樓市限貸放松 部分銀行“自選動(dòng)作”

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9月23日，武漢市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站發(fā)出聲明，自9月24日起全面取消限購(gòu)。地方政府伸手救市意圖明顯，全國(guó)政府救市政策的接力棒還在繼續(xù)。

在銀行方面，盡管沒(méi)有明確的寬松政策出臺(tái)，部分地方機(jī)構(gòu)已經(jīng)“開(kāi)閘”。“雖然總行沒(méi)有明確放開(kāi)限貸，但是各個(gè)分行早已因地制宜。”成都一位國(guó)有銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。

銀行“自選動(dòng)作”

9月22日下午，市場(chǎng)上傳出“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”的消息，并稱，上周五央行已召集各大行開(kāi)會(huì)，目前處在吹風(fēng)階段，預(yù)計(jì)該政策會(huì)較快出臺(tái)。

雖未有正式發(fā)文，各地銀行早有政策松動(dòng)。

銀行此前有相關(guān)的執(zhí)行文件，文件在認(rèn)定二套房房貸問(wèn)題上，是要求購(gòu)房者提供房管局備案的查房單，如果名下有房，就認(rèn)定為二套房。那么購(gòu)房者就要求至少首付六成，而且利率至少要達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.2倍，而首套房只要基礎(chǔ)利率1.1倍。

而實(shí)際的操作上，每一個(gè)支行有自己的操作標(biāo)準(zhǔn)，部分支行由于業(yè)務(wù)量不夠會(huì)放松該標(biāo)準(zhǔn)，只要名下在銀行沒(méi)有貸款，都可以認(rèn)定為首套房。成都一位國(guó)有銀行個(gè)貸經(jīng)理向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者解釋說(shuō)，“這個(gè)是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，宏觀經(jīng)濟(jì)不好，銀行信貸資金沒(méi)有出處。”

“這個(gè)情況已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，很多時(shí)候大家做業(yè)務(wù)也是睜一只眼閉一只眼，在大前提不便的情況下進(jìn)行人性化處理。”該經(jīng)理表示，“估計(jì)其他幾大行也會(huì)有類似的放松動(dòng)作。”

記者查閱中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，成都今年8月樣本均價(jià)8096元/平米，環(huán)比下跌0.01%，同比下跌0.72%。與此同時(shí)，成都今年1月樣本均價(jià)8227元，房?jī)r(jià)溫和下降并未帶來(lái)銷量增加，銀行房貸業(yè)務(wù)開(kāi)展也有困難。

如果按照貸款100萬(wàn)20年計(jì)算，每月等額還款，首套房需還189萬(wàn)，而二套房則要198萬(wàn)，兩者差距9萬(wàn)。

“銀行配合地方政府發(fā)放房貸，也是維系政府關(guān)系的一種手段。今年經(jīng)濟(jì)形式不好，很多銀行在小微貸款這邊有意收緊，剩下的信貸余額自然流入房貸這個(gè)領(lǐng)域”，某股份制銀行總行知情人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者解釋，“房貸也是相對(duì)安全的貸款，這也不難理解哪怕是四大行也會(huì)提前出現(xiàn)松動(dòng)的問(wèn)題。”

效果待觀察

多地開(kāi)放限購(gòu)，但對(duì)樓市的影響如何，多位接受記者采訪的內(nèi)人士持保守態(tài)度。

“作用有待驗(yàn)證，武漢地產(chǎn)市場(chǎng)一直平穩(wěn)。”武漢萬(wàn)科一位內(nèi)部人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“短期效果應(yīng)該是有的，會(huì)很快消化掉前期因限購(gòu)被卡住的客戶，但是中長(zhǎng)期看來(lái)還是沒(méi)有太大影響。”

據(jù)悉，武漢房企大部分還是采取平銷策略，并為針對(duì)“新政”采取促銷手段。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢第38周商品住宅成交套數(shù)3774套，而之前第36、37周成交套數(shù)在3000套左右。出臺(tái)政策一周，成交套數(shù)的確出現(xiàn)了一些起伏。

“交易量短暫提高是正常的，最重要的還是銀行信貸配合。”香港惠理投資研究中心研究員樂(lè)威向記者分析，“政策需要持續(xù)性，房企動(dòng)作值得觀察。”

張宏偉認(rèn)為，如果 “首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整，那么市場(chǎng)將釋放出一部分改善、投資需求。但由于“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整政策的不確定性、不可持續(xù)性，政策的刺激力度短期內(nèi)尚難改變市場(chǎng)供大于求的市場(chǎng)基本面。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在銀行信貸仍然持續(xù)緊縮的市場(chǎng)背景下，限購(gòu)取消1個(gè)月后，中國(guó)12個(gè)主要城市成交量平均回升23.13%。“銀行方面可能會(huì)配合地方政府，限貸放松肯定會(huì)多點(diǎn)開(kāi)花，但最終情況還得看各家銀行經(jīng)營(yíng)情況。” 樂(lè)威告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，“但是可以想象銀行或在此問(wèn)題出現(xiàn)差異，樓市也會(huì)逐步回歸理性。”