項(xiàng)目評(píng)估與價(jià)值分析

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項(xiàng)目評(píng)估與價(jià)值分析

　　土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一要素，土地現(xiàn)狀的不同對(duì)于項(xiàng)目融資定價(jià)也會(huì)導(dǎo)致許多不同的融資條件。

　　1)完成項(xiàng)目規(guī)劃(項(xiàng)目概念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等)的初步審核和批準(zhǔn)，但土地的征用與收購(gòu)需要融資，包括原協(xié)議出讓土地(已過關(guān)或遺留項(xiàng)目)項(xiàng)目和新規(guī)劃建設(shè)用地項(xiàng)目。

　　許多項(xiàng)目方對(duì)此以為擁有房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的緊缺資源的來源(如項(xiàng)目規(guī)劃、土地)，其心理意識(shí)是：沒有這些資源就不會(huì)由投資和開發(fā)的機(jī)會(huì)與項(xiàng)目的存在，往往將項(xiàng)目融資定價(jià)維系在一個(gè)極高的水平至上，大多數(shù)的項(xiàng)目方在開始融資談判方案的設(shè)計(jì)中會(huì)期望保持在項(xiàng)目投資權(quán)益40%-60%的比例份額，而絕大部分項(xiàng)目方會(huì)在49-51%之間取舍。

　　實(shí)際上，在不涉及土地成本的前提下，這一類項(xiàng)目的融資談判能夠獲得投資方認(rèn)可的合理的權(quán)益比例也就在5-10%以內(nèi)，而且在談判的過程中其走勢(shì)是向低走絕不會(huì)高走，并且隨著對(duì)項(xiàng)目結(jié)局的不確定性的分析和憂慮越來越多地被投資方高估，成功的希望越來越渺茫。這里根本不存在關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃與概念的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的程序和需求，它們只是為投資和項(xiàng)目開發(fā)提供了一個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和投資資訊。這就是項(xiàng)目方的全部“資產(chǎn)”和“價(jià)值”，而對(duì)于投資者而言，只是許多個(gè)機(jī)會(huì)中的一個(gè)，在這種不均衡的狀態(tài)下所進(jìn)行的談判是不存在對(duì)價(jià)和等價(jià)的。

　　另一個(gè)談判定價(jià)的方法在于投資方希望和愿意全部接盤開發(fā)建設(shè)，在此種情形下，項(xiàng)目方必須要綜合考量尋找其他投資機(jī)會(huì)的可能，如果沒有更多其他確實(shí)的勝數(shù)，理想的選擇由兩個(gè)，一個(gè)是將前期的工作成果折合成相應(yīng)的對(duì)價(jià)，一次性將項(xiàng)目沽出;另一個(gè)方案是將前期成果折合成為投資股權(quán)或相應(yīng)的權(quán)益份額，與投資方共同運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)。后一種反而可以獲得一個(gè)較高比例的回報(bào)預(yù)期。

　　在當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資環(huán)境和金融體制下，上述條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目很難通過資本市場(chǎng)和金融體系獲得項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資、信貸融資和財(cái)務(wù)融資，而所謂過橋融資更是癡人說夢(mèng)的妄想。唯一可行的選擇就是將項(xiàng)目作為一個(gè)項(xiàng)目策劃案轉(zhuǎn)讓由投資者獨(dú)立運(yùn)作，項(xiàng)目方必須認(rèn)識(shí)到?jīng)]有投資者會(huì)采取合作開發(fā)和分享權(quán)利的模式進(jìn)入。

　　2)土地和項(xiàng)目的權(quán)屬相對(duì)明確，項(xiàng)目已經(jīng)開工或僅進(jìn)行初步的基礎(chǔ)建設(shè)，但土地出讓金或土地征用費(fèi)未能交清。這一類土地在“8.31大限”中有不少未能過關(guān)，給房地產(chǎn)企業(yè)或投資商造成的間接經(jīng)濟(jì)損失是當(dāng)初購(gòu)入土地價(jià)格的數(shù)倍。