中國(guó)城市房?jī)r(jià)分化加劇 各地政府“因城施策”

中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“2015年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，70大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，京滬深三地房?jī)r(jià)均超去年同期。其中，北京新房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)10個(gè)月以來(lái)首現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”。

數(shù)據(jù)顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有29個(gè)，上漲的城市有31個(gè)，持平的城市有10個(gè)。中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，從上漲城市個(gè)數(shù)看，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加4個(gè)，持平的城市比上月增加1個(gè)。

一線城市依然是房?jī)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”。在新建商品住宅價(jià)格方面，深圳以6.3%的環(huán)比漲幅連續(xù)8個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)；上海以1.9%緊隨其后，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。

同比方面，自今年3月，70大中城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)全面下跌后，深圳房?jī)r(jià)在4月份率先出現(xiàn)反彈，7月份房?jī)r(jià)同比暴漲24%；隨后在6月份，上海房?jī)r(jià)在10個(gè)月后重回同比正增長(zhǎng)序列，7月份房?jī)r(jià)同比續(xù)增3.6%；7月份，北京也自2014年10月以來(lái)，首次出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格同比上漲，增幅達(dá)1.2%。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，房?jī)r(jià)漲跌與當(dāng)?shù)厝?kù)存周期密切相關(guān)。“隨著樓市成交量的回暖，一些地方的房?jī)r(jià)也逐步止跌或回升。但出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的主要是少數(shù)熱點(diǎn)城市，多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍在下降。”

易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的《全國(guó)35城住宅庫(kù)存》研報(bào)指出，7月底，全國(guó)一二三線城市住宅庫(kù)存規(guī)模環(huán)比全部下跌，整體庫(kù)存已延續(xù)了5個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)。截至2015年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為25936萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，庫(kù)存水平幾乎和去年同期相當(dāng)。

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導(dǎo)致可售房源開(kāi)始變得不足。“由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從拿地到新開(kāi)工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的，所以目前庫(kù)存不足的局面造成了當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。”

然而，在35個(gè)城市中，有三分之二的城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。其中西寧和煙臺(tái)庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到27.2%和18.0%，因而7月份上述兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比依然處于下降通道，其中西寧7月份領(lǐng)跌全國(guó)。

恒隆地產(chǎn)集團(tuán)主席陳啟宗認(rèn)為，部分二線城市及絕大多數(shù)三四線城市去庫(kù)存壓力有增無(wú)減?，F(xiàn)在中國(guó)住宅庫(kù)存依然較多，要消化至合理水平約需一至兩年的時(shí)間。

但在部分房?jī)r(jià)上漲較快的城市，政府已經(jīng)開(kāi)始警惕樓市過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。例如，為緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲壓力，北京市通州區(qū)近日推出“加強(qiáng)版限購(gòu)令”。政策規(guī)定，無(wú)論是非北京市戶籍家庭，還是已擁有1套住房的北京市戶籍居民家庭，如果無(wú)法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅證明，則無(wú)法購(gòu)買通州區(qū)商品住房。在上海和深圳，首套房貸利率優(yōu)惠逐漸取消、二套房貸政策也已開(kāi)始收緊，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

而在多城市庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)下行壓力較大的山東省，政府則出臺(tái)政策推動(dòng)多渠道、多方式消化庫(kù)存商品房，其中包括各地政府可采用貼息、補(bǔ)助等方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房作為棚戶區(qū)改造居民安置住房、公共租賃住房、電商用房、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間等。

專家認(rèn)為，以上兩種截然不同的政策導(dǎo)向，顯示出政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的差異化手段。“這是中央"因城施策"調(diào)控各地樓市手段的典型表現(xiàn)之一。”中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員樊綱日前在上海表示，“熱的時(shí)候，政府應(yīng)采取嚴(yán)厲的緊縮政策，甚至行政手段;當(dāng)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定下來(lái)、趨于正常的時(shí)候，緊縮政策就該逐步退出。”

展望未來(lái)，朱中一預(yù)計(jì)，進(jìn)入三季度，中國(guó)房?jī)r(jià)漲幅將開(kāi)始趨緩。“今年的后幾個(gè)月，在信貸政策和各地住房公積金政策放松的支持下，自住性、改善性需求還會(huì)繼續(xù)釋放，今年全年的住宅銷售量應(yīng)該會(huì)好于去年。房?jī)r(jià)方面，除一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體穩(wěn)定。”