淺析房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)項目管理

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在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項目管理是指包括“項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)、項目建成管理”等幾個過程。“項目建設(shè)”做為廣義地產(chǎn)開發(fā)項目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。
　　建設(shè)項目是指需要一定的投資，經(jīng)過決策和實施的一系列程序，在一定的約束條件下形成固定資產(chǎn)為目標的特定過程，在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項目管理應(yīng)包含有項目統(tǒng)籌管理及項目施工管理。
　　項目統(tǒng)籌管理應(yīng)包含項目的定位、銷售（或租賃），服務(wù)及各部門協(xié)調(diào)在項目實施的過程中，開發(fā)商各部門的協(xié)調(diào)及嚴密組織是一確保項目成功的關(guān)健要素，嚴密組織是在各項管理制度及考核制度完善的前提下完成的。是對開發(fā)項目的工程建設(shè)施工全過程的管理包括：
　　招投標管理、合約管理、成本管理、資金流管理、施工組織管理、風險管理及竣工交付管理，它的意義在于合理的資金，提高資金利用率和實現(xiàn)項目定位計劃。在工程項目管理中。
　　“了解分析—方案制定—資源安排—方案調(diào)整—實施檢查”等步聚是始終需要遵循的原則。房地產(chǎn)工程建設(shè)的管理大抵會由以下要素構(gòu)成：成本—質(zhì)量—工期。而在三個要素中又包含了“合同管理、信息管理及組織協(xié)調(diào)”。
　　成本控制是地產(chǎn)開發(fā)中工程建設(shè)項目管理的第一步聚，要完善這一步聚，就應(yīng)該要有完善的成本計劃合約管理。
　　一、成本計劃中所包含的項目設(shè)計是控制成本的主要因素：
　　工程項目管理應(yīng)在設(shè)計的全過程跟進檢查、協(xié)調(diào)、確保設(shè)計有差著達到完成項目計劃的目標，與設(shè)計師的溝通及領(lǐng)導(dǎo)層設(shè)計意愿和項目意愿的準確傳達理解是設(shè)計計劃成本的差分。這一步聚與工程實施過程中的成本控制是一種必然關(guān)系。而實施中成本的控制是工程管理概念是否完善的測尺。準確的成本控制就是完善的工程管理的必要手段，在此過程“方案調(diào)整”是一種控制成本的手段。在工程過程中項目計劃總是會遇到設(shè)計變更或事實變更等，這些都是成本變化的原固。風險控制在這里就是“制定一種制度，強制禁止某種活動”和“損失款防和損失減少的手段”。
　　二、合約管理：
　　在工程項目過程中，優(yōu)秀的過程實施者是需要完善的合約來管理的，一份好的合約能將成本風險成功的轉(zhuǎn)移及實現(xiàn)由低成本高質(zhì)量的必要要素。而招標過程是實現(xiàn)完全合約管理的構(gòu)成要素，招投標過程可以讓建設(shè)方更多的了解過程實施者及控制過程實施的各個方面，完善的招標制度中減少風險的手段和要素，合約管理在項目管理中應(yīng)作為相對獨立的一個部門存在，與工程管理部門形成管理鏈條。
　　質(zhì)量管理也就是“目標控制，”“目標”是由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層編制的一個項目計劃，質(zhì)量目標的實現(xiàn)是項目計劃實現(xiàn)的塔基，項目管理者就該企業(yè)提供目標編制的依據(jù)，目標的編制應(yīng)有利于組織，有利于合同和有利于全過程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析—方案制定—資源安排—檢查協(xié)調(diào)—實施調(diào)整幾個要素來控制。
　　1、了解分析：
　　工程管理都只有將項目工程深入了解后才能在專業(yè)的范圍內(nèi)對工程項目提出管理方法，對過程中可能出現(xiàn)的問題及過程風險只有通過深入的分析才能有針對的制定對應(yīng)的方法。
　　2、方案制定：
　　工程管理方案是一條聯(lián)系全過程的線。在地產(chǎn)工程管理中，管理方案是過程實施者參照的目標。只有能讓實施者接受的方案才是可行的方案，在方案中應(yīng)要重點考慮：進度計劃資源供應(yīng)，成本控制、風險管理和質(zhì)量因素的控制（4MIE：人材料、機械、方法、環(huán)境）。
　　3、資源安排：
　　在項目過程中，項目的變化是造成資源安排變化的原因而資源安排蝗調(diào)整是繼續(xù)實現(xiàn)項目目標的要素。完善的管理組織的建立是資源安排的第一步。而資金流的安排是在合約管理的前提下，實現(xiàn)低投入高回報的關(guān)健。其間還應(yīng)包括與實施者協(xié)調(diào)其資源安排的過程?？荚嚧筇峁?BR>　　4、檢查協(xié)調(diào)：
　　隨著項目的進行。管理者必須要做好日常的核查的工作，包括“方案核查、現(xiàn)場核查、資料檢查、資源檢查”等內(nèi)容，現(xiàn)場檢查是工程管理的“樞紐站”，是將各專業(yè)管理聯(lián)系在一起的“繩結(jié)”，是反映管理的一面“鏡子”，是質(zhì)量目標貫徹執(zhí)行法規(guī)的“焦點”，協(xié)調(diào)是過程實施中的干擾和障礙，以達成決策共識、計劃共同、協(xié)調(diào)應(yīng)包括“內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)和遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào)，內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)包括“項目部內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，項目部與企業(yè)的關(guān)系及項目部與作業(yè)層的關(guān)系，而與項目存直接或間接合同關(guān)系的近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)是重點，但已決不能忽略與無直接合同關(guān)系以及政府各部門的遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào)。遠外層關(guān)系往往會成為項目計劃的直接引子。在協(xié)調(diào)包含有“人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，供求關(guān)系的協(xié)調(diào)，“協(xié)作配合的協(xié)調(diào)”“約束關(guān)系的協(xié)調(diào)”，其中法律法規(guī)的約束關(guān)系的協(xié)調(diào)和合同約束的協(xié)凋是工程協(xié)調(diào)的“保險箱”。
　　5、實施調(diào)整：
　　隨著項目的進行，項目目標及過程方案的變化，方案的可執(zhí)行性會隨即發(fā)生變化。此時就必須進行方案調(diào)整以確保項目計劃的實現(xiàn)，同時在此過程中執(zhí)行前4項工作。
　　工期也就是項目完成所需要的時間，工期的控制首先要體現(xiàn)在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實施過程中協(xié)調(diào)達到與實施者的協(xié)調(diào)是確保完成計劃的必需手段，不能單純的依賴合約管理及事實成本控制。