折舊年限、房屋自然壽命和房屋經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系是（      ）。

　　A、會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命﹤經(jīng)濟(jì)壽命

　　B、經(jīng)濟(jì)壽命﹤會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命

　　C、經(jīng)濟(jì)壽命＝會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命

　　D、會(huì)計(jì)折舊年限≤經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命

　　11.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為（     ）的方法。

　　A、質(zhì)量控制     B、進(jìn)度控制      C、合同管理     D、成本控制

　　12.某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃，容積率為1.40，建筑密度為35%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率約為（    ）。

　　A、40%         B、45%        C、47%      D、50%

　　13.計(jì)量估價(jià)合同是以（      ）和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。

　　A、總工程量   B、實(shí)測(cè)工程量    C、工程量清單     D、最終工程量

　　14.房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱(chēng)為（     ）。

　　A、超額利潤(rùn)    B、投資回報(bào)     C、內(nèi)部收益       D、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金

　　15.某投資商欲進(jìn)行寫(xiě)字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%.此時(shí)，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是（     ）。

　　A、0.57       B、0.74        C、0.80      D、1.04

　　16.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于（    ）。

　　A、社會(huì)平均收益率                   B、通貨膨脹率

　　C、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率                   D、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

　　17.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬投資開(kāi)發(fā)一總建筑面積為6000㎡的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)成本為3000元/㎡，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元/㎡，如果該寫(xiě)字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫(xiě)字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為（      ）。

　　A、23.8%        B、20.23%        C、19.70%      D、18.96%

　　18.當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是（    ）。

　　A、名義利率大于實(shí)際利率        B、實(shí)際利率大于名義利率

　　C、名義利率等于實(shí)際利率        D、實(shí)際利率小于名義利率

　　19.按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的（     ）。

　　A、相互影響性  B、適應(yīng)性       C、不一致性    D、保值性與增值性

　　20.一般來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)（      ）。

　　A、越小       B、越大        C、越難控制      D、越難估算

　　21.如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，那么，年名義利率是（    ）。

　　A、12%       B、12.55%      C、12.68%       D、13.55%

　　22.某物業(yè)的月租金收入為10萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為（    ）。

　　A、2        B、1.5         C、3        D、1

　　23.對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是（     ）階段的主要任務(wù)。

　　A、投資機(jī)會(huì)研究                  B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究                D、項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　24.采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是（     ）。

　　A、單元估算法                    B、單位指標(biāo)估算法

　　C、工程量近似匡算法         D、概算指標(biāo)法

　　25.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（      ）低償全部投資所需的時(shí)間。

　　A、凈現(xiàn)金      B、凈收益     C、凈現(xiàn)值     D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

　　26.在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是（      ）分析的目的。

　　A、盈虧平衡     B、敏感性     C、風(fēng)險(xiǎn)      D、概率

　　27.投資組合是（    ）的一個(gè)有效措施。

　　A、提高投資收益                  B、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

　　C、開(kāi)拓投資領(lǐng)域                  D、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　28.建筑工程招標(biāo)文件中，不包括（      ）。

　　A、工程標(biāo)底     B、工程數(shù)量     C、設(shè)計(jì)圖紙     D、合同條件

　　29.張先生以10萬(wàn)元的預(yù)付款購(gòu)買(mǎi)了一套時(shí)價(jià)為100萬(wàn)元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房?jī)r(jià)格漲到了120萬(wàn)元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為（     ）。

　　A、10%          B、20%          C、50%        D、200%

　　30.目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的（     ）。

　　A、60%          B、70%          C、80%        D、90%

　　31.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在其新建項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)儀式上，承諾對(duì)前80名購(gòu)房者給予20%的價(jià)格優(yōu)惠，這種價(jià)格折扣技巧屬于（      ）。

　　A、現(xiàn)金折扣     B、數(shù)量折扣     C、折讓       D、季節(jié)折扣

　　32.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（      ）。

　　A、業(yè)主希望的投資回報(bào)率         B、承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用

　　C、承租人的承受能力             D、同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　33.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的單位是（    ）。

　　A、開(kāi)發(fā)商    B、承包商    C、監(jiān)理單位     D、相關(guān)的政府部門(mén)

　　34.在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（     ）。

　　A、成本加成定價(jià)法案                  B、目標(biāo)定價(jià)法

　　C、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法                    D、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　35.某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為5000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為（     ）元/㎡.

　　A、482.79       B、448.24     C、467.25     D、498.53

　　標(biāo)準(zhǔn)答案

　　1C 2D 3c 4d 5c 6a 7d 8d 9b 10d 11b 12d 13c 14d

　　15b 16d 17b 18b 19b 20a 21a 22c 23a 24d 25b 26b

　　27d 28a 29d 30c 31c 32d 33a 34c 35a

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