國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查：投入大 概念多 定位高

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與發(fā)達國家相比，我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前，聲稱要進入這一行業(yè)的企業(yè)，大多與地產(chǎn)相關(guān)。

正因為此，國內(nèi)的地產(chǎn)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)時雖然頗為高調(diào)，但在實際運營中，卻又小心翼翼。記者選取了國內(nèi)幾個有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

“賣房子”的太陽城/

位于北京市昌平區(qū)的太陽城項目，占地面積42公頃，建筑面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示，太陽城70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)。“這樣最大的意義在于風險可控，而不會在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。”簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養(yǎng)“30%的出租”。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，無障礙設施、醫(yī)用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老設施必不可少，軟性服務也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建設了一所太陽城醫(yī)院，級別為一級甲等。

“太陽城的模式是獨一無二的，復制難度很大。”養(yǎng)老行業(yè)人士田國勇對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“北京太陽城1998年開始建設，當時國內(nèi)還尚未重視老齡化問題，太陽城已經(jīng)超前一大步。以太陽城的規(guī)模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。”

“賣會員”的親和源/

太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側(cè)重于“賣服務”。

親和源官網(wǎng)顯示，公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬平方米。配備專業(yè)護理院和社區(qū)醫(yī)院、健康會所、配餐中心、老年大學，以及圖書館、文體活動室等。

要住進這樣的社區(qū)，費用也不菲。親和源上海項目的房屋不出售產(chǎn)權(quán)，作為養(yǎng)老產(chǎn)品，以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地證的權(quán)限相同；以A卡78平方米的房間計算（可入住兩名老人），除了118萬元的會籍費，每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有余錢可退；以B卡70平方米的房間計算，會籍費60萬元，每年年費為4.2萬元（可住兩位老人）。

親和源副總裁華山告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，公司用了三年時間收回投資，5年時間便實現(xiàn)了管理和服務的盈虧平衡，目前1500個床位已經(jīng)基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個、第三個項目。不僅如此，公司已經(jīng)在全國其他地區(qū)建設親和源項目，建成并進入運營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

“會員費+服務費”這樣的養(yǎng)老模式并非親和源獨有。去年，遠洋地產(chǎn)聯(lián)合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項目，該項目用“會員費+月費”的收費方式。其中，會員費為50萬元，有效期20年，而月費則根據(jù)護理的等級不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費為每月1.5萬元至2萬元，護理費為每月5000元，此外還有不同等級的餐費。

綠城董事長宋衛(wèi)平在一次記者會中談到，養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須做成的事業(yè)。綠城典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目是桐鄉(xiāng)雅達國際生態(tài)園項目中的養(yǎng)老公寓，該項目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，總建筑面積為50萬平方米，計劃于2014年交付。項目采取租售并舉的模式，最大特點是配有占地2萬多平方米的老年大學，是“學院式”的養(yǎng)老模式。綠城還對外宣稱，要在未來的10年時間里打造100家養(yǎng)老院。

“多點開花”的萬科/

萬科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。

以萬科幸福匯為例，其主要以養(yǎng)老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點，分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設的“活躍長者之家”、配建于住宅部分的“活躍長者住宅”。其中，“活躍長者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規(guī)劃建筑面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫(yī)療服務站、心理咨詢、老年學校等設施，以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費代繳等服務，公寓的持有者即萬科本身。“活躍長者住宅”則直接面向市場銷售。

此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項目，也是養(yǎng)老概念，首度開盤推出兩棟樓共50套，售價15000元/平方米，很快售空。但萬科并不認為這是成功，因為“買主都是青壯年，是為自己日后養(yǎng)老做準備”。

萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區(qū)配建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬科的養(yǎng)老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區(qū)的老人。

萬科的探索并不止于此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務”。

記者走訪了成都“橡樹匯·長者專顧中心”，這是一家日間照料中心，每日的營業(yè)時間從早八點到晚八點，提供三餐及點心、午休及活動場所，以及協(xié)助淋浴、康復理療等服務。該中心工作人員告訴記者，物業(yè)持有者是萬科，目前只提供日間服務，暫時沒有全托服務，目前自理老人的每月費用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業(yè)務的想法。

成都萬科在給記者的回復中寫道：各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，所以，目前并沒有統(tǒng)一的做法。成都目前的“長者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一，“全國各地萬科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。

有志打通金融通道的保利/

保利地產(chǎn)的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會”，第一個項目名為“西山林語和熹會”，由北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司運營，該公司是由保利地產(chǎn)及安平投資有限公司共同出資建立。項目總建筑面積約2.2萬平方米，內(nèi)設200套居住單元，分為標準間、VIP套間、加護間。和熹會采用的收費模式同樣為“會員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫(yī)療押金。入住者離開時，這筆錢可以全額退還。

這部分費用看起來有些像會員制，但其實二者有本質(zhì)的區(qū)別。世聯(lián)行在其關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的報告中指出，第一，從財務角度，押金嚴格來講不能算作收入，但是會員費用可以較為靈活地計入財務報表；第二，從盈利效果角度，押金制受限于床位數(shù)量，而會員卡可以實現(xiàn)超售；第三，從經(jīng)營角度，押金對應的房間或?qū)I(yè)床位是固定的，會員制可以比較靈活安排。

除了押金之外，和熹會的收費標準按不同房間來定，根據(jù)居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。

項目開發(fā)初期，入住率并不理想。從2013年8月開始，和熹會對價格進行調(diào)整。記者從和熹會官網(wǎng)上看到，費用調(diào)整后，如果按照最優(yōu)惠的價格計劃，和熹會靠北邊的房間，自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。據(jù)媒體報道，其負責人表示，價格優(yōu)惠后，入住率有一定提升。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會項目還處于虧損階段。未來計劃用3~5年時間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營進入穩(wěn)健經(jīng)營階段，基本實現(xiàn)盈虧平衡，同時規(guī)劃用8~10年左右達到發(fā)達國家的盈利水平，打通金融通道，通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）上市。

將“押金制”用到極致的要數(shù)北京的太申祥和。其官網(wǎng)顯示，太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)，它是全國首家推行會員制養(yǎng)老模式的國際敬老院。項目內(nèi)的北京太申祥和醫(yī)院于2002年正式開業(yè)，為一級甲等醫(yī)院。在網(wǎng)站上還可以看到，中醫(yī)館是其特色之一，會員們可以針對自身的問題，預約不同的中醫(yī)進行咨詢。

記者以咨詢?yōu)槊码娞晗楹?，對方表示目前已?jīng)住滿，不確定何時會有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費即可。記者進一步詢問“就是說用這120萬元的利息來支付日常費用？”對方表示“可以這么理解”。

“不差錢”的泰康人壽/

2010年9月，保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資已超過500億元，包括國壽、泰康、平安、合眾等企業(yè)。

其中，泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險企。2009年11月，保監(jiān)會批準了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬平方米，建筑面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民將于2015年入住。

與此同時，泰康也在上海、廣州拿地，啟動三亞、蘇州多個養(yǎng)老項目，上海申園、廣州粵園的體驗館目前也均已開館。

“保險企業(yè)是做行業(yè)的整合，跨界整合。泰康第一個提出用保險資金投資養(yǎng)老社區(qū)，第一個拿到牌照，目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個社區(qū)，90萬平方米、一萬戶的布局。北京的燕園明年開始入住。”泰康人壽副總裁劉挺軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。在他看來，保險資金做養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優(yōu)勢，能夠忍受行業(yè)的長周期，此外還有客戶優(yōu)勢等。

不過，泰康的養(yǎng)老產(chǎn)品并非面向大眾。劉挺軍介紹，客戶可以通過兩種方式入住，一種是購買泰康人壽200萬元以上的相關(guān)產(chǎn)品，獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格。“我購買的保險產(chǎn)品，可以用來支付入住后的費用，而且未來我們的養(yǎng)老社區(qū)只會接受保險客戶。另一種方式是針對目前一些高齡老人，可以繳納一定的定金，購買相關(guān)的樂泰財富卡，直接到社區(qū)申請入住，享受一個月9800元的最低費用。”

這樣的價格，在劉挺軍看來已經(jīng)是“為了培育市場”而拿出的“成本價”。劉挺軍還介紹，現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的預定已經(jīng)超過了65%。

養(yǎng)老地產(chǎn)新動向

異地復制

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未有成熟的、可復制的盈利模式，但不少公司已經(jīng)開始著手擴張。最常見的便是“旅游養(yǎng)老”、“異地養(yǎng)老”的概念。據(jù)調(diào)查，70%的老年人退休后有出游的愿望。

有觀點認為，廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式，是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護設施的養(yǎng)老產(chǎn)品存在競爭關(guān)系。

例如，北京太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事局主席朱鳳泊，已經(jīng)不滿足于北京太陽城一地的運營。有報道稱，朱鳳泊已經(jīng)開始在?？凇B門、貴陽、周口等地著手布局，并聯(lián)合全國各地涉老機構(gòu)或單位，建立全國度假養(yǎng)生養(yǎng)老聯(lián)合體，未來“籌備上市”。

親和源也已經(jīng)開始了多個項目的前期工作。親和源副總?cè)A山對記者表示，公司未來仍然會深耕上海，第二個項目已經(jīng)在做，未來還要做第三個。公司同時也在向其他地區(qū)復制，用同樣的商業(yè)模式，融合本地特色，尋求多元化。“不可能完全相同。比如海南的項目偏重旅游，繼續(xù)探討合適的商業(yè)模式，海寧的項目準備入住，遼寧的項目在二期開發(fā)，都會有各自的特點。”華山說道。

品牌輸出

看到了重資產(chǎn)模式的諸多弊端，不少養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始有意識地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

按照朱鳳泊的說法，太陽城的盈利模式分為五層。第一層到第四層都是圍繞著老年公寓及配套設施產(chǎn)生的收益及現(xiàn)金流；第五層則是北京太陽城的模式向外延伸，對其他項目提供指導、咨詢、運營服務等，也會有冠名收益。這一部分，就是所謂的管理輸出。

同樣，親和源也在進行輸出品牌和管理。“在全國，我們輸出管理服務的、已經(jīng)簽約的項目有22家。具體模式不一樣，有些是我們幫助做前期咨詢，有些是做運營。”華山告訴記者。

另有一些企業(yè)選擇的是完全輕資產(chǎn)的運作模式，例如，志在為養(yǎng)老地產(chǎn)項目做前期咨詢的世聯(lián)行。去年8月，世聯(lián)行與恒安照護集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索符合中國特點的養(yǎng)老服務模式。公司認為，養(yǎng)老地產(chǎn)還有3~5年“窗口期”，公司計劃在此期間做好資金籌備、項目篩選和人員培訓等。世聯(lián)行目前只做養(yǎng)老地產(chǎn)項目的前期咨詢，為做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商服務。對具體拿地開發(fā)、資金籌措等，公司暫不涉及。

更具代表性的是港股上市公司花樣年控股（01777，HK），其董事局主席潘軍在公開場合表示，“未來玩房地產(chǎn)，一定要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不然玩不下去。”

花樣年在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的初期布局，與許多地產(chǎn)商都不同。截至目前，花樣年并未推出自建的養(yǎng)老項目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌開始推廣社區(qū)護理，聲稱要做到健康護理、居家照顧、康復理療、營養(yǎng)配餐、精神撫慰等五大養(yǎng)老產(chǎn)品全覆蓋。