朱大鳴：中國(guó)大媽為何如此熱衷于海外搶房

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當(dāng)前，國(guó)內(nèi)興起了一股海外投資房產(chǎn)潮流。李嘉誠(chéng)拋棄中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)頭歐洲作為標(biāo)志性的舉動(dòng)，而澳洲悉尼國(guó)內(nèi)的開發(fā)商紛紛涌入，例如，去年八月吳中地產(chǎn)集團(tuán)在澳大利亞墨爾本希爾頓酒店,與仕高置業(yè)簽訂土地出讓協(xié)議，正式收購(gòu)該公司位于墨爾本卡倫唐斯區(qū)的一宗優(yōu)質(zhì)地塊。

澳洲悉尼新樓盤不以平方米計(jì)算，開盤叫賣一房一百澳元起，兩房?jī)砂偃f(wàn)澳元起，三房三百萬(wàn)澳元起，興起了一股搶購(gòu)熱，造成悉尼市中心房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。投資熱背后必定會(huì)形成房?jī)r(jià)虛高，隨之購(gòu)房者被套牢。

中國(guó)開發(fā)商們?yōu)楹螣嶂杂诤Ｍ夥康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資?

最核心的原因是開發(fā)商是逐鹿者，群雄隨著肥鹿遷徙而走，近來(lái)由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)非常大的風(fēng)險(xiǎn)釋放期，大量的投資者赴海外投資買房置業(yè)。按照王石的說(shuō)法，2012年中國(guó)成為美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)的最大買家，占了整個(gè)國(guó)際銷售額的11%，郁亮說(shuō)：“中國(guó)人想去哪里，哪里的中國(guó)人最多，我們就去哪里。”就澳洲而言，最近瑞士信貸銀行發(fā)布的一份報(bào)告估計(jì)，中國(guó)人一年花費(fèi)約50億澳元在澳購(gòu)買房產(chǎn)，這相當(dāng)于該國(guó)新造房屋中有1/8被中國(guó)人買走。澳洲人抱怨中國(guó)炒家推高了澳洲地產(chǎn)價(jià)格。這些海外買房的中國(guó)投資者，其動(dòng)機(jī)雖然差異很大，但其行為早已經(jīng)被嗅覺(jué)靈敏的開發(fā)商捕捉到。更重要的是，國(guó)內(nèi)那種靠土地升值、靠低杠桿滾動(dòng)式開發(fā)以及房?jī)r(jià)升值預(yù)期來(lái)賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，開發(fā)商需要尋找新的空間以便實(shí)現(xiàn)資本升值，這樣，買賣雙方達(dá)成默契，才有了中國(guó)人投資海外房產(chǎn)的大熱潮。

那么，以中國(guó)大媽為代表的土豪們?yōu)楹螣嶂杂诤Ｍ鈸尫?

第一，國(guó)內(nèi)貸款利率和人民幣升值，使得人們感覺(jué)到到海外置業(yè)是一件討便宜的事情。一方面房貸利息比較低，而且可以貸款80%，另一方面澳元相對(duì)人民幣貶值，中國(guó)人覺(jué)得在澳大利亞買房是件“太劃算”的事。相反，國(guó)內(nèi)基于房地產(chǎn)處于一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的拐點(diǎn)，信貸政策較為嚴(yán)格，為了對(duì)沖財(cái)富貶值的風(fēng)險(xiǎn)，很多人覺(jué)得比較劃算。需要說(shuō)明的是，我們認(rèn)為目前中國(guó)采取限貸令是正確的選擇，否則，風(fēng)險(xiǎn)如果繼續(xù)放大，整個(gè)經(jīng)濟(jì)將受到重大牽絆。

第二，同樣的錢在國(guó)內(nèi)某些大城市只能買個(gè)120左右的公寓樓，在國(guó)外可能買到一棟小別墅。由于近些年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)漲得太快，很多人只重視房屋的財(cái)富升值效應(yīng)，而忽視了房產(chǎn)內(nèi)在的質(zhì)量，導(dǎo)致一些房屋在設(shè)計(jì)和質(zhì)量方面存在很多問(wèn)題，當(dāng)房?jī)r(jià)升值效應(yīng)光環(huán)不再的時(shí)候，再與其它國(guó)家同價(jià)值的房產(chǎn)相比，心理落差馬上就上來(lái)了，與那些國(guó)外“物有所值”的房產(chǎn)相比，自己的房屋就如同雞窩。例如，有媒體記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業(yè)中心烏節(jié)路、環(huán)境最為優(yōu)美的新加坡東海岸等地，樓盤均價(jià)雖達(dá)10萬(wàn)元/平方米左右，但是由于新加坡房產(chǎn)100%實(shí)用面積而且還帶有車位等，折算成中國(guó)面積計(jì)算方式約在7～8萬(wàn)元/平方米左右。這一價(jià)格水平與國(guó)內(nèi)一線城市中心區(qū)豪宅價(jià)格相當(dāng)，但是在環(huán)境、資源的方面的差距卻是相當(dāng)大的。

第三，一些人確實(shí)為了移民和獲得良好的教育資源而購(gòu)房。國(guó)外福利比較好，對(duì)國(guó)人的吸引力很大，一些富豪愿意移民，有數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)最富有的7000萬(wàn)人中，近半想要移民，其中有1000萬(wàn)想要移民至澳大利亞。另一方面，為了給富二代們提供良好的教育環(huán)境，一些家長(zhǎng)寧愿在海外買房供子女上學(xué)。而且這種現(xiàn)象已經(jīng)波及到大量的中產(chǎn)階層，也已經(jīng)有如此舉動(dòng)。

第四，還有一些出于對(duì)財(cái)富安全性考慮，決定分散風(fēng)險(xiǎn)到海外買房。一方面反腐力度空前，另一方面“仇富”心理增加，盡管他們或許并沒(méi)有涉及這兩方面的事情，但不少人還是處于謹(jǐn)慎動(dòng)機(jī)的考量，出海買房。很多人雖然在國(guó)外購(gòu)房，但公司或者業(yè)務(wù)還是在國(guó)內(nèi)，這說(shuō)明他們具有矛盾的心理：既看好未來(lái)中國(guó)的發(fā)展前景，又擔(dān)心財(cái)富是否安全。

中國(guó)投資者走出海外投資房產(chǎn)，雖然有利于緩解中國(guó)大媽繼續(xù)吹泡泡的壓力，但是，海外投資并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。由于文化的差異、政策區(qū)別以及法律規(guī)范異同，特別是推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)另當(dāng)?shù)厝朔浅嵟仍?，海外投資房產(chǎn)確實(shí)面臨著比國(guó)內(nèi)更大的風(fēng)險(xiǎn)，例如中坤集團(tuán)冰島買地就因?yàn)閺?fù)雜的政治環(huán)境因素折戟沉沙，對(duì)購(gòu)房者而言，各種后期稅費(fèi)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)下未征收房地產(chǎn)保有稅的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)。

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