樓市限貸放松 部分銀行“自選動作”

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9月23日，武漢市住房保障和房屋管理局官方網(wǎng)站發(fā)出聲明，自9月24日起全面取消限購。地方政府伸手救市意圖明顯，全國政府救市政策的接力棒還在繼續(xù)。

在銀行方面，盡管沒有明確的寬松政策出臺，部分地方機(jī)構(gòu)已經(jīng)“開閘”。“雖然總行沒有明確放開限貸，但是各個分行早已因地制宜。”成都一位國有銀行個貸經(jīng)理告訴記者。

銀行“自選動作”

9月22日下午，市場上傳出“四大行將發(fā)布政策，只要房貸余額還清都算首套房”的消息，并稱，上周五央行已召集各大行開會，目前處在吹風(fēng)階段，預(yù)計該政策會較快出臺。

雖未有正式發(fā)文，各地銀行早有政策松動。

銀行此前有相關(guān)的執(zhí)行文件，文件在認(rèn)定二套房房貸問題上，是要求購房者提供房管局備案的查房單，如果名下有房，就認(rèn)定為二套房。那么購房者就要求至少首付六成，而且利率至少要達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.2倍，而首套房只要基礎(chǔ)利率1.1倍。

而實際的操作上，每一個支行有自己的操作標(biāo)準(zhǔn)，部分支行由于業(yè)務(wù)量不夠會放松該標(biāo)準(zhǔn)，只要名下在銀行沒有貸款，都可以認(rèn)定為首套房。成都一位國有銀行個貸經(jīng)理向《第一財經(jīng)日報》記者解釋說，“這個是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，宏觀經(jīng)濟(jì)不好，銀行信貸資金沒有出處。”

“這個情況已經(jīng)持續(xù)了一段時間，很多時候大家做業(yè)務(wù)也是睜一只眼閉一只眼，在大前提不便的情況下進(jìn)行人性化處理。”該經(jīng)理表示，“估計其他幾大行也會有類似的放松動作。”

記者查閱中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，成都今年8月樣本均價8096元/平米，環(huán)比下跌0.01%，同比下跌0.72%。與此同時，成都今年1月樣本均價8227元，房價溫和下降并未帶來銷量增加，銀行房貸業(yè)務(wù)開展也有困難。

如果按照貸款100萬20年計算，每月等額還款，首套房需還189萬，而二套房則要198萬，兩者差距9萬。

“銀行配合地方政府發(fā)放房貸，也是維系政府關(guān)系的一種手段。今年經(jīng)濟(jì)形式不好，很多銀行在小微貸款這邊有意收緊，剩下的信貸余額自然流入房貸這個領(lǐng)域”，某股份制銀行總行知情人士向《第一財經(jīng)日報》記者解釋，“房貸也是相對安全的貸款，這也不難理解哪怕是四大行也會提前出現(xiàn)松動的問題。”

效果待觀察

多地開放限購，但對樓市的影響如何，多位接受記者采訪的內(nèi)人士持保守態(tài)度。

“作用有待驗證，武漢地產(chǎn)市場一直平穩(wěn)。”武漢萬科一位內(nèi)部人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“短期效果應(yīng)該是有的，會很快消化掉前期因限購被卡住的客戶，但是中長期看來還是沒有太大影響。”

據(jù)悉，武漢房企大部分還是采取平銷策略，并為針對“新政”采取促銷手段。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢第38周商品住宅成交套數(shù)3774套，而之前第36、37周成交套數(shù)在3000套左右。出臺政策一周，成交套數(shù)的確出現(xiàn)了一些起伏。

“交易量短暫提高是正常的，最重要的還是銀行信貸配合。”香港惠理投資研究中心研究員樂威向記者分析，“政策需要持續(xù)性，房企動作值得觀察。”

張宏偉認(rèn)為，如果 “首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整，那么市場將釋放出一部分改善、投資需求。但由于“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”調(diào)整政策的不確定性、不可持續(xù)性，政策的刺激力度短期內(nèi)尚難改變市場供大于求的市場基本面。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，在銀行信貸仍然持續(xù)緊縮的市場背景下，限購取消1個月后，中國12個主要城市成交量平均回升23.13%。“銀行方面可能會配合地方政府，限貸放松肯定會多點(diǎn)開花，但最終情況還得看各家銀行經(jīng)營情況。” 樂威告訴《第一財經(jīng)日報》記者，“但是可以想象銀行或在此問題出現(xiàn)差異，樓市也會逐步回歸理性。”