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中國高樓沖動(dòng):全球最大的摩天大樓泡沫?
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摘要:中國可能存在全球最大的“摩天大樓泡沫”。目前更有興趣也更有勇氣向“世界第一高樓”發(fā)起挑戰(zhàn)的,是眾多的內(nèi)地城市。這些巨型項(xiàng)目也為那些在自己國家無法充分發(fā)揮其創(chuàng)造性的
2013年國內(nèi)高樓一覽表
廣州街頭高樓林立
目前,中國是世界上最活躍的高層建筑市場。全球最高的20座建筑有10座在中國,最高的100座建筑有43座在中國。
截至2013年,中國已經(jīng)連續(xù)6年成為每年建造高層建筑最多的國家。其中,200米(或更高)的建筑建成數(shù)量從2012年的24座增長至2013年的37座,占全球總數(shù)的50%。亞洲是目前建造超高層建筑數(shù)量最多的地區(qū),而中國的建設(shè)量,要比其他所有亞洲地區(qū)的總和還多。
中國高度的背后還有中國速度。除哈利法塔外,在世界范圍內(nèi),最高樓百米刷新時(shí)間介于15~40年間,但在中國,這一時(shí)間被大大縮短——最長15年,最短只需3年。
同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理學(xué)院副教授李永奎主編的《中國摩天大樓建設(shè)與發(fā)展研究報(bào)告》提出:中國摩天大樓的百米刷新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全球,這總體上不利于積累摩天大樓的建設(shè)和管理經(jīng)驗(yàn)。
瘋狂飆高
在廣東,“華南第一高樓”的角逐可謂慘烈,摩天大樓高度的競爭已經(jīng)到了個(gè)位數(shù)的較量。
高度為441米的廣州西塔,在其竣工的2010年,還是華南最高樓。但只過了一年,就被新竣工的深圳京基金融中心超越。而后者比前者高出來的高度,只有1米。眼下,西塔旁邊,一座高530米的廣州東塔已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂,但它已然注定無法成為新的“華南第一高樓”——與它同時(shí)在建并即將完工的深圳平安中心,設(shè)計(jì)高度達(dá)660米。這一數(shù)字,已經(jīng)超過了浦東陸家嘴那座更廣為人知的上海中心大廈,深圳平安中心正領(lǐng)跑中國所有在建超高層項(xiàng)目的排行榜。
然而,這種領(lǐng)先,也只是暫時(shí)的。目前,更有興趣也更有勇氣向“中國第一高樓”發(fā)起挑戰(zhàn)的,是眾多的內(nèi)地城市。今年7月,湖南省會(huì)長沙,一座高達(dá)838米、超越世界最高建筑迪拜哈利法塔的“天空之城”舉行了開工儀式。開發(fā)商號(hào)稱要在7個(gè)月之內(nèi)完工,引發(fā)各方懷疑。不過很快,這個(gè)項(xiàng)目就因沒有完成相應(yīng)報(bào)建手續(xù)而被叫停。
當(dāng)湖南的高樓野心幻化為長沙郊區(qū)的一個(gè)大水坑時(shí),它的鄰居湖北武漢傳出了更為驚人的消息——他們計(jì)劃建一對(duì)高達(dá)1000米的雙子“鳳凰塔”。這一高度,顯然要把現(xiàn)今所有高樓徹底甩在身后。
作為政治中心的首都北京,一直是超高層建筑的“洼地”,至今只有國貿(mào)三期一座嚴(yán)格意義上的摩天大樓,另外還有兩個(gè)在建的超高層項(xiàng)目。全國擁有超高層建筑數(shù)量最多的3個(gè)城市是香港、上海和廣州,但如今,它們的表現(xiàn)并不是最搶眼的。
據(jù)統(tǒng)計(jì),除了即將竣工的上海中心大廈和廣州東塔,港滬穗三地在建的300米以上高樓數(shù)目分別為0、0和2。和“第一高樓挑戰(zhàn)賽”一樣,在這輪摩天大樓狂潮中,最賣力出演的,是那些二、三線城市。到2015年底前,預(yù)計(jì)中國有不少于69座城市至少擁有一幢超過150米高的建筑,這69座城市中將有23座城市每座至少擁有10幢150米以上的建筑。
對(duì)高度的渴求,似乎是人類建造摩天大樓的最直接的動(dòng)機(jī)。這使得超高層建設(shè)變成了一場你追我趕的高度競賽。當(dāng)年,迪拜在建哈利法塔時(shí),曾一直秘而不宣自己的高度,就是怕被別人超過。在中國,已經(jīng)建設(shè)了4年的武漢綠地中心,起初宣布的高度是600米,隨后提高到606米。最近,它又傳出了要把高度調(diào)整到666米的打算,目的就是超越上海中心和深圳平安中心,誓奪未來“中國第一高樓”的稱號(hào)。
摩天大樓泡沫
就像《圣經(jīng)》里人們建造巴別塔一樣,今天的摩天大樓高度一升再升,似乎永無極限。“科技在不停進(jìn)步,技術(shù)不會(huì)成為建造高樓的障礙,制約高度的因素主要還是錢。而另一個(gè)更值得探討的問題是,摩天大樓要建多高才合適?”
美國羅格斯大學(xué)研究人員曾經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)摩天大樓理想高度評(píng)估模型,以此對(duì)紐約1895~2004年建成的458棟超高層建筑進(jìn)行評(píng)估。結(jié)果發(fā)現(xiàn),紐約摩天大樓普遍太高,其實(shí)際高度比理想高度高了15層以上。
一直很關(guān)注那座“東盟第一高樓”的進(jìn)展,這個(gè)項(xiàng)目后來果然夭折了。這其實(shí)是中國很多二、三線城市建設(shè)摩天大樓的邏輯:政府先劃定一片地,定性為中央商務(wù)區(qū),然后在一座地標(biāo)性建筑的周邊,規(guī)劃一個(gè)大規(guī)模住宅區(qū),同時(shí)打包給房地產(chǎn)企業(yè)。開發(fā)商拿地后,并非先蓋摩天樓,而是先蓋住宅,然后高價(jià)賣房,賺到錢才開始蓋摩天大樓。這些步驟一環(huán)扣一環(huán),中間有任何一環(huán)掉鏈子,摩天大樓就往往擱淺或成為爛尾樓。
建好高樓,就一定能“筑巢引鳳”嗎?相比普通寫字樓,摩天大樓由于定位高端,其實(shí)有著相當(dāng)挑剔的“胃口”:租戶主要來自銀行和金融服務(wù)業(yè),約占租用總面積的55%,其次是商業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所,占16%,而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶,目前占11%。
根據(jù)國際房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕的調(diào)查,在亞洲,只有部分具有全球領(lǐng)先水平的超高層寫字樓,能夠達(dá)到與美國紐約曼哈頓區(qū)的寫字樓非常相似的租戶結(jié)構(gòu)。
而那些國內(nèi)二、三線城市的情況如何呢?世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉說,“沈陽、重慶、天津等二線城市在當(dāng)前或未來將建成諸多超高層寫字樓,勢(shì)必引發(fā)供過于求的風(fēng)險(xiǎn)。這些城市僅僅是區(qū)域中心,而非國家或世界金融中心,因此無法吸引大量金融機(jī)構(gòu)入駐。”
2012年,巴克萊資本的一項(xiàng)報(bào)告指出,中國可能存在目前全球最大的“摩天大樓泡沫”。
這不能一概而論。他們選取擁有300米以上高樓的全國23個(gè)城市,進(jìn)行了逐一分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn),只有北京、上海、廣州和深圳有能力消費(fèi)得起這些建筑里的奢侈品。而那些新興的1.5線城市雖然經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá),但寫字樓需求水平并不高,空置率普遍較高。就以天津?yàn)槔?014年,天津新增優(yōu)質(zhì)寫字樓存量超過500萬平方米,按過去16個(gè)季度的平均吸納量來計(jì)算,消化掉現(xiàn)有這些寫字樓就需要60年。而天津眼下還有5座在建的摩天大樓,是國內(nèi)超高層在建數(shù)量最多的兩座城市之一。
成也蕭何,敗也蕭何。由于具有地標(biāo)意義,一旦摩天大樓經(jīng)營受挫,就會(huì)有放大的負(fù)面廣告效應(yīng)。他曾在東北某省會(huì)城市的市中心見過一座40多層高的地標(biāo)建筑。走進(jìn)去一看,租戶主要是地產(chǎn)中介、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等小企業(yè),還空置了不少寫字間。“像這樣的超高層建筑,已經(jīng)失去了原有的高品位,正在經(jīng)歷租金降低、租戶流失,會(huì)漸漸淪為一座鬼樓。”當(dāng)空置的“鬼樓”在城市天際線中昏暗地佇立,吸引著流浪者、破壞者和其他的城市危險(xiǎn)人群“入駐”,就難免成為當(dāng)?shù)氐?ldquo;恥辱柱”。
北京大學(xué)城市規(guī)劃系主任呂斌發(fā)現(xiàn),自美國帝國大廈建成以來的近100年,世界上絕大部分的摩天大樓都是虧本的。對(duì)此,李永奎指出,就像防城港的“東盟第一高樓”一樣,中國開發(fā)商建摩天大樓的目的,乃“醉翁之意不在酒”,是為了以此換取土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅等獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)貼,甚至其他方面的優(yōu)惠政策或利益交換。何況,修建摩天大樓,也是企業(yè)和財(cái)團(tuán)的一種“行為藝術(shù)”和“長期廣告”。
在很多人眼里,摩天大樓就是高耗能的代名詞,其實(shí)不然。如果規(guī)劃合理,有效運(yùn)行,一棟超高層建筑的能耗,是可以降到最低的。考慮到超高層建筑承載了更多的人口,它的單位能耗,并不比分散的低密度的建筑更差。而在土地供應(yīng)日益緊張的中國,從增加城市密度、集約基礎(chǔ)設(shè)施、共享設(shè)施、更有效地利用土地的角度來看,高層建筑更具有不可替代的優(yōu)勢(shì)。
水泥盒子
“ 大褲衩”“尿壺”“秋褲樓”……你很難由衷地去欣賞國內(nèi)那些別出心裁的摩天大樓設(shè)計(jì)。上海環(huán)球金融中心在建設(shè)之初,因?yàn)殚_發(fā)商是日資企業(yè),其外方內(nèi)圓的頂部設(shè)計(jì),讓國人聯(lián)想到日本軍刀。在強(qiáng)烈的民意反彈下,開發(fā)商不得不將頂部的圓形門洞設(shè)計(jì)改成了梯形,但這又為它帶來了一個(gè)新的綽號(hào)——啤酒瓶起子。美國SOM設(shè)計(jì)公司借鑒中國古代“塔”的形象,設(shè)計(jì)了上海金茂大廈,是較少遭到批評(píng)的一個(gè)案例。
高層建筑被人詬病的另一大問題,是讓城市風(fēng)格變得均質(zhì)化。在中國,由于高層建筑被作為一種功能性產(chǎn)品被量化和快速地設(shè)計(jì)和建造,使得城市面貌單一的現(xiàn)象尤其明顯。即使是由中國本土建筑師來設(shè)計(jì),很多高層建筑也與周邊的城市環(huán)境沒有任何關(guān)聯(lián),而且看上去是孤立的,且與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)隔絕。缺乏與當(dāng)?shù)貧v史、文化的關(guān)聯(lián)性與結(jié)合性,會(huì)導(dǎo)致這些建筑顯得陌生而突兀,同時(shí)也消融了每個(gè)城市曾經(jīng)擁有的獨(dú)特性。
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