李建國：新常態(tài)下的房地產業(yè)發(fā)展的七大趨勢

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中國房地產學會副會長、陜西省房地產研究會副會長 李建國

新常態(tài)既帶來經濟下行的嚴峻挑戰(zhàn)，也蘊含產業(yè)轉型的重大機遇;既是轉折點，也是新起點;既需要攻堅克難，又需要持續(xù)用力。對此我們既要深入理解統(tǒng)一認識，又要精準謀劃主動適應，主動作為，引領新常態(tài)。新常態(tài)是中國經濟發(fā)展進入更高階級的主要表現，是當前和今后一個時期中國經濟發(fā)展的大邏輯。所以我們應化挑戰(zhàn)為機遇，牢牢地把握轉型發(fā)展主動權，不斷激發(fā)和挖掘發(fā)現新動力，追求全面效益，注重發(fā)展質量，提高經濟增長的質量。

隨著中國經濟進入新常態(tài)時期，也就是進入一個中速增長期，對企業(yè)來說，這意味著市場各方面經濟環(huán)境增長都將有所放慢放緩，企業(yè)再想快速發(fā)展，快速成長，就必須尋找新的強勁動力。我們要主動適應經濟新常態(tài)，加強自主創(chuàng)新，開拓國際市場，在提高經濟增長質量方面下功夫，拓寬產業(yè)鏈條，加大產業(yè)鏈上整合，調整優(yōu)化產業(yè)鏈，優(yōu)化商業(yè)模式，尋求更強勁贏利模式。

2015年政府工作報告不再提樓市調控，反映我國房地產市場進入新常態(tài)，政府對樓市政策更加理性，將更加注重市場的調節(jié)。

新常態(tài)下房地產行業(yè)呈現出七大趨勢，2015年房地產政策方面除一線城市外限購、限貸行政手段將退出舞臺，同時受不同城市市場分化的影響，地方的樓市政策將更趨現實和靈活，作為國家層面的房地產調控的長效機制將進一步孕育和建立完善成熟。

(一)去行政化，以市場調節(jié)為主導房地產政策將會使房地產市場經過市場調整后步入平穩(wěn)增長的新常態(tài)階段。因調控政策淡化，市場主導作用、住房制度改革完善和人口發(fā)展紅利帶來的需求爆發(fā)期已經結束，房地產行業(yè)發(fā)展將步入理性發(fā)展階段。

(二)房地產市場經過十多年的長足發(fā)展，大部分城市房地產市場供應達到了很大規(guī)模，需求也得到了較大程度的滿足。各個城市因其經濟發(fā)展水平、居民收入水平、人口增長以及產業(yè)定位、城市功能等多種因素影響，城市房地產市場逐漸呈現出明顯分化。更因市場調節(jié)市場主導的政策層面調控、引導加劇房地產市場的區(qū)域分化和功能性分化，出現大城市需求強勁，中小城市需求疲軟，形成城市房地產市場區(qū)域分化成為新趨勢。

(三)新型城鎮(zhèn)化國家戰(zhàn)略是房地產發(fā)展的新動力，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略是催生人口大轉移，就業(yè)范圍擴大的大動作?；A設施配套更加完善，社會公共服務大量投入會對當前房地產市場產生深遠影響，擴大引發(fā)新一輪房地產市場剛性需要。新型城鎮(zhèn)化將成為房地產行業(yè)發(fā)展的新機遇新動力。

(四)經濟運行和發(fā)展速度放慢。中速的新常態(tài)在房地產行業(yè)利潤不斷被壓縮，房地產企業(yè)對創(chuàng)新越來越重視，房地產行業(yè)在追求質量品質的前提下，更加注重產品細化、產品分類、產品多元化、綜合功能和綜合效益，更加注重市場需求分化，去主動完善優(yōu)化提高產品市場競爭力，不斷創(chuàng)新尋找新的利潤點。房地產企業(yè)將不斷加強產品質量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術，結合不同產業(yè)特點，融合新的行業(yè)需求，如健康、養(yǎng)老、社區(qū)服務、互聯網、職能服務、金融業(yè)與行業(yè)整合聯姻。在房地產行業(yè)進入新常態(tài)后，創(chuàng)新發(fā)展將成為行業(yè)發(fā)展的新特征和新趨勢。

(五)住房需求隨著社會發(fā)展和意識形態(tài)、文化因素、人口結構等方面的影響，住房需求的總量已不再是問題，關鍵問題在于結構。從住房市場上看，中國自住房改革制度實施，房地產市場快速發(fā)展，無論從形態(tài)和時間上，剛性需求擔當著市場主力軍的角色，未來住房市場主力軍將是改善性需求和剛性需求并存，改善性需求將逐漸超出剛性需求的量，改善性住房將占據房地產市場主導地位，住房需求結構轉向改善性需求。

(六)房地產市場快速發(fā)展的時期，中國房地產行業(yè)獲取利潤主要是依靠銷售實現利潤，開發(fā)建設商業(yè)住宅、辦公作為銷售型物業(yè)，而不是通過租金回收經營模式實現利潤。與國際上發(fā)達國家相比，缺少經營思想，容易產生項目配套重復、產品單一、綜合服務能力不夠、社會貢獻不大、解決區(qū)域配套公共配套功能不全，浪費、重復建設、規(guī)劃不合理現象不斷發(fā)展。同時產品質量功能低下，不利金融化、市場化，失去了商業(yè)物業(yè)是貿易經營活動的空間載體的作用。隨著新常態(tài)下經濟的發(fā)展、房地產社會屬性、服務屬性、經營商業(yè)屬性將增強，商業(yè)物業(yè)回歸經營活動空間載體的本性。

(七)城市發(fā)展的主線和思路不斷清晰，城市功能定位、區(qū)域特點、地域文化、歷史文脈、地域經濟不斷強化和完善，逐步形成具有特點特色城市群和區(qū)域化城市帶，城市功能特征帶有明顯標志，將促使房地產行業(yè)分化顯明、分工細化，進一步完善房地產多元化、多樣性、多種類產業(yè)結構，如養(yǎng)老地產、健康地產、旅游地產、文化地產、娛樂地產、辦公服務地產、工業(yè)地產、現代農業(yè)地產等多門類、多種類發(fā)展趨勢。豐富房地產產業(yè)鏈、延長房地產產業(yè)鏈。

中國經濟新常態(tài)的外部特征是經濟增長放緩，發(fā)展速度放慢，由過去高速增長轉入中速增長，其根本的要求是實現經濟轉型升級，由過去粗放型、外延性增長轉為內涵型、集約型高質量增長。

經濟新常態(tài)標志和內涵表現為低投入，中速度，高質量，優(yōu)結構，好效益，新動力。

企業(yè)的發(fā)展應緊緊圍繞高質量標準，優(yōu)化產業(yè)結構，優(yōu)化產業(yè)鏈，優(yōu)化經營模式，優(yōu)化贏利模式，不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的發(fā)展動力，把企業(yè)管理創(chuàng)新，企業(yè)經營創(chuàng)新，技術創(chuàng)新，觀念創(chuàng)新作為突破口，激發(fā)挖掘發(fā)展動力形成新動力。實現企業(yè)發(fā)展經濟效益好，社會效益好，生態(tài)環(huán)境效益好，文化建設效益好的綜合效益，運用新技術高科技新興產業(yè)提高投入水平，節(jié)約投資，降低投入，從而創(chuàng)造新常態(tài)下企業(yè)經營發(fā)展的強勁動力。還要是從優(yōu)化產業(yè)結構，優(yōu)化產業(yè)鏈來調整經營模式，調整贏利模式。在優(yōu)化和調整過程中不斷創(chuàng)新，在創(chuàng)新的過程中提高產品質量，管理質量。