歐洲住房成本并不低

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     “空置房政府收回”美麗謊言背后

　　隨著中國各大城市的房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高——例如國家統(tǒng)計局于10月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京新建住宅價格同比漲幅高達20.6%——人們的關(guān)注點由中國逐漸擴散到全世界。人們迫切地想知道，世界各地的人們是如何看待房地產(chǎn)價格，并且盡力實現(xiàn)“宜居”的生活。我在多年的采訪報道當中，走到的一些國家和地區(qū)或許能夠成為房地產(chǎn)觀察的參考之一。

　　歐洲“住房”不輕松

　　發(fā)達國家經(jīng)濟體民眾的住房負擔并不如我們想象當中那么輕松。

　　應(yīng)該說，世界各國的城市化趨勢其實上是大體一致的，即我們所聲稱的由“鐵銹地帶”開始向大城市轉(zhuǎn)移。所謂鐵銹地帶，是指一些國家原有的工業(yè)化地區(qū)，因為去工業(yè)化導(dǎo)致大批原有的機械、廠房銹蝕、坍塌而被稱為“鐵銹地帶”。

　　不過各個國家都有自己不同的稱呼方式。例如，在丹麥北海海濱的工業(yè)地帶，因為荒棄而被稱為“爛香蕉地帶”。各種人口和工業(yè)設(shè)施逐步向日德蘭半島的奧爾胡斯和靠近瑞典的哥本哈根集中，導(dǎo)致了這些地方人口開始增加。奧爾胡斯作為丹麥第二大人口城市，未來十余年內(nèi)，人口將要比現(xiàn)在增長三分之一。

　　在德國，漢堡作為德國第一大城市，長期以來工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)都很發(fā)達，因而房屋價格并不便宜。2010年我在漢堡曾經(jīng)走訪一位非政府組織文員的家。她的房子約有110平方米，地段不錯，卻是建于1890年的老房子。每個月的房租需要花掉一家將近三分之一的實際收入。這和我在2009年采訪過的一位荷蘭外貿(mào)部女公務(wù)員的房租負擔相當。2011年我在以色列采訪的時候，一位抗議房地產(chǎn)價格過高而參加游行示威的大學生告訴我，歐洲人的房租負擔大約在家庭收入的30%以下，而以色列人的負擔則在35%~45%之間。我無從判斷這位大學生數(shù)據(jù)的真實性，只能說，從歐洲到以色列，發(fā)達國家經(jīng)濟體民眾的住房負擔并不如我們想象當中那么輕松。

　　當然，歐洲國家普遍建有所謂的“Social House”，也就是所謂的保障性住房。但是很難說這些保障性住房會是優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)。

　　即便對于已經(jīng)買了房子的人來說，還貸負擔也是一個長期的過程。今年9月我在波蘭華沙采訪，一位從事IT業(yè)的工程師告訴我，他在大約30歲左右購買了自己那套90平方米的住房，還貸年限是35年。也就是說，根據(jù)波蘭的法律，他需要工作到退休的那一年才能還清自己的房貸。

　　新興市場“居不易”

　　中國所面臨的問題是社會經(jīng)濟在急劇發(fā)展和變化當中，住房承載了太多社會公平的責任。

　　有趣的是，在我到過的不多的發(fā)展中國家當中，大城市的房地產(chǎn)價格也在迅速上升。緬甸因為逐漸結(jié)束軍政府掌權(quán)，走向開放而引來了大量的國際關(guān)注以及投資。這個國家尚無足夠的經(jīng)濟能力展開大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因而帶來了人口比較集中的仰光房地產(chǎn)價格的迅速上升，表現(xiàn)為居民住宅和高檔寫字樓、酒店的奇缺。

　　假如說這是經(jīng)濟發(fā)展所帶來的必然的話，柬埔寨首都金邊的情況就值得大大懷疑了。2010年冬天我在金邊采訪的時候，駐當?shù)氐男氯A社記者告訴我，金邊市中心的房價已經(jīng)達到每平方米2000~3000美元。這對于一個連公交系統(tǒng)都沒建立起來的城市而言，價格實在是高得有些離譜，完全可以說是一種炒作。

　　而在暹粒，這座因為吳哥窟而揚名世界的旅游城市里，一套法式小別墅的價格在10萬美元左右。這對于人均GDP只有不到1000美元的柬埔寨來說，很明顯地反映出了這個國家所面臨的兩極化差距。

　　一個國家的房地產(chǎn)價格，一定跟這個國家的經(jīng)濟總體發(fā)展趨勢、人口分布、工業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)布局有密切的關(guān)系。在澳大利亞，雖然這個國家地廣人稀，但是由于工業(yè)發(fā)達和地理環(huán)境因素，造成了聚居的局面。它的2300萬總?cè)丝诋斨?，有大約1400萬人居住在悉尼等5個大城市當中，客觀上推高了這些城市的房地產(chǎn)價格。但是人口集中以及被人為賦予的重要城市功能并不意味著房價總是很高。德國的萊比錫在東德時期是一個工業(yè)城市。兩德統(tǒng)一后，東德的傳統(tǒng)工業(yè)逐漸衰落，萊比錫的房地產(chǎn)價格走低。政府無力開發(fā)工廠陳舊的廠區(qū)，也沒有投資者前來進行開發(fā)。政府索性低價將廠區(qū)出租，將部分房屋免費交給藝術(shù)家使用，因而形成了與北京798藝術(shù)區(qū)極其類似的斯賓奈利藝術(shù)區(qū)。

　　在日本，連續(xù)多年的經(jīng)濟低迷，導(dǎo)致東京這個集中了全國近十分之一人口的城市房地產(chǎn)價格連年下跌，致使它的房屋均價在2008年的時候只及20世紀80年代房地產(chǎn)價格的一半左右。

　　2012年我在美國采訪時經(jīng)過圣路易斯，這座城市的郊區(qū)出現(xiàn)了大量無人維修的破舊住宅。同樣場景10年前我曾經(jīng)在新西蘭也見到過。只有在土地資源稀缺情況并不嚴重的國家，才能容許這樣的浪費。中國今年隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，許多已經(jīng)荒廢的宅基地被重新投入到農(nóng)業(yè)用地或者其他用途當中，這也說明了政府方面對于土地資源的重視程度。

　　“居者有其屋”，在現(xiàn)代社會當中不僅僅是一種事關(guān)生活方式的概念，它更多地跟社會公平相關(guān)。這就是為什么中國最近網(wǎng)上會曝出“德國在私房閑置7年之后收回”的美麗謊言。中國所面臨的問題是社會經(jīng)濟在急劇發(fā)展和變化當中，住房承載了太多社會公平的責任。無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，人們對于住宅的期望和要求，都是一樣強烈的，然而他們的負擔也并不輕松——特別是想要在發(fā)達國家或者發(fā)達城市“宜居”的話。

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