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  1Z301160  土地管理法

  1Z301161  了解國有土地使用權(quán)制度

  一、國有土地使用權(quán)的基本概念

  在我國,土地所有權(quán)和土地使用權(quán)是相分離的。我國《土地管理法》把土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。

  國有土地使用權(quán),是用地單位或者個人依法定方式取得的,對國有土地享有的用益物權(quán)。

  根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定,用地單位和個人依法使用的國有土地,由政府登記造冊,核發(fā)證書,確認使用權(quán)。依法改變土地權(quán)屬和用途的,應當辦理土地變更登記手續(xù)。此外,根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定,土地使用者對其合法取得的土地使用權(quán),在滿足法律規(guī)定的條件下,可以依法進行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。

  [重點解析]

  掌握土地所有權(quán)的分類:分為國有土地所有權(quán)和集體所有土地使用權(quán)。

  二、國有土地使用權(quán)分類

  按是否繳納土地出讓金,國有土地使用權(quán)分為出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。

  [重點解析]

  國有土地使用權(quán)的分類需要掌握。

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  出讓土地使用權(quán),是指土地使用者以向國家支付土地使用權(quán)出讓金而原始取得的,并有出讓年限的國有土地使用權(quán)。

  1.出讓土地使用權(quán)的取得方式

  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第12條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地,有條件的,必須采取拍賣、招標方式;沒有條件,不能采取拍賣、招標方式的,可以采取雙方協(xié)議的方式。但是,協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。

  [重點解析]

  1.掌握土地使用權(quán)的三種出讓方式。

  2.理解“協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價”這句話。

  因為根據(jù)《合同法》,違反法律強制性規(guī)定的合同是無效的合同。

  2.出讓土地使用權(quán)的年限

  根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

  (1)居住用地70年;

  (2)工業(yè)用地50年;

  (3)教育,科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;

 ?。?)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

 ?。?)綜合或者其他用地50年。

  [重點解析]

  此處數(shù)據(jù)必須掌握。

  3.土地使用權(quán)出讓合同

  根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》及有關(guān)規(guī)定,土地使用權(quán)出讓,應當由政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面出讓合同。土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權(quán)出讓金。未按照出讓合同約定支付的,土地管理部門有權(quán)解除合同,并可以請求違約賠償。 來源:泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)的美女編輯們

  土地使用權(quán)者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,應當依照規(guī)定辦理登記,領(lǐng)取土地使用證。 來源:泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)的美女編輯們

  土地使用者應當按照土地使用權(quán)出讓合同的約定和城市規(guī)劃的要求使用土地,需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同,相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  [重點解析]

  1.土地使用權(quán)出讓金是與土地的用途相對應的,用途改變了,土地使用權(quán)出讓金隨之調(diào)整。

  2.改變土地用途,不僅需要出讓方同意,也需要城市規(guī)劃行政主管部門同意。因為變更用途后的土地的使用未必符合城市規(guī)劃。

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  劃撥土地使用權(quán),是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,在繳納補償、安置等費用后原始取得或者無償原始取得的,并沒有使用期限的國有土地使用權(quán)。

  根據(jù)《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,劃撥土地使用權(quán)的范圍限于:

 ?。?)國家機關(guān)用地和軍事用地;

  (2)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;

 ?。?)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;

 ?。?)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

  劃撥土地使用權(quán)依照法律規(guī)定也可以進行轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。但是,劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租所得收益或者抵押拍賣所得價款,應當按照法律的規(guī)定,上繳國家或者優(yōu)先用于繳納土地使用權(quán)出讓金。

  [重點解析]

  1.劃撥土地使用權(quán)的范圍要掌握。

  2.轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)應當繳納土地使用權(quán)出讓金。這是因為劃撥的土地近乎無償取得,包含著國家的利益。如果對之轉(zhuǎn)讓而不上繳土地使用權(quán)出讓金,就意味著損害了國家的利益。

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發(fā)布:2007-06-18 11:44    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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