房地產(chǎn)估計(jì)師考試相關(guān)知識(shí)筆記整理（二）

　　▲房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，需要具備3個(gè)條件：

　　①有用性；②稀缺性；③有效需求。

　　▲房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要有：

　?、俜康禺a(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大；②房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格；③房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，也有使用代價(jià)的價(jià)格；④房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下形成的；⑤房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者個(gè)別因素的影響。

　　▲某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場(chǎng)所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。

　　▲最簡(jiǎn)單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。

　　※以下為2003年第二章重點(diǎn)復(fù)習(xí)內(nèi)容。

　　▲在經(jīng)濟(jì)學(xué)里，廣義的價(jià)值有使用價(jià)值和交換價(jià)值。 使用價(jià)值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價(jià)值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例；通常用貨幣來衡量；（即：交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品）

　　▲沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值。

　　▲某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于某個(gè)具體的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是該投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評(píng)價(jià)。

　　▲市場(chǎng)價(jià)值，是指該房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而變化的，有時(shí)高，有時(shí)低。

　　▲大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　▲成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。

　　▲成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價(jià)格可分為：正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格。

　　在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏高的；在買方市場(chǎng)下，成交價(jià)格往往是偏低的。

　　▲市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格。

　　▲理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。

　　▲原始價(jià)值，也稱原值、原價(jià)、歷史成本、原始購置成本。是一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初購置時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支 出。原始價(jià)值是始終不變的。

　　▲帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值，是該資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提會(huì)計(jì)折舊后的余額。帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的推移而減少的。

　　▲從政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來看，價(jià)格有：

　　1、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；2、政府指導(dǎo)價(jià)；3、政府定價(jià)。

　　▲市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。（如：商品房出售價(jià)）

　　▲政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。（如：經(jīng)濟(jì)適用房出售價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3％以下。）

　　▲政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。（如：出售公房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格、成本價(jià)）。

　　▲政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的干預(yù)有：最高限價(jià)；最低限價(jià)；規(guī)定成本構(gòu)成或利潤(rùn)率。

　　▲經(jīng)濟(jì)適用房的成本包括：①征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)；②勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；③建筑安裝工程費(fèi)；④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤管理費(fèi)；⑥貸款利息；⑦稅金。

　　▲基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》提到的三種價(jià)格。

　　▲總價(jià)格間稱總價(jià)，是指某一宗或某一地域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。

　　▲單位價(jià)格間稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格。

　　▲10.764平方英尺=1平方米。0.303坪=1平方米。

　　▲樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)：是平均到每個(gè)單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為： 樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率三者之間的關(guān)系。

　　即：樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率▲中國(guó)大陸目前的房租有：市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。

　　▲實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

　　▲名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　▲在實(shí)際交易中的幾種付款方式：1、要求在成交日期是一次付清；2、如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣；3、從成交日期時(shí)起分期付清；4、約定在未來某個(gè)日期一次付清；5、以抵押方式支付。

　　▲房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

　　▲房地產(chǎn)期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格通常低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

　　▲期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格—預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值—風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。

　　▲現(xiàn)貨交易，現(xiàn)在交貨，現(xiàn)在一次付清，此為典型的現(xiàn)貨交易。

　　▲現(xiàn)貨交易，未來交貨，未來一次付清，此為典型的期貨交易。

　　▲起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

　　▲保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

　　▲起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。起價(jià)不能反映所售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

　　▲成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。

　　▲標(biāo)價(jià)是指商品房出售者在其價(jià)目表上表注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。

　　▲均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格。它一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格。

　　▲土地價(jià)格簡(jiǎn)稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即是指該塊土地的價(jià)格；土地的“生熟”程度主要有下列5種：

　?。?）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地。（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?“三通一平”或以上開發(fā)的土地（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地，（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地。（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

　　▲建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。

　　▲補(bǔ)地價(jià)指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)。

　　需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有4種：

　　（1）更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途；（2）增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率；（3）轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)；（4）出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有以下8類：

　?、僮陨硪蛩兀虎诃h(huán)境因素；③人口因素；④經(jīng)濟(jì)因素；⑤社會(huì)因素；⑥行政因素；⑦心理因素；⑧國(guó)際因素。

　　▲直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格高低的自身因素有：建筑物的新舊、質(zhì)量、功能、平面布置、外觀形象等。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要有：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有：日照、風(fēng)向、降水量、地勢(shì)和天然周期性災(zāi)害等。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的人口因素有：人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支及金融狀況，物價(jià)、建筑人工費(fèi)，居民收入。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有：政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化。

　　▲房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)下列3種情況：

　?、俜康禺a(chǎn)價(jià)格上漲；②房地產(chǎn)價(jià)格下跌；③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素主要有：房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)制度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許最大）、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市規(guī)劃及土地利用規(guī)劃、稅收政策、交通管制。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：購買或出售心態(tài)、個(gè)人偏好、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼。

　　▲影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有：世界經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突狀況、政治對(duì)立狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況。

　　▲房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法：比較法（重點(diǎn)復(fù)習(xí)）、收益法、成本法。

　　▲比較法適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)。即：房地產(chǎn)開發(fā)用地、住宅、寫字樓、商場(chǎng)和標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等。

　　▲比較法適用的條件：同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易。

　　▲先取可比實(shí)例應(yīng)符合以下要求：

　　1、是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；3、成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　▲建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：

　　1、統(tǒng)一付款方式；2、統(tǒng)一采用單位；3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵；5、統(tǒng)一面積單位。

　　▲房地產(chǎn)狀況影響修正分為區(qū)位狀況影響修正、權(quán)益狀況影響修正和實(shí)體狀況影響修正。

　　▲區(qū)位狀況影響修正包括：繁華程度、交通便捷程度環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等。

　　▲再可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生變化的三種情況：

　　1、上漲；2、平穩(wěn)；3、下跌。

　　▲成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　▲成本法適用的對(duì)象：

　　1、無收益且很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)；（如：學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府大樓、廠礦、碼頭、機(jī)場(chǎng)等）

　　2、市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)無法選用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。

　　▲價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)是在長(zhǎng)期內(nèi)平均來看的，而且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)；二是該種商品可以大量生產(chǎn)。

　　▲運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下四個(gè)步驟：

　　1、收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；2、估算重新購建價(jià)格；3、估算折舊；4、求取積算價(jià)格。

　　▲房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列7項(xiàng)組成：

　　1、土地取得成本2、開發(fā)成本3、管理費(fèi)用4、投資利息5、銷售費(fèi)用6、銷售稅費(fèi)7、開發(fā)利潤(rùn)。

　　▲成本法最基本的公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊▲在實(shí)際估價(jià)中建筑物折舊包括：物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

　　▲求取建筑物折舊的方法有：年限法、實(shí)際觀察法、成新折扣法。

　　▲從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。其高低取決于3個(gè)因素：

　　1、可獲收益的大??；2、可獲收益的長(zhǎng)短；3、獲得該凈收益的可靠性。

　　▲收益法適用的對(duì)象：有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。（如：商店、寫字樓、住宅、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院等）

　　▲收益法最簡(jiǎn)單的公式：V=a/r （v表示收益價(jià)格；a表示凈收益；r表示資本化率或折現(xiàn)率）。

　　▲房地產(chǎn)的收益可分為：實(shí)際收益和客觀收益。

　　▲求取資本化率有：1、市場(chǎng)提取法2、累加法兩種。

　　▲市場(chǎng)提取法是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似的價(jià)格，凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求取資本化率。

　　▲收益乘數(shù)有：毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。

　　▲收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。

　　▲毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租性住宅、公寓的估價(jià)。

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