中國高樓沖動：全球最大的摩天大樓泡沫？

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 2013年國內(nèi)高樓一覽表

廣州街頭高樓林立

目前，中國是世界上最活躍的高層建筑市場。全球最高的20座建筑有10座在中國，最高的100座建筑有43座在中國。

截至2013年，中國已經(jīng)連續(xù)6年成為每年建造高層建筑最多的國家。其中，200米（或更高）的建筑建成數(shù)量從2012年的24座增長至2013年的37座，占全球總數(shù)的50%。亞洲是目前建造超高層建筑數(shù)量最多的地區(qū)，而中國的建設(shè)量，要比其他所有亞洲地區(qū)的總和還多。

       中國高度的背后還有中國速度。除哈利法塔外，在世界范圍內(nèi)，最高樓百米刷新時間介于15～40年間，但在中國，這一時間被大大縮短——最長15年，最短只需3年。

       同濟大學(xué)復(fù)雜工程管理學(xué)院副教授李永奎主編的《中國摩天大樓建設(shè)與發(fā)展研究報告》提出：中國摩天大樓的百米刷新速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全球，這總體上不利于積累摩天大樓的建設(shè)和管理經(jīng)驗。

       瘋狂飆高

       在廣東，“華南第一高樓”的角逐可謂慘烈，摩天大樓高度的競爭已經(jīng)到了個位數(shù)的較量。

       高度為441米的廣州西塔，在其竣工的2010年，還是華南最高樓。但只過了一年，就被新竣工的深圳京基金融中心超越。而后者比前者高出來的高度，只有1米。眼下，西塔旁邊，一座高530米的廣州東塔已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，但它已然注定無法成為新的“華南第一高樓”——與它同時在建并即將完工的深圳平安中心，設(shè)計高度達(dá)660米。這一數(shù)字，已經(jīng)超過了浦東陸家嘴那座更廣為人知的上海中心大廈，深圳平安中心正領(lǐng)跑中國所有在建超高層項目的排行榜。

       然而，這種領(lǐng)先，也只是暫時的。目前，更有興趣也更有勇氣向“中國第一高樓”發(fā)起挑戰(zhàn)的，是眾多的內(nèi)地城市。今年7月，湖南省會長沙，一座高達(dá)838米、超越世界最高建筑迪拜哈利法塔的“天空之城”舉行了開工儀式。開發(fā)商號稱要在7個月之內(nèi)完工，引發(fā)各方懷疑。不過很快，這個項目就因沒有完成相應(yīng)報建手續(xù)而被叫停。

       當(dāng)湖南的高樓野心幻化為長沙郊區(qū)的一個大水坑時，它的鄰居湖北武漢傳出了更為驚人的消息——他們計劃建一對高達(dá)1000米的雙子“鳳凰塔”。這一高度，顯然要把現(xiàn)今所有高樓徹底甩在身后。

       作為政治中心的首都北京，一直是超高層建筑的“洼地”，至今只有國貿(mào)三期一座嚴(yán)格意義上的摩天大樓，另外還有兩個在建的超高層項目。全國擁有超高層建筑數(shù)量最多的3個城市是香港、上海和廣州，但如今，它們的表現(xiàn)并不是最搶眼的。

       據(jù)統(tǒng)計，除了即將竣工的上海中心大廈和廣州東塔，港滬穗三地在建的300米以上高樓數(shù)目分別為0、0和2。和“第一高樓挑戰(zhàn)賽”一樣，在這輪摩天大樓狂潮中，最賣力出演的，是那些二、三線城市。到2015年底前，預(yù)計中國有不少于69座城市至少擁有一幢超過150米高的建筑，這69座城市中將有23座城市每座至少擁有10幢150米以上的建筑。

       對高度的渴求，似乎是人類建造摩天大樓的最直接的動機。這使得超高層建設(shè)變成了一場你追我趕的高度競賽。當(dāng)年，迪拜在建哈利法塔時，曾一直秘而不宣自己的高度，就是怕被別人超過。在中國，已經(jīng)建設(shè)了4年的武漢綠地中心，起初宣布的高度是600米，隨后提高到606米。最近，它又傳出了要把高度調(diào)整到666米的打算，目的就是超越上海中心和深圳平安中心，誓奪未來“中國第一高樓”的稱號。

       摩天大樓泡沫

       就像《圣經(jīng)》里人們建造巴別塔一樣，今天的摩天大樓高度一升再升，似乎永無極限。“科技在不停進(jìn)步，技術(shù)不會成為建造高樓的障礙，制約高度的因素主要還是錢。而另一個更值得探討的問題是，摩天大樓要建多高才合適？”

       美國羅格斯大學(xué)研究人員曾經(jīng)構(gòu)建了一個摩天大樓理想高度評估模型，以此對紐約1895～2004年建成的458棟超高層建筑進(jìn)行評估。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，紐約摩天大樓普遍太高，其實際高度比理想高度高了15層以上。

       一直很關(guān)注那座“東盟第一高樓”的進(jìn)展，這個項目后來果然夭折了。這其實是中國很多二、三線城市建設(shè)摩天大樓的邏輯：政府先劃定一片地，定性為中央商務(wù)區(qū)，然后在一座地標(biāo)性建筑的周邊，規(guī)劃一個大規(guī)模住宅區(qū)，同時打包給房地產(chǎn)企業(yè)。開發(fā)商拿地后，并非先蓋摩天樓，而是先蓋住宅，然后高價賣房，賺到錢才開始蓋摩天大樓。這些步驟一環(huán)扣一環(huán)，中間有任何一環(huán)掉鏈子，摩天大樓就往往擱淺或成為爛尾樓。

        建好高樓，就一定能“筑巢引鳳”嗎？相比普通寫字樓，摩天大樓由于定位高端，其實有著相當(dāng)挑剔的“胃口”：租戶主要來自銀行和金融服務(wù)業(yè)，約占租用總面積的55%，其次是商業(yè)服務(wù)和律師事務(wù)所，占16%，而科技和電信行業(yè)是重要的潛在租戶，目前占11%。

        根據(jù)國際房地產(chǎn)顧問公司世邦魏理仕的調(diào)查，在亞洲，只有部分具有全球領(lǐng)先水平的超高層寫字樓，能夠達(dá)到與美國紐約曼哈頓區(qū)的寫字樓非常相似的租戶結(jié)構(gòu)。

       而那些國內(nèi)二、三線城市的情況如何呢？世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉說，“沈陽、重慶、天津等二線城市在當(dāng)前或未來將建成諸多超高層寫字樓，勢必引發(fā)供過于求的風(fēng)險。這些城市僅僅是區(qū)域中心，而非國家或世界金融中心，因此無法吸引大量金融機構(gòu)入駐。”

       2012年，巴克萊資本的一項報告指出，中國可能存在目前全球最大的“摩天大樓泡沫”。

       這不能一概而論。他們選取擁有300米以上高樓的全國23個城市，進(jìn)行了逐一分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，只有北京、上海、廣州和深圳有能力消費得起這些建筑里的奢侈品。而那些新興的1.5線城市雖然經(jīng)濟較為發(fā)達(dá)，但寫字樓需求水平并不高，空置率普遍較高。就以天津為例，2014年，天津新增優(yōu)質(zhì)寫字樓存量超過500萬平方米，按過去16個季度的平均吸納量來計算，消化掉現(xiàn)有這些寫字樓就需要60年。而天津眼下還有5座在建的摩天大樓，是國內(nèi)超高層在建數(shù)量最多的兩座城市之一。

        成也蕭何，敗也蕭何。由于具有地標(biāo)意義，一旦摩天大樓經(jīng)營受挫，就會有放大的負(fù)面廣告效應(yīng)。他曾在東北某省會城市的市中心見過一座40多層高的地標(biāo)建筑。走進(jìn)去一看，租戶主要是地產(chǎn)中介、培訓(xùn)機構(gòu)等小企業(yè)，還空置了不少寫字間。“像這樣的超高層建筑，已經(jīng)失去了原有的高品位，正在經(jīng)歷租金降低、租戶流失，會漸漸淪為一座鬼樓。”當(dāng)空置的“鬼樓”在城市天際線中昏暗地佇立，吸引著流浪者、破壞者和其他的城市危險人群“入駐”，就難免成為當(dāng)?shù)氐?ldquo;恥辱柱”。

        北京大學(xué)城市規(guī)劃系主任呂斌發(fā)現(xiàn)，自美國帝國大廈建成以來的近100年，世界上絕大部分的摩天大樓都是虧本的。對此，李永奎指出，就像防城港的“東盟第一高樓”一樣，中國開發(fā)商建摩天大樓的目的，乃“醉翁之意不在酒”，是為了以此換取土地出讓金、營業(yè)稅、所得稅等獎勵性補貼，甚至其他方面的優(yōu)惠政策或利益交換。何況，修建摩天大樓，也是企業(yè)和財團的一種“行為藝術(shù)”和“長期廣告”。

        在很多人眼里，摩天大樓就是高耗能的代名詞，其實不然。如果規(guī)劃合理，有效運行，一棟超高層建筑的能耗，是可以降到最低的。考慮到超高層建筑承載了更多的人口，它的單位能耗，并不比分散的低密度的建筑更差。而在土地供應(yīng)日益緊張的中國，從增加城市密度、集約基礎(chǔ)設(shè)施、共享設(shè)施、更有效地利用土地的角度來看，高層建筑更具有不可替代的優(yōu)勢。

       水泥盒子

       “ 大褲衩”“尿壺”“秋褲樓”……你很難由衷地去欣賞國內(nèi)那些別出心裁的摩天大樓設(shè)計。上海環(huán)球金融中心在建設(shè)之初，因為開發(fā)商是日資企業(yè)，其外方內(nèi)圓的頂部設(shè)計，讓國人聯(lián)想到日本軍刀。在強烈的民意反彈下，開發(fā)商不得不將頂部的圓形門洞設(shè)計改成了梯形，但這又為它帶來了一個新的綽號——啤酒瓶起子。美國SOM設(shè)計公司借鑒中國古代“塔”的形象，設(shè)計了上海金茂大廈，是較少遭到批評的一個案例。

        高層建筑被人詬病的另一大問題，是讓城市風(fēng)格變得均質(zhì)化。在中國，由于高層建筑被作為一種功能性產(chǎn)品被量化和快速地設(shè)計和建造，使得城市面貌單一的現(xiàn)象尤其明顯。即使是由中國本土建筑師來設(shè)計，很多高層建筑也與周邊的城市環(huán)境沒有任何關(guān)聯(lián)，而且看上去是孤立的，且與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)隔絕。缺乏與當(dāng)?shù)貧v史、文化的關(guān)聯(lián)性與結(jié)合性，會導(dǎo)致這些建筑顯得陌生而突兀，同時也消融了每個城市曾經(jīng)擁有的獨特性。