市場比較法和收益法在別墅建筑估價中的應(yīng)用

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上海別墅區(qū)的建設(shè)起步于二十世紀(jì)八十年代后期，發(fā)展一直較為緩慢。直到1998年的下半年，隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、高速發(fā)展，作為中國經(jīng)濟(jì)中心的上海，房地產(chǎn)市場迅速覺醒，蓬勃發(fā)展，同時也帶動了別墅市場的高速發(fā)展。

　　在經(jīng)歷了歷時三年的磨合期后，上海的別墅市場已由單一的基本別墅類型發(fā)展成為多元化物業(yè)共存的市場形態(tài)。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓（疊加式別墅）的形成，以及近年推出的“里弄式住宅”和“新獨住宅”，均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物，同時也預(yù)示著別墅市場成熟期的到來。

　　近年來，上海別墅市場的供應(yīng)量持續(xù)增大，價格結(jié)構(gòu)日趨合理，區(qū)域分布以近郊為主，規(guī)?；瘎e墅區(qū)逐步形成。市場對別墅住宅的需求量逐年遞增，別墅銷售量以15%的幅度持續(xù)上升，別墅市場前景看好。

　　目前，上海約有1800萬人口。以5口之家計算，約有340萬個家庭單位。按照現(xiàn)有人均收入水平，結(jié)合國際慣例來統(tǒng)計，將有2%的家庭購買別墅。因此，僅上海地區(qū)就蘊(yùn)藏著6至7萬套別墅的消費能力，這還未包括來自港臺地區(qū)及周邊省市的購買者。通過對上海別墅市場的綜合統(tǒng)計，目前上市的真正意義上的別墅總量還不到1.5萬套，需求空間非常大。

　　因當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生較大變化，未來房價走勢不甚明朗，根據(jù)房地產(chǎn)估價替代原則及筆者的工作經(jīng)驗，一般可采用市場比較法和收益還原法確定別墅的市場價格。

　　例如上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅區(qū)總體建筑為澳洲風(fēng)格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室面積約400㎡，占地約4畝，混合結(jié)構(gòu)。外墻采用法國全進(jìn)口真石漆，10cm厚花崗巖裙墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈層高3.6m，可設(shè)計地下室內(nèi)游泳池、健身房、派對會場、浪漫酒吧、西餐廳、桑拿房等。

　　我們通過對上海市尤其是青浦區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的了解，并針對估價對象為別墅房地產(chǎn)，充分考慮估價對象的自身特點，采用市場比較法及收益法作為評估該別墅項目價格的基本方法。

　　市場比較法

　　根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格，然后乘以建筑面積，得出比準(zhǔn)價值。

　　收益還原法

　　選用相同供需圈、相同類型、相同用途的別墅用房的正常租金，結(jié)合本估價對象的現(xiàn)狀，調(diào)整確定一個客觀的租金水平，扣除日常的經(jīng)營成本（維修費、管理費、保險費等）及稅費，選取合理的資本化率作為估價對象的長期資本化率，求出估價對象的市值。

　　根據(jù)以上兩種方法的計算結(jié)果，根據(jù)自身經(jīng)驗和不同方法的特點，運用加權(quán)平均法得出該別墅項目價格。一般可采用的測算過程如下：

　　一、市場比較法

　?。ㄒ唬└鶕?jù)市場比較法的替代原理， 選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的比較案例：

　　以上案例均為成交價，且區(qū)域因素及個別因素均與該別墅相同或相近，故我們選此作為比較案例。然后加以修正，一般修正以下內(nèi)容：

　　1.交易情況：三個案例均為正常市場成交案例，沒有特殊情況，故不作修正。

　　2.交易日期：三個案例均為2006年12月成交，因當(dāng)前上海市不再出讓別墅類型土地使用權(quán)，近期別墅類物業(yè)尤其是類似委估對象的低密度高爾夫別墅價格繼續(xù)上漲，故分別作101/100修正。

　　3.區(qū)域因素：主要對與市中心距離、交通便捷程度、區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）、 配套生活設(shè)施、商業(yè)繁華程度、城市規(guī)劃等因素進(jìn)行修正，分別修正100/99，100/99，100/96.

　　4.個別因素：主要對房型設(shè)計、外立面裝飾造型、設(shè)備配置及功能、朝向采光、景觀、小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）、入住時間（房齡）、樓型和結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行修正，分別修正100/91，100/90，100/83.

　?。ǘ┍容^因素修正表

　　根據(jù)以上修正，并考慮到案例一、二和委估對象在同一住宅區(qū)，故求取比準(zhǔn)價格時，三個比準(zhǔn)價格權(quán)重分別取0.4，0.4，0.2.得到估價對象的比準(zhǔn)基價=25415元/㎡×0.4+23572元/㎡×0.4+25582元/㎡×0.2=24711.51元/㎡.

　　委估對象的比準(zhǔn)價格=24711.51元/㎡×1225.77㎡=3029.0631萬元。

　　二、收益還原法

　?。ㄒ唬┐_定租金

　　根據(jù)我們的市場調(diào)查，與該別墅處于同一供需圈內(nèi)的別墅租金一般在3.5-5.0元/㎡/天，考慮環(huán)境、地理位置及服務(wù)設(shè)施等水平以及類似別墅項目的稀缺性，兼顧該別墅項目的高品質(zhì)因素，估算該別墅合理年租金為220萬元/年（約4.92元/㎡/天，不包括物業(yè)管理費）

　　（二）求取年純收益

　　按目前別墅市場的租賃狀況且考慮估價對象具體情況，取其空置率為0%.

　　年總成本各項如下：

　　1.營業(yè)稅及附加為年總收益的5.565%；

　　2.維修和管理費為年總收益的2%；

　　3.房產(chǎn)稅為年總收益的12%；

　　4.保險費為建筑物重置成本的0.15%；

　　（建筑物平均重置成本以2500元/㎡計）故年純收益=220萬元×（1-5.565%-2%-12%）-（2500元/㎡×1225.77㎡×0.15%/10000） =176.52萬元/年。

　?。ㄈ┐_定合理的資本化率

　　按一年期存款年利率為2.52%作為安全利率， 本報告考慮今后若干年內(nèi)本地區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，并針對別墅住宅物業(yè)，風(fēng)險調(diào)整值取3.48%， 故綜合取6%作為資本化率。

　　（四）確定收益年限

　　建筑物土地使用權(quán)至20xx年x月，則剩余收益年限暫定為56年。

　?。ㄎ澹┐_定收益價格

　　利用下列公式計算：

　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]

　　其中A——為年純收益       R——資本化率

　　N——剩余使用年限      P——收益價格

　　收益還原法的價格

　　P=（A/R）×[1-1/（1+R）n]

　　=（176.52萬元/6%）×[1-1/（1+6%）56]

　　= 2829.3427萬元

　　根據(jù)以上兩種方法計算， 市場比較法計算總價為3029 .0631萬元， 收益還原法計算總價為2829.3427萬元。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)別墅交易市場較為活躍，成交案例豐富，市場價格透明，而租賃市場成交案例有限，故用市場比較法和收益還原法計算該別墅建筑的市場價格權(quán)重分別取0.8和0.2，則最后加權(quán)市場價格=3029.0631萬元×0.8+2829.3427萬元×0.2=2989.12萬元。

　　從市場需求角度分析，當(dāng)前的上海別墅市場已有了質(zhì)的飛躍。別墅生活不再是可望而不可及的貴族生活標(biāo)志，它正在悄然地走入尋常百姓的生活空間。2001年以來的上海別墅銷售總額占整個商品房的銷售比例逐年上升。

　　目前上海人均GDP已突破8500美元。隨著上海人均GDP的逐步增長，中國加入WTO后汽車價格的逐步下降，以及上海市政交通設(shè)施的不斷完善，擁有第二套住宅的生活方式已經(jīng)形成。人們對時間、空間、距離的理解有了新的認(rèn)識，從而對居住模式的需求也發(fā)生了質(zhì)的提升，別墅生活將成為越來越多購房者的理想選擇。