觀察樓市調(diào)控不會引發(fā)經(jīng)濟“二次探底”

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摘要：從國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境看，2010年上半年經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟增速達(dá)11.1%。預(yù)計三、四季度經(jīng)濟增速將放緩，呈現(xiàn)前高后穩(wěn)的格局。從國際環(huán)境看，全球經(jīng)濟可持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，對于陷入債務(wù)危機旋渦的歐     從國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境看，2010年上半年經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)較快增長，經(jīng)濟增速達(dá)11.1%。預(yù)計三、四季度經(jīng)濟增速將放緩，呈現(xiàn)前高后穩(wěn)的格局。從國際環(huán)境看，全球經(jīng)濟可持續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固，對于陷入債務(wù)危機旋渦的歐盟而言，危機似乎剛剛開始。歐盟作為中國第一大貿(mào)易伙伴，一旦主權(quán)債務(wù)危機影響實體經(jīng)濟，同時人民幣在美元帶動下升值，就可能對中國的出口產(chǎn)生一定的沖擊?；趪?、內(nèi)外的經(jīng)濟環(huán)境，市場擔(dān)心樓市調(diào)控會引發(fā)中國經(jīng)濟的“二次探底”。

    什么是“二次探底”，許多討論的口徑存在較大差異。一般而言，從經(jīng)濟由衰退到復(fù)蘇的過程看，所謂的W形復(fù)蘇即代表著我們所認(rèn)為的“二次探底”，即經(jīng)濟從衰退出現(xiàn)復(fù)蘇，然后經(jīng)過短暫的增長之后，又迅速再次陷入衰退的過程。那么樓市調(diào)控會使中國經(jīng)濟從V形復(fù)蘇轉(zhuǎn)變?yōu)閃形復(fù)蘇，從而陷入“二次探底”的困境嗎？不會。原因在于，一方面，中國房地產(chǎn)市場并不存在全國性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大規(guī)模開工將沖銷商品房投資的減少，總體上房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速不會減慢，對經(jīng)濟增長的貢獻將至少和2009年持平。

    新一輪調(diào)控不會改變地產(chǎn)行業(yè)的上行趨勢，相反，擠出部分城市的局部泡沫對整個行業(yè)來講是一次良性的調(diào)整，而且未來地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)布局也將更為優(yōu)化。首先，根據(jù)我們的分析，由于不存在全國性泡沫，新一輪地產(chǎn)調(diào)控的指向應(yīng)該是房價上漲過快的一線城市，而不是一刀切地打壓整個行業(yè)，經(jīng)濟周期本身決定了這次的調(diào)控將以不影響經(jīng)濟增長為底線。從2009年的數(shù)據(jù)上看，一線城市房價對整個樓市走勢影響較大，一線城市的地產(chǎn)調(diào)整必然會對全國的調(diào)控產(chǎn)生影響。

    其次，城市化是地產(chǎn)行業(yè)上行發(fā)展的長期驅(qū)動力。城市化方向不變，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢會伴隨整個城市化進程。截至2009年我國城市化為46.6%，這一數(shù)字不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，也低于東亞新興市場經(jīng)濟體。

    隨著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與地方政府簽訂保障性住房建設(shè)責(zé)任狀，保障性住房問責(zé)機制進入實質(zhì)性實施階段，地方保障性住房建設(shè)的力度會大幅提高，并有可能在一定程度上扭轉(zhuǎn)過去地方政府沒有激勵、建設(shè)進度低于計劃的情形。

    從2010年的建設(shè)計劃看，全國擬新增保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造280萬套，農(nóng)村危房改造120萬套，游牧民定居6萬套，共計706萬套。考慮到嚴(yán)格的地方政府問責(zé)機制以及住建部與各地方政府簽訂的2010年保障性住房建設(shè)目標(biāo)責(zé)任書，2010年保障性住房的開工目標(biāo)將被嚴(yán)格執(zhí)行。同時，按照以往的住房開工進度，預(yù)計保障性住房的開工量不會在全年均勻分布，而是呈現(xiàn)“前低后高”的走向，因此，2010年三、四季度的開工量將占有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算，那么2010年706萬套的保障性住房所形成的新開工面積將達(dá)到4.2億平方米。

    截至2010年4月份，房屋新開工面積累計同比增長64%，共計完成4.57億平方米。從數(shù)據(jù)上觀察，2010年前四個月的新增房屋新開工面積是1998年房改以來的最大值。在房地產(chǎn)新政的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在剩下幾個月的開工量將出現(xiàn)下滑趨勢。下滑的幅度以及對全年新增開工面積的總體影響，可以參照2009年的下限進行估算。2009年前9個月新開工面積一直負(fù)增長，直到10月份才由負(fù)轉(zhuǎn)正，這是歷史上新開工增速最低的一年，如果以此為參照，2010年全年純粹的商品房開工面積將為4億平方米（前4個月）+6.7億平方米（后8個月）=10.7億平方米。2010年全年的新開工面積總量將為4.2億平方米（保障性住房）+10.7億平方米（純粹商品房開工面積）=14.9億平方米。

    依此計算，2009年房地產(chǎn)新開工面積為11.5億平方米，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資為1.8萬億元，按照同樣的比例，2010年房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資將為2.3萬億元。如果考慮農(nóng)村危改房建設(shè)的變數(shù)較大，即使把這一部分扣除，2010年的保障性建設(shè)目標(biāo)也為580萬套，由此形成的新增房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資也將為2.2萬億，如果這一計劃得到很好實施，則可保證2010年的GDP增長不會因為房地產(chǎn)新政而受到?jīng)_擊。