物業(yè)系統(tǒng)實施

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　　物業(yè)管里作為房地產(chǎn)業(yè)在消費領或的延續(xù)，已經(jīng)成為社會各界和老百姓關注的焦點。由于物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，在制度的健全、運作的規(guī)范、專業(yè)人才的儲備以及管理經(jīng)驗、服務水平等方面都非常欠缺，所以，如何為客戶提供安全舒適的環(huán)境和高效率的服務、提高客戶滿意度、實現(xiàn)高效率的管理和協(xié)作、充分節(jié)約人力物力和能源、不斷開發(fā)新的服務項目以拓展市場從而獲得更大的經(jīng)濟效益和社會效益，成為了物業(yè)管理行業(yè)長其期需要面的課題。

　　同其他行業(yè)相比，物業(yè)管理工作千頭萬緒，涉及面廣、政策性強、技術應用復雜、日常管理工作量大，非常需要計算機的輔助管理和ERP系統(tǒng)的應用。目前市場上已有的物業(yè)管理軟件大多是些記錄型的管理系統(tǒng)，一般只能提供對單個物業(yè)類型如寫字樓、社區(qū)的單項業(yè)務管理，雖然價格低廉，卻無法滿足物業(yè)公司對企業(yè)全面管里和多種物業(yè)類型、多個項目集中管理的要求。因此大多數(shù)物業(yè)管理公司包括一些有外資背景的大型物業(yè)管理公司，都還沒有采用計算機進行管理。建設部已于去年把計算機管理納入了物業(yè)管理級別評定的項目當中，物業(yè)公司對計算機管理的需求正在逐漸增強，這也為ERP系統(tǒng)在物業(yè)管理行業(yè)的應用創(chuàng)造了條件。

　　一、通過對國外大型物業(yè)管理公司的研究，我們發(fā)現(xiàn)，通過實施ERP系統(tǒng)的物業(yè)公司，統(tǒng)共有以下幾方面的優(yōu)勢：

　　1.物業(yè)信息化管理水平高?；鶎訂T工的角度大多能因此提高了工作效率，而且對客戶服務能力增強，客戶滿意度高;管層在下達業(yè)務指標，及監(jiān)控流程作業(yè)時，有分析清晰的思路;決策者對公司整體運營狀兄的把握能力，明顯增強。

　　2.物業(yè)管理公司各個層面人員，同小區(qū)入住用戶的信息互通良好。物業(yè)公司人員可及時把握小區(qū)住戶反饋問題，對待問題能夠集中分配，快速解決。

　　3.在能夠幫助小區(qū)住戶解決問題的同時，國外物業(yè)管理公司甚至可以分出余力，來對客戶推廣更多的服務。比如向客戶發(fā)布服務信息，當節(jié)假日時，系統(tǒng)會自動撥打住戶電話，播放公司祝福語音。提供更多的服務途徑，提高物業(yè)服務水平，提升客戶滿意度。

　　ERP為物業(yè)公司實現(xiàn)了集中管理的最大優(yōu)勢。它解決了以往管理中出現(xiàn)的散亂及權限問題，優(yōu)化了企業(yè)的內(nèi)部流程，同時也可降低管理成本，加快服務響應速度。那么，在可實施的情況下，它可以為企業(yè)實現(xiàn)哪些功能呢?

　　1、日常事務管里。

　　這個主要包括行政及人事方面的協(xié)調(diào)。在行政管理方面，物業(yè)公司可取消手工記賬、報表、審計等工作，可以完全實現(xiàn)辦公自動化模式;網(wǎng)絡化進程也可以實現(xiàn)異地快速操作

　　功能;而在人事方面，則可以實現(xiàn)崗位設置、業(yè)務劃分、職責描述、作業(yè)指導、技能培訓、業(yè)績考核等等工作的量化考核，支持對多個項目的員工出勤以及工作安排的動態(tài)管理。

　　2、客戶服務方面。

　　客戶服務工作的集中管理;客戶服務需求的動態(tài)響應和質(zhì)量監(jiān)督;提高客戶滿意度。

　　3、管理流程上

　　保證物業(yè)管理在前期入住、竣工驗收、變更交接等工作過程中房產(chǎn)信息的完整性，并支持不同物業(yè)公司對不同類型物業(yè)以及多個項目的集中管理;在質(zhì)量管理體系上，落實在每一個細節(jié)，每一個人;實現(xiàn)各項作業(yè)過程的專業(yè)化和標準化，建立支援管理數(shù)據(jù)庫，用最少的人來實現(xiàn)龐大的管理體系。

　　4、供應鏈管理

　　在采購供應鏈條上，對預算、采購商品質(zhì)量管里、基礎耗資上面，有一個集成系統(tǒng)，可完成多項目跨區(qū)域管里模式;在財務管理程上，對收費項目、付款方式、能耗監(jiān)控上進行管里，可實現(xiàn)遠程調(diào)控。

　　5、企業(yè)規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略上

　　由于各項管理邏輯條理分明，管理者對于公司最新動態(tài)，及對數(shù)據(jù)考核的時候有成體系的數(shù)據(jù)庫可供參考，便于高層人員的決策支持;實現(xiàn)與客戶服務、財務管理、采購供應等子系充的銜接，支持物業(yè)公司開展多種經(jīng)營，增加利潤增長點。

　　二、當ERP系統(tǒng)進入物業(yè)管理

　　ERP作為先進的企業(yè)管理思想和手段，它能將分散在各部門的系統(tǒng)完整地集成到一起，實現(xiàn)完善的項目管理，改善對客戶的服務，提供體現(xiàn)知識管理的數(shù)據(jù)庫，為物業(yè)管理行業(yè)提供全面的解決方案。實施ERP系統(tǒng)將對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起至口下的作用。

　　1.ERP系統(tǒng)需要在企業(yè)開展標準化工作的基礎上實施，從而可以在企業(yè)內(nèi)部建立統(tǒng)一的管理標準，實現(xiàn)人、財、物的集中管理，大幅降低物業(yè)公司的管理成本;

　　2.實施ERP系統(tǒng)需要對每個項目的管理進行初始化工作，這樣能夠把管理人員、技術人員在每個項目中多年的工作經(jīng)驗總結到系統(tǒng)中，建立起一套專家型的作業(yè)指南，從而實現(xiàn)企業(yè)的知識管理;

　　3.ERP系統(tǒng)需要在網(wǎng)絡化的基礎上運行，這使得物業(yè)管里企業(yè)各個部門、各個專業(yè)、各個項目之間的協(xié)作得到最大程度的加強，減少中間環(huán)節(jié)，提高工作效率;

　　4.ERP系統(tǒng)幫助企業(yè)實現(xiàn)的過程化管理，真正落實了IS09000質(zhì)量管里體系的要求，極大地成少了手工記錄，實現(xiàn)了管理的精細化;

　　5.ERP系統(tǒng)可以為企業(yè)決策層提供最實時的管理、服務信息，通過統(tǒng)計、查詢、比較等綜合分析，為企業(yè)決策提供科學依據(jù);

　　6.ERP系統(tǒng)不僅能縮短客戶服務的響應時間，還能幫助期業(yè)公司整合更多的社會資源，為客戶提供更多更好的服務。

三、物業(yè)系統(tǒng)的實施

　　1.如何保證物業(yè)系統(tǒng)的成功實施

　　項目的成功實施離不開管理層的支持，配套推行相應的管理制度，如公司規(guī)定：業(yè)務人員每天要將信息及時錄入系統(tǒng)，作為公司、集團層面分析的依據(jù)，公司根據(jù)系統(tǒng)中的業(yè)務資料，作為主要分析的依據(jù)，同時每月對業(yè)務員做量化考評。通過管理考評體系配合管理軟件在基層的實施取得很好的效果，有效的提高出租率和收費數(shù)據(jù)分析精密度。強調(diào)將配套的制度和軟件有機結合起來。一方面作為一套好的管理軟件中應該帶有完整的管理考核體系配套，另一方面管理制度的執(zhí)行同樣也需要管理軟件的支撐和實現(xiàn)。管理思想的培訓，不能只進行到中、高層，針對基層要進行相應內(nèi)容的培訓，使每個員工都從企業(yè)的高度來理解和支持系統(tǒng)的實施。基層信息化的阻力，有相當一部分，來自由于對計算機系統(tǒng)的不熟悉造成的畏難心理。因此，充分的重視培訓，特別是基礎知識的培訓，對解決基層心理，同時提高基層操作熟練度都有很大好處。

　　2.物業(yè)管理系統(tǒng)的實施原則

　　以“總體規(guī)劃、分步實施”作為公司物業(yè)系統(tǒng)的整體實施策略，從業(yè)務管理的角度看，企業(yè)要建立一套“業(yè)務流為中心”完整的業(yè)務支持系統(tǒng)，實現(xiàn)業(yè)務信息化，加強對基層業(yè)務的支持和管理，促進各部門間的業(yè)務協(xié)作和信息共享。信息化管理的本質(zhì)實際上是借助IT技術實現(xiàn)信息管理的工程，因此，從IT技術角度看，企業(yè)信息化實際上也是一個數(shù)據(jù)庫建立和管理的過程。在企業(yè)內(nèi)部通過成立信息化建設項目組，明確相關工作的責權利，借助外界的IT管理咨詢公司配合，結合企業(yè)實際業(yè)務和管理需求，進行整體信息化規(guī)劃，作為企業(yè)信息化的整體指導目標，然后根據(jù)企業(yè)階段性重點，進行有計劃的分步實施。