關(guān)于房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的基本要件及盡責(zé)調(diào)查

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關(guān)于房地產(chǎn)融資項(xiàng)目的基本要件及盡責(zé)調(diào)查

　　也就是融投雙方最初接觸時(shí)期所涉及項(xiàng)目狀況的基本要件，投資方關(guān)注的是與項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值相關(guān)聯(lián)的因素而非項(xiàng)目的基本情況。

　　1、通常項(xiàng)目方堅(jiān)持的項(xiàng)目品質(zhì)、地段、價(jià)位等優(yōu)勢(shì)條件并不會(huì)為投資方認(rèn)同，在投資方看來，“優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項(xiàng)目本身的原因，所以項(xiàng)目方在融資的時(shí)候?qū)τ陧?xiàng)目具備的強(qiáng)項(xiàng)根本無需特別強(qiáng)調(diào)，投資人自會(huì)注意到項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)對(duì)于投資前景的吸引力。

　　如果投資人在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，都不能夠?qū)?xiàng)目基本的優(yōu)勢(shì)認(rèn)可，那他還會(huì)投資嗎?

　　而許多項(xiàng)目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時(shí)候，往往過分強(qiáng)調(diào)公司和項(xiàng)目的“優(yōu)勢(shì)”(特別是區(qū)位、環(huán)境、交通以及周邊的優(yōu)秀項(xiàng)目等)，這實(shí)際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會(huì)降低投資人對(duì)項(xiàng)目前景的評(píng)估和項(xiàng)目方的談判地位。

　　2、特別重要的是提交的項(xiàng)目資料一定要真實(shí)、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補(bǔ)充資料或附加說明，資料的準(zhǔn)備將會(huì)充分反映項(xiàng)目方運(yùn)作項(xiàng)目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無需在接觸談判的時(shí)候浪費(fèi)口舌對(duì)不足之初即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達(dá)到最佳的溝通。與投資方的初步接觸，投資方通常會(huì)在接觸過后對(duì)公司、項(xiàng)目、管理團(tuán)隊(duì)、領(lǐng)導(dǎo)人等價(jià)以綜合評(píng)價(jià)，而不會(huì)是馬上對(duì)項(xiàng)目與投資與否做出結(jié)論，投資方會(huì)對(duì)項(xiàng)目的情況資料加以核實(shí)，所以初次接觸的過度表現(xiàn)往往會(huì)適得其反，給投資方留下不良印象。

　　項(xiàng)目資料的準(zhǔn)備以客觀為主，不要把項(xiàng)目方主觀的意識(shí)、判斷過多的呈現(xiàn)給投資方，這將會(huì)把投資方帶到與正確分析項(xiàng)目相反的歧路上去，要知道，投資方的基本心態(tài)是，懷疑所有投資項(xiàng)目的盈利能力和融資企圖、陷阱。

　　3、如何通過項(xiàng)目不同的要件來判斷項(xiàng)目融資能力和談判定價(jià)能力?

　　這里一個(gè)重要的選擇條件就是從項(xiàng)目的成熟與否來考察房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)程度。所謂的成熟就是指項(xiàng)目所具備的開發(fā)許可程度，包括：土地性質(zhì)及其權(quán)屬極其完整性、完備性，項(xiàng)目的規(guī)劃要件以及各項(xiàng)行政規(guī)事許可。

　　許多項(xiàng)目方由于錯(cuò)誤地評(píng)估擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)要件(主要就是反映響目開發(fā)進(jìn)度的各項(xiàng)文件入五證及貴費(fèi)繳納情況等)所具備的市場(chǎng)價(jià)值含義，因而直接影響項(xiàng)目方融資的預(yù)期和融資事務(wù)的安排。