南京：開發(fā)商想“偷面積”難了

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“偷面積”

藍(lán)色面積為贈(zèng)送面積

黃色面積為贈(zèng)送面積

　　“買兩居室送一個(gè)書房”，“戶型房間n+1”，“買套洋房加送一層”。在新房“偷面積”大行其道的當(dāng)下，過去7-8成的主流得房率早成了老黃歷，得房率100%才有賣點(diǎn)。然而隨著7月1日南京新版建筑面積計(jì)算規(guī)則的實(shí)施，這樣的“實(shí)惠”可能不會(huì)再有了。不過業(yè)內(nèi)人士卻看好該規(guī)則對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的正面作用，認(rèn)為開發(fā)商與其研究怎么偷面積，不如在房?jī)r(jià)上給予實(shí)在的優(yōu)惠。 揚(yáng)子晚報(bào)記者 張遙
　　新舊版《建筑面積計(jì)算規(guī)則》對(duì)比
　　2010版
　　2014版
　　挑廊、檐廊層高在2.2米以下計(jì)算一半面積，高于2.2米算全面積
　　挑廊和檐廊在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外進(jìn)深超過1.8米，公共建筑超過2.4米的，要按照投影面積計(jì)算全面積，與其相連的外部構(gòu)件也要一并計(jì)算面積。
　　設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)外機(jī)隔板等不計(jì)入面積計(jì)算
　　戶內(nèi)分散的空調(diào)機(jī)板單個(gè)平臺(tái)面積不得超過1.5平方米，集中放置設(shè)備的平臺(tái)數(shù)量不得超過2個(gè)，面積不超過4平方米
　　飄窗高于30公分、進(jìn)深小于90公分則不計(jì)面積
　　飄窗高于45公分、進(jìn)深小于60公分才能不計(jì)面積，大于標(biāo)準(zhǔn)按1/2計(jì)面積，窗臺(tái)面至飄窗頂板大于2.1米等同落地窗，按全面積計(jì)算
　　陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深小于2.4米計(jì)算1/2面積，超過計(jì)算全面積
　　陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深小于1.8米計(jì)算1/2面積，超過計(jì)算全面積
　　多年以來
　　“偷面積”盛行，得房率能到100%
　　曾幾何時(shí)，買房送面積已成了南京新房市場(chǎng)的常態(tài)。送面積的尺度也越來越大，相關(guān)宣傳也越來越露骨。從最初的送露臺(tái)、送陽(yáng)臺(tái)，慢慢發(fā)展到送房間，送一層樓。偷面積的房型屢屢大熱，這些“偷來”的面積并不能計(jì)入房產(chǎn)證，但卻增加了實(shí)際使用面積，因此受到諸多購(gòu)房者的青睞。用南京某樓盤開發(fā)商的話說，現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，偷面積的戶型才是好戶型，不偷面積根本賣不出去。
　　南京市面上的偷面積高手很多，而且“偷”得最好的多是品牌開發(fā)商。像萬(wàn)科、保利、金地、五礦、新城、長(zhǎng)發(fā)等，不論外地或江蘇本地品牌開發(fā)商大都善于此道。
　　近期“偷面積”最強(qiáng)的要數(shù)雨花臺(tái)區(qū)的長(zhǎng)發(fā)諸公，該盤宣傳口號(hào)為“馬上有面積，100%得房率+附送200㎡”。這么恐怖的送面積是怎么做到的呢?該盤銷售代理的人員解讀道，他們不像其他別墅偷面積都是邊邊角角的，而是直接偷整個(gè)房間。除了正常的挑高客廳，下疊戶型設(shè)計(jì)了6米的挑高地下室，光這就可以全部改造成兩層樓;上疊戶型中有一個(gè)閣樓在未來交付后也會(huì)幫購(gòu)房者增高，等于多了一個(gè)50-60平米的房間。
　　類似“高大上”送面積的項(xiàng)目還有江心洲的銀城長(zhǎng)島觀瀾、江寧的五礦九璽臺(tái)和景楓法蘭谷等。而在售的河西五礦崇文金城與已交付的江寧銀城千花溪、奧南金地自在城，則采用躍層房源分割挑高客廳等方式來增加使用面積。
　　此外，江北的新城香溢紫郡和仙林湖的金地湖城藝境也算得上“送面積神盤”，兩家樓盤都做到了80平方米左右的戶型做成三房?jī)蓮d，90多平方米的戶型能做成四房?jī)蓮d。這面積、這戶型，光是聽聽都叫人流口水。奧南板橋的宋都南郡國(guó)際也把67平方米戶型做成兩室兩廳，把87平方米做成三室兩廳，而且客廳臥室還都朝南。一位業(yè)內(nèi)人士直言，這不過是偷面積熱銷樓盤較突出較成功的幾個(gè)代表而已，可以說目前南京樓市基本上是“全民偷面積”。
　　從此以后
　　新規(guī)更嚴(yán)格，飄窗、陽(yáng)臺(tái)等不能隨便送了
　　仔細(xì)看看這些“神偷項(xiàng)目”的宣傳單頁(yè)就能發(fā)現(xiàn)，這些附贈(zèng)面積都是來源于對(duì)原本設(shè)計(jì)中的設(shè)備平臺(tái)、大尺寸陽(yáng)臺(tái)、花池、露臺(tái)和飄窗等部位的后期改造。而已經(jīng)正式實(shí)施的南京建筑面積計(jì)算新規(guī)則中，多處改動(dòng)便是針對(duì)于此。7月1日，南京市規(guī)劃局的官方微博“南京規(guī)劃”發(fā)布了一則公告，“為規(guī)范我市建筑工程建筑面積計(jì)算，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我市實(shí)際，市規(guī)劃局制定了《南京市建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》，該規(guī)則自2014年7月1日起施行?！彪S后記者在南京市規(guī)劃局官方網(wǎng)站上找到了該《規(guī)則》的詳細(xì)內(nèi)容。
　　與2010舊版的《面積計(jì)算規(guī)則》相比，新規(guī)則中對(duì)墻梁柱板、花池、裝飾性陽(yáng)臺(tái)等外部構(gòu)件，挑廊和檐廊、陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)挑臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、飄窗等建筑部位的面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)都做出了提高。例如舊版的挑廊只要層高在2.2米以下都只計(jì)算一半面積，對(duì)進(jìn)深(前后寬度)則沒有規(guī)定。而新規(guī)則中，在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)外進(jìn)深超過1.8米，公共建筑超過2.4米的挑廊和檐廊，要按照投影面積計(jì)算全面積，與其相連的設(shè)備平臺(tái)、花池等外部構(gòu)件也要一并計(jì)算面積。再比如，舊版對(duì)設(shè)備平臺(tái)、空調(diào)外機(jī)隔板等不計(jì)入面積計(jì)算;而新版中明文規(guī)定戶內(nèi)分散的空調(diào)機(jī)板單個(gè)平臺(tái)面積不得超過1.5平方米，集中放置設(shè)備的平臺(tái)數(shù)量不得超過2個(gè)，面積不超過4平方米。而對(duì)于原來飄窗高于30公分、進(jìn)深小于90公分不計(jì)面積的標(biāo)準(zhǔn)，新規(guī)則分別改為高于45公分和小于60公分，增加了飄窗改為屋內(nèi)面積的難度。此外，陽(yáng)臺(tái)只計(jì)算一半面積的最大進(jìn)深尺度也從2.4米縮小到1.8米，超過了都要算全面積。
　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華教授直言，這些設(shè)計(jì)規(guī)定就是針對(duì)“偷面積”產(chǎn)品而量身定制的，對(duì)偷面積開發(fā)商會(huì)產(chǎn)生緊箍咒的作用，減少開發(fā)商鉆空子的可能。
　　焦點(diǎn)釋疑
　　“偷面積”多實(shí)惠，有啥不好?
　　偷了面積單價(jià)就會(huì)上去，購(gòu)房者得到的實(shí)惠沒那么多
　　不論開發(fā)商此前是否鉆了規(guī)則的空子，“偷面積”的產(chǎn)品非常受歡迎都是不可否認(rèn)的。上文記者舉例的幾家樓盤，幾乎盤盤熱銷，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，購(gòu)房者也樂得比房產(chǎn)證上大得多的空間。
　　這樣兩全其美的事情即將因新規(guī)則受到影響，規(guī)劃局的工作豈非兩頭不討好?針對(duì)這一點(diǎn)，揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天采訪了南京市規(guī)劃局詳細(xì)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)處處長(zhǎng)邢佳林。邢處長(zhǎng)對(duì)記者表示，表面上看購(gòu)房者似乎沒這么實(shí)惠的房子選了，但實(shí)際上羊毛出在羊身上，開發(fā)商既然偷了面積，自然在單價(jià)上也會(huì)有所提高，購(gòu)房者還是沒真正得到實(shí)惠。此外，為了“偷更多面積”，開發(fā)商會(huì)將設(shè)備平臺(tái)、飄窗、陽(yáng)臺(tái)在原有樓體結(jié)構(gòu)上盡量做到最大尺寸，這不可避免會(huì)影響到室內(nèi)、樓下或左右鄰居的采光及通風(fēng)，這不符合促進(jìn)建造更好住宅品質(zhì)的建筑發(fā)展理念。此外，部分開發(fā)商不負(fù)責(zé)驗(yàn)收后的改擴(kuò)建工作，而是留給了購(gòu)房者自己進(jìn)行，這會(huì)給建筑結(jié)構(gòu)、景觀立面帶來安全隱患，還可能增加鄰里之間矛盾。
　　此外邢處長(zhǎng)還表示，開發(fā)商通過“偷面積”、提高單價(jià)而獲得的面積外折算盈利，也會(huì)逃過相應(yīng)的稅收，是在國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)層面上被禁止的。這次南京出臺(tái)新規(guī)則，其實(shí)也是針對(duì)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)課。對(duì)此吳翔華教授也表示認(rèn)同，他認(rèn)為，“偷面積”本身是把雙刃劍，有利于銷售的同時(shí)，也會(huì)帶來產(chǎn)權(quán)面積不清、二手房交易不公平等現(xiàn)象出現(xiàn)。新規(guī)則更有利于市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)的維護(hù)。開發(fā)商要想優(yōu)惠購(gòu)房者，直接在價(jià)格上給優(yōu)惠最直接也最實(shí)在。
　　新政對(duì)南京樓市有什么影響?
　　短期內(nèi)高贈(zèng)送戶型可能會(huì)“火”，長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)會(huì)更合理
　　2014版《南京市建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)則》的出臺(tái)實(shí)施會(huì)對(duì)南京樓市產(chǎn)生哪些影響呢?南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，雖然這個(gè)規(guī)則的方向是正確的，而且長(zhǎng)期來看可能會(huì)讓開發(fā)商更專注與產(chǎn)品品質(zhì)本身的打造，也讓實(shí)際建筑面積單價(jià)回歸合理;但短期內(nèi)卻有可能讓目前市場(chǎng)中高贈(zèng)送戶型變得緊俏起來。不排除某些面積“神偷盤”會(huì)以此奇貨可居。
　　對(duì)于開發(fā)商而言，眼下有高贈(zèng)送戶型的樓盤可能憑空多了短期“利好”，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來看卻缺少了一個(gè)價(jià)格調(diào)節(jié)的手段。江北一樓盤開發(fā)商代表就對(duì)記者舉例表示，眼下房?jī)r(jià)下行壓力增大，部分區(qū)域樓盤在醞釀降價(jià)，但已經(jīng)降的幾乎都遭遇了老業(yè)主“維權(quán)”。如果能通過“偷面積”在價(jià)格不降的前提下提高“附加值”，就可以避免這種尷尬。不過以后偷面積更難了，這種手段也就不那么好用了。