汽車不是靠追逐貴族做大的 養(yǎng)老地產也一樣

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中國老齡科學研究中心副主任、全國養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會副主任委員、中國老年宜居研究中心主任黨俊武

中國老齡房地產業(yè)發(fā)展任務艱巨，既關系到全體中國人的“民生”、“民死”問題，也關系到中國宏觀經濟的健康持續(xù)發(fā)展。解決中國老齡問題，發(fā)展中國老齡房地產業(yè)，需要相關企業(yè)家具備戰(zhàn)略眼光，著力研究中國老年人本土化需求，提供多層次、多樣化、人性化的房地產產品，為全體公民的老年期提供硬件保障，同時又促進中國宏觀經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。

近期，中國老齡科學研究中心將發(fā)布首部《中國老齡產業(yè)藍皮書》。中國老齡科學研究中心副主任、全國養(yǎng)老服務業(yè)專家委員會副主任委員、中國老年宜居研究中心主任黨俊武表示，中國應對老齡社會，需要加快發(fā)展老齡產業(yè)，這其中包括老齡房地產業(yè)、老年用品業(yè)、老齡服務業(yè)、老齡金融業(yè)，這四大板塊組成中國老齡產業(yè)未來發(fā)展格局，對中國宏觀經濟的發(fā)展意義重大。

近日，黨俊武暢談了中國老齡房地產業(yè)的興衰之道。

要做戰(zhàn)略規(guī)劃

Q：作為研究中國老齡產業(yè)發(fā)展的專家，對于中國老齡化形勢及存在的問題怎么看?

黨俊武：中國老齡化形勢要比人們的想象和統(tǒng)計數據嚴峻得多，目前，中國老年人口已達2億人，未來增長速度較快，會形成一個龐大的消費群體。另外，老百姓沒有充分的金融準備，已經成為解決中國老齡問題最大的瓶頸之一。

Q：實際上，嚴峻的形勢有目共睹，也正是因為形勢嚴峻及市場基數大，市場前景廣闊，形成了養(yǎng)老產業(yè)及養(yǎng)老地產。對于在這一形勢下衍生出的養(yǎng)老地產你怎么看?

黨俊武：確實，這一形勢預示著老齡房地產業(yè)有巨大的市場需求。但老齡房地產業(yè)是真正的大產業(yè)概念，其內涵之廣遠超養(yǎng)老地產這一單一范疇。其首先包含需要新建的養(yǎng)老機構，即養(yǎng)老地產項目。另外，老年病醫(yī)院、老年康復醫(yī)院、規(guī)模不一的服務設施與機構等，以及農村養(yǎng)老設施都屬于老齡房地產業(yè)范疇。未來專門為老年人提供醫(yī)療服務的老年病醫(yī)院、老年康復醫(yī)院、養(yǎng)老院這一類機構的總量將遠遠超過目前醫(yī)院的總量。

Q：目前，房地產企業(yè)、險資、資本及國外養(yǎng)老機構投資商均已涉足中國養(yǎng)老地產市場，這也表明這一市場的前景與吸引力，對于這一現象你怎么看?

黨俊武：這是一種可喜現象，說明中國企業(yè)家對老齡社會的到來十分敏感，不僅嗅到了商機，而且比上一代企業(yè)家更有戰(zhàn)略眼光?？v然在發(fā)展過程中存在諸多問題，這些企業(yè)家的出現表明，中國企業(yè)界的膽識是和中國作為世界上第一老年人口大國的地位是相稱的。

Q：對于中國老齡房地產業(yè)，企業(yè)要有怎樣的準備與規(guī)劃?

黨俊武：這個時候，企業(yè)要在戰(zhàn)略理念上弄清整個老齡產業(yè)特別是老齡房地產市場有多大，到了老年期人們的特殊需求是什么，企業(yè)精英們一定要加強縱深研究，找出本土化的老年人需求。要發(fā)展中國的老齡房地產業(yè)，要學習歐洲、美國，更要學習日本和中國臺灣地區(qū)的經驗。但回到中國大陸，北京要做北京的，上海要做上海的。如果搞不清項目落地城市老年人的特殊需求，后果將十分慘痛。

中國老齡房地產業(yè)的興衰之道

中產階級為主

Q：從你的研究角度來看，什么才是真正的養(yǎng)老地產項目?

黨俊武：目前，人們對老齡房地產業(yè)的認知還存在諸多誤區(qū)。首先是現在養(yǎng)老項目郊區(qū)化現象十分突出，幾百個項目大都建在郊區(qū)，將項目選在郊區(qū)遠離公共服務圈，不僅使老年人與社會形成了隔離，也致使項目有空城的風險。也說明一些企業(yè)在戰(zhàn)略規(guī)劃方面有一定的問題。其次，大家對養(yǎng)老地產盈利模式也存在理解上的誤區(qū)。中國發(fā)展到今天，面對人口老齡化，我們存在方方面面的準備不足，最大的準備不足是金融準備不足。公民沒有足夠的現金支撐自身在老年期的消費需求，造成了開發(fā)商在盈利模式的構建上面臨瓶頸性困擾。在老百姓現金不多的情況下，在盈利模式的設計上，就要考慮盈利結構與周期的問題。

Q：對于這些現象，你認為應該怎么解決?

黨俊武：針對這一現象，開發(fā)商應該換位思考，站在老年人的角度研究企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，全面掌握老年人實際需求，不能找個地方把老年人圈起來“養(yǎng)尊處優(yōu)”，而要提供人性化的服務，促進老年人融入而不是疏離主流社會、融入而不是遠離主流文化圈。

在盈利方面，在開始階段定位高端是有市場的，但這僅僅是第一步，要在未來老齡房地產市場上占據一席之地，在戰(zhàn)略上就一定要把中端市場放在重要位置，作出相應的安排。汽車不是靠貴族做強做大的，只有進入中產階級家庭，汽車業(yè)才迎來行業(yè)的井噴期。老齡房地產業(yè)再特殊，也不可能超越這一行業(yè)成長規(guī)律。所以，著眼長遠來說，要以中產階級為主。在商業(yè)模式設計方面要多元化。

Q：作為民生事業(yè)，在你看來政府在老齡房地產業(yè)方面應該承擔什么責任，政府與市場要怎么平衡發(fā)展才對養(yǎng)老產業(yè)及老年人有利。

黨俊武：在老齡房地產業(yè)發(fā)展方面，政府承擔的是兜底責任，最終還是要實現市場化，這一點無可置疑。最后要達成的目標，就是通過企業(yè)的參與實現充分競爭，讓價格降下來，讓服務和產品質量提升上去，實現企業(yè)與老年人的雙贏。

在對老齡房地產業(yè)的認識上要避免單向思維，老齡房地產業(yè)不等于批地、蓋房和賣房，沒有后續(xù)的管理和服務體系的支撐，老齡房地產業(yè)難以成長。中國房地產業(yè)在過去十幾年中經過了一段畸形發(fā)展過程，老齡房地產業(yè)在未來的發(fā)展中應該避免出現類似的弊端和弊病。