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房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　前言

　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。

　　1、研究概述

　　1.1 我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史

　　我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

　　八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價(jià)值的巨大商品開始起動(dòng)，開始流通。八十年代的中國

　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

　　形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。但是，我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競爭力差。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢和人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求。

　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。

　　1.2 研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義

　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　一方面，個(gè)體消費(fèi)者已成為我國房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主體，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，

　　使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤水平向價(jià)值回歸，市場逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。海外的開發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場競爭力。

　　隨著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內(nèi)市場，將會給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場競爭格局將會發(fā)生明顯變化。為了要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場危機(jī)意識，強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)，逐步形成企業(yè)的核心競爭力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷開拓市場、占領(lǐng)市場，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　因此，探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競爭，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。

　　2 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題

　　2.1 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望

　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)"市場類型和消費(fèi)者"產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。具體地講，有以下三大特征：

　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：（一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素，但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強(qiáng)吸引力（三是資金"技術(shù)"品牌"土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增（四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷售周期加長（五是日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項(xiàng)目利潤更趨降低。

　　從市場類型和消費(fèi)者角度來說，房地產(chǎn)市場正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場的需求形態(tài)及消費(fèi)者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值"增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房價(jià)的漲落而難以把握購房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。但消費(fèi)者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長期的過程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤而盲目進(jìn)入市場，人們都為改善居住而過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生）泡沫。

　　從產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。在這個(gè)過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨勢。因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)"建材業(yè)"設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費(fèi)者的需求。在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項(xiàng)目成功。整個(gè)房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐妗?專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場不斷擴(kuò)大。

　　2.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實(shí)收資本金不足6000萬元。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，在2003年全市8267.51萬平方米的施工面積中，平均每個(gè)企業(yè)的開發(fā)面積僅為3.3萬平方米，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。

　　作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看，中國的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。

　　我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類，也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動(dòng)，但不會受重傷。

　　房地產(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國近3萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。

　　2.3 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題

　　2.3.1 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題

　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。實(shí)際上，工業(yè)國企中的問題和弊端房地產(chǎn)國企中都有，如預(yù)算軟約束。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要的地位而對宏觀經(jīng)濟(jì)的增長和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)及其對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重視。

　　房地產(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù)；隨著改革的深入和市場的發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實(shí)與房地產(chǎn)國有企業(yè)類似，即產(chǎn)權(quán)不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計(jì)資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。

　　2.3.2 企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題

　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級資質(zhì)的1％多一點(diǎn)，二級資質(zhì)的不到10％，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均每家年開發(fā)量只有1.6萬平方米，即使最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占的市場份額也不足0.5％。

　　然而，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。管理技術(shù)密集型、人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入門檻應(yīng)該較高。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。與國際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻過低、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小等問題亟待改進(jìn)。

　　2.3.3 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題

　　從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂觀。我們簡單地用“營業(yè)利潤”除以“經(jīng)營總收入”得到房地產(chǎn)“行業(yè)平均利潤率”，可以明顯地看出，1992、1993、1994年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰，表現(xiàn)在行業(yè)利潤率上是12%左右；而從1994年開始房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤和行業(yè)平均利潤率都迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為0.91％，1997、1998、1999三年更是出現(xiàn)“全行業(yè)虧損”，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為-1.16％；2000年才開始“扭虧”為1.62%.

　　此外，早期的開發(fā)企業(yè)對于解決我國多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，非公人員購買住房起了不可或缺的補(bǔ)充作用。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長的時(shí)期?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場），并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時(shí)代”，開發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經(jīng)儲備大量地塊的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房價(jià)失控狀態(tài)下的超級暴利。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來”的觀點(diǎn)對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費(fèi)者而言絕對不是一個(gè)好消息。因?yàn)橐粋€(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個(gè)社會不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。

　　根據(jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購、營造和銷售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開發(fā)者。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行、房屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對象的不同又可以分成為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類。在英美發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問時(shí)所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。

　　可見，現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤。因?yàn)?，這個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。但是在現(xiàn)實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開發(fā)公司的價(jià)值鏈不過成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。這就如同在汽車這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計(jì)商、汽車制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費(fèi)者的機(jī)會。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且從實(shí)質(zhì)的意義上，消費(fèi)者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開發(fā)商不過是代理消費(fèi)者開發(fā)的一個(gè)服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢？消費(fèi)者把預(yù)售款交給了開發(fā)商，開發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項(xiàng)中只需要再拿出一個(gè)很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤；而且開發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費(fèi)用越少，它們獲得的超額利潤就越多。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開發(fā)銷售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析

　　3.1 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營化

　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎穆毮苁墙?jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領(lǐng)域。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實(shí)上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。例如，在廣州市新近評出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國企榜上有名。

　　近年來，民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿?。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說則機(jī)會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。而國有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發(fā)展相對緩慢。

　　3.2 努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化

　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；駹I化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來，我們在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進(jìn)步，然而如果套用國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。

　　隨著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無法實(shí)現(xiàn)利潤，而且會造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費(fèi)需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細(xì)分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項(xiàng)目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場客戶的需求，雖然價(jià)格不菲，但銷售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場的地位和競爭優(yōu)勢，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。

　　科學(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項(xiàng)目的可行性分析工作。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽證會制度，通過集體討論和辯論來評估項(xiàng)目，決策投資。

　　改革開放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。

　　3.3 房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營

　　未來中國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)模化。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。其實(shí)，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。

　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。生產(chǎn)社會化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著社會化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過程中的專業(yè)化程度越來越高。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)格局是“集團(tuán)對集團(tuán)的競爭”，是“大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行大兵團(tuán)作戰(zhàn)式”。美國、德國等西方國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競爭力。由此可見集團(tuán)化經(jīng)營有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力。

　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競爭力的有效途徑。市場競爭的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭奪各自利潤最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒有競爭力導(dǎo)致敗北。我國加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國際資本集團(tuán)將會為搶占市場和我國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是唯—的出路。這樣，會有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益?？傊?，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場上占據(jù)應(yīng)有的地位。

　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計(jì)劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團(tuán)”。黨的十六大報(bào)告指出：“國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。通過市場和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團(tuán)?！秉h和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化的加速器。使企業(yè)增加了實(shí)行集團(tuán)經(jīng)營的緊迫感。實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化，有利于黨和政府通過對市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強(qiáng)綜合國力。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進(jìn)入國際市場，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而我國的房地產(chǎn)市場在開發(fā)中的服務(wù)僅是初級水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節(jié)的服務(wù)上存在很多空白領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價(jià)值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不可輕視的。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著房地產(chǎn)市場存在眾多的商機(jī)。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。因此，在實(shí)行集團(tuán)化經(jīng)營時(shí)，切莫忘記服務(wù)這一重要領(lǐng)域。通過填補(bǔ)服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。

　　目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著趨勢是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響。因此，未來開發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。并且，未來的中國房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗(yàn)決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實(shí)際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。

　　規(guī)?；慕?jīng)營是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)?；?jīng)營、占據(jù)較大市場份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。

　　縱觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的開發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速形成，一批對市場有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競爭能力的開發(fā)企業(yè)在未來幾十年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲備。房地產(chǎn)開發(fā)“ 大盤時(shí)代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟將大大加快我國房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化、集團(tuán)化的步伐。

　　3.4 在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化

　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。然而如果認(rèn)真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時(shí)期，這是宏觀大勢；從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的，有時(shí)還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)。

　　市場化的運(yùn)作要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場為導(dǎo)向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費(fèi)者對房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。近年來，上海民營企業(yè)成為滬上房地產(chǎn)市場上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機(jī)制靈活，貼近市場，抓住了近年來中低檔商品住宅的市場機(jī)遇，使企業(yè)得到了超常規(guī)的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視市場化的運(yùn)作，許多企業(yè)成立專門的部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設(shè)計(jì)人員、營銷人員共同協(xié)作，力求開發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品。

　　首先，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)前期最基礎(chǔ)、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)品牌運(yùn)作的關(guān)鍵階段。要?jiǎng)?chuàng)造強(qiáng)勁的房地產(chǎn)品牌，就要充分發(fā)揮建筑設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使前期的開發(fā)設(shè)計(jì)獨(dú)樹一幟，用全新的思維方式不尋常的設(shè)計(jì)理念和守正出奇的超人表現(xiàn)，以及他人無法模仿而又能給企業(yè)帶來持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價(jià)值能觸動(dòng)每一個(gè)細(xì)分的消費(fèi)群體。

　　其次，注重功能的前瞻性。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢。住宅是購房者個(gè)性、權(quán)力、地位、財(cái)富、身份的符號與表征，是生活方式的載體之一。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。

　　此外，銷售策劃要具有鮮明特色。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場亮點(diǎn)。此外，重視環(huán)保和文化品位也是個(gè)性化服務(wù)的重要體現(xiàn)。同時(shí)，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。

　　3.5 行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化

　　目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項(xiàng)目都做。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計(jì)，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢，產(chǎn)品價(jià)格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做。結(jié)果造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，通常是一年、兩年一個(gè)開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。以成熟的美國房地產(chǎn)開發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細(xì)分的道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨(dú)立。這說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來越明顯。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“ 量”向追求“ 質(zhì)”轉(zhuǎn)軌的時(shí)期，這是大勢所趨。從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的，有時(shí)還變得很快，開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場，形成獨(dú)特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個(gè)主要問題。

　　專業(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視投資管理工作，盡早培養(yǎng)出一批專業(yè)化的投資管理人才，使他們成為既具備房地產(chǎn)運(yùn)作的專業(yè)知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，全面了解房地產(chǎn)市場，又具備財(cái)務(wù)分析、投資管理及相關(guān)法律知識的復(fù)合型管理人才。

　　品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。長久以來中國的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩盤”，交易費(fèi)用很高。未來中國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們在競爭中占據(jù)優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。

　　品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物。一個(gè)有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價(jià)比一般同類產(chǎn)品要高出許多。房地產(chǎn)商品于其自身的特點(diǎn)，一般消費(fèi)者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細(xì)的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費(fèi)者對其產(chǎn)品的忠誠度。未來我國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。

　　戰(zhàn)略化是品牌化的進(jìn)一步深化。戰(zhàn)略化意味著一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，不能僅僅核算這一單個(gè)項(xiàng)目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的將不再僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。而且，企業(yè)將不再可能只依靠領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)決策就能成功，而必須充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)辦公系統(tǒng)層以及企業(yè)外部咨詢機(jī)構(gòu)的集體智慧，形成明確且合乎實(shí)際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

　　隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。例如，萬科地產(chǎn)的“萬科城市花園”品牌，北京萬通集團(tuán)的“新新家園”品牌，廣州奧林匹克房產(chǎn)的“奧林匹克花園”品牌，等等。它們都是通過多年經(jīng)營和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。

　　企業(yè)品牌建設(shè)不僅為企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價(jià)值—品牌價(jià)值。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價(jià)可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。如萬科地產(chǎn)近年來在滬上開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，由于服務(wù)品牌的建立，不但銷售火暴，而且，售價(jià)也比周邊樓盤每平方米高出700－1000元。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會帶動(dòng)其它企業(yè)在周邊跟風(fēng)投資，從而形成新的熱點(diǎn)，提升了區(qū)域價(jià)值，最終提升了自身樓盤的價(jià)值，擴(kuò)大了利潤空間。最后，知名度高的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。特別是加入WTO以后，大量境外投資會進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而出于對國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會采用合作開發(fā)或項(xiàng)目管理的模式，而國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在吸引資方面無疑會占得先機(jī)。大連萬達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。

　　越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競爭，那只會導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　3.6 房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化

　　房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)模化發(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。如上海富陽的"全國通路戰(zhàn)略"，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏得發(fā)展空間。

　　中國房地產(chǎn)TOP10研究組通過對百強(qiáng)企業(yè)的系統(tǒng)研究認(rèn)為：專業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。一、專業(yè)化。百強(qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場上生存并發(fā)展壯大。二、制度化。企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力，不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場中脫穎而出。三、品牌化。品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離不開品牌。百強(qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用"口碑"開拓市場，創(chuàng)造性地提出"聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點(diǎn)"的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。四、職業(yè)化。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。百強(qiáng)企業(yè)認(rèn)識到這個(gè)趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊(duì)伍。五、網(wǎng)絡(luò)化。房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。如上海富陽的"全國通路戰(zhàn)略"，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏得發(fā)展空間。

　　3.7 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合

　　在金融全球化的推動(dòng)下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前

　　消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財(cái)和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。

　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風(fēng)險(xiǎn)就會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時(shí)，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場是必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過30％，而目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在85％以上。由此可見，資本運(yùn)作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運(yùn)作方式。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。隨著我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行運(yùn)作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動(dòng)力。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實(shí)力作為后盾，而且，更需要各類高素質(zhì)的專業(yè)人才的加盟作為保障。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設(shè)，想盡辦法留住企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)好人才的同時(shí)，還應(yīng)學(xué)會用好人才。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善薪酬計(jì)劃、績效考核制度和激勵(lì)機(jī)制，提高員工的積極性和責(zé)任感；營造良好的企業(yè)文化，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個(gè)人專長的環(huán)境氛圍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學(xué)習(xí)型企業(yè)，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。

　　目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí)分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工

　　作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理。其特點(diǎn)是公司層面強(qiáng)，項(xiàng)目層面弱。另一類是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。每個(gè)項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，配備較齊全的各類專業(yè)人員，獨(dú)立運(yùn)作，由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)。其特點(diǎn)是公司層面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié)合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。

　　“入世”后，外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家企業(yè)的管理機(jī)制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。

　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)，投資決策層面與經(jīng)營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營，并充分放權(quán)，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機(jī)制，來約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是靠一個(gè)人在運(yùn)作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理理念，逐步建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，減少管理層次，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運(yùn)作效率，增強(qiáng)各類決策的可靠性。比如，項(xiàng)目投資決策聽證會、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機(jī)會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學(xué)性提供了保障。

　　我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。但近年來金融支持力度有所下降。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。

　　我國房地產(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時(shí)間長、變現(xiàn)難,因此經(jīng)

　　營孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。因而二級市場并非單純的就是一種風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,它還是一種全新的融資渠道加強(qiáng)與金融部門的合作與聯(lián)系,開展多樣化、多渠道的抵押業(yè)務(wù),特別是擴(kuò)大存量房抵押業(yè)務(wù),盤活存量資產(chǎn),使房地產(chǎn)抵押成為融資的主要手段之一。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)的精簡，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將更多的人力、財(cái)力，放在投資策劃、管理等方面；將部分業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。今后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項(xiàng)目管理、市政配套工程等工作也會由專業(yè)公司來完成。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)得以精簡，管理效率大幅度提高，而且，各外包項(xiàng)目由專業(yè)公司承擔(dān)，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。房地產(chǎn)企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項(xiàng)目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。因此，如何通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進(jìn)行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)而展開。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達(dá)到融資對象的專門化、融資對象的過程化。

　　結(jié)論

　　從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也將會得到不強(qiáng)加強(qiáng)。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。同時(shí)，還必須有國家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。

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