時(shí)評(píng)：舊城改造就是要當(dāng)?shù)厝?反復(fù)來(lái) 外地人必須來(lái)

申請(qǐng)免費(fèi)試用、咨詢電話：400-8352-114

舊城改造就是要當(dāng)?shù)厝?反復(fù)來(lái) 外地人必須來(lái)

舊城核心區(qū)多數(shù)都曾是商業(yè)密集區(qū)，在功能再造的過程中，商業(yè)恰可以發(fā)揮其可融性，即實(shí)現(xiàn)商業(yè)與核心區(qū)的城市功能的融合及商業(yè)產(chǎn)品自身與其商業(yè)功能的融合，助力核心區(qū)升級(jí)再造。筆者認(rèn)為，核心區(qū)升級(jí)改造過程中的五重關(guān)系需要厘清。

一是大方向與小細(xì)節(jié)的關(guān)系。舊城核心區(qū)再造本質(zhì)上是其承載城市功能的再造，亦是其角色的重塑。核心區(qū)價(jià)值重塑與功能再造，正是承接城市整體發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃下的新機(jī)會(huì)。城市整體未來(lái)的發(fā)展方向是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，如果區(qū)域規(guī)劃是面，商業(yè)項(xiàng)目則是點(diǎn)，是小細(xì)節(jié)。

作為城市商業(yè)項(xiàng)目的小細(xì)節(jié)，看清大方向，才利于小細(xì)節(jié)的打造與運(yùn)作。如目前國(guó)內(nèi)二三線城市不少已經(jīng)規(guī)劃了CBD區(qū)域、高新區(qū)，但并未思考核心區(qū)與各區(qū)域之間的互動(dòng)關(guān)系，造成各區(qū)域相對(duì)割裂，區(qū)域內(nèi)若功能不足，則直接影響區(qū)域整體成熟進(jìn)程。

二是大規(guī)劃與小血管的關(guān)系，城市規(guī)劃中的商業(yè)交通不單純是交通規(guī)劃，還要在規(guī)劃上為商業(yè)與其他功能物業(yè)提供互動(dòng)及融合的通道。因此，商業(yè)交通規(guī)劃不僅表現(xiàn)在大規(guī)劃的“通”，更要實(shí)現(xiàn)小血管的“達(dá)”。目前，北京商業(yè)項(xiàng)目周邊存在較嚴(yán)重的交通擁堵，這一定程度上是僅考慮城市交通大規(guī)劃，而與周邊各功能物業(yè)的小血管融合不夠，是有“通”無(wú)“達(dá)”而導(dǎo)致的結(jié)果。國(guó)內(nèi)多數(shù)城市規(guī)劃的發(fā)展起步，都是通過功能分區(qū)來(lái)實(shí)現(xiàn)，即打造功能區(qū)，住宅外圍化，導(dǎo)致人流的潮汐性和區(qū)域的交通擁堵。因此，對(duì)于升級(jí)改造項(xiàng)目而言，要“劃區(qū)為城”，即在區(qū)域內(nèi)將居住、辦公、交易、休閑體驗(yàn)形成閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的自循環(huán)，而居住的人口就是商業(yè)的消化者。

三是大角色與小功能的關(guān)系。對(duì)城市核心商業(yè)區(qū)商業(yè)的升級(jí)改造，因其早已樹立或?qū)⒁蛟?ldquo;城市名片”、“精神堡壘”的大角色，在升級(jí)時(shí)更需謹(jǐn)慎研究和分析其功能定位。此時(shí)商業(yè)項(xiàng)目“大角色”的落地，需要通過三個(gè)維度來(lái)實(shí)現(xiàn)。第一，商業(yè)項(xiàng)目要滿足消費(fèi)需求的功能;第二，商業(yè)項(xiàng)目要做好內(nèi)部分級(jí)定位;第三，項(xiàng)目客流不僅考慮游客，亦要滿足城市甚至項(xiàng)目周邊可及的消費(fèi)者。

四是大底蘊(yùn)與小元素的關(guān)系。對(duì)于核心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的打造，要處理好深挖大底蘊(yùn)的文化元素與商業(yè)表現(xiàn)形式、業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)及品牌呈現(xiàn)的關(guān)系。不少商業(yè)項(xiàng)目會(huì)以規(guī)劃代替定位，但若沒有定位，就像讓畫師沒有構(gòu)圖就動(dòng)筆一樣。藝術(shù)與生活會(huì)混淆，設(shè)計(jì)可以將藝術(shù)生活化，但脫離生活功能的設(shè)計(jì)若服務(wù)生活則是很困難的。商業(yè)項(xiàng)目的外在“仿古”容易，而真正賦予和提升消費(fèi)者在項(xiàng)目中的體驗(yàn)感和心態(tài)是核心也是難點(diǎn)。其對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)、品牌的可融性亦會(huì)在實(shí)際執(zhí)行中遇到挑戰(zhàn)。

五是大運(yùn)作與小信心的關(guān)系。舊核心區(qū)的改造由于拆遷和功能再造，贏得市場(chǎng)關(guān)注并不困難，但如何讓新方案獲得不同角色的理解和贏得大多數(shù)支持者，卻并非易事。日本東京中城在開發(fā)過程中，森大廈集團(tuán)將項(xiàng)目未來(lái)的愿景，與城市人群分享，讓政府、合作伙伴與市民共同成為項(xiàng)目的見證者和獲益人。及時(shí)獲得市場(chǎng)反饋，開發(fā)企業(yè)一方面可以矯正階段性策略，亦可獲得持續(xù)運(yùn)作的信心，是促成項(xiàng)目達(dá)成愿景的力量之源。

舊城核心區(qū)改造項(xiàng)目的價(jià)值是多維度的，從文化角度，要做到讓當(dāng)?shù)厝水a(chǎn)生的懷舊感和歸屬感，讓外地人感受當(dāng)?shù)靥厣珰庀?從商業(yè)功能角度，要做到讓當(dāng)?shù)厝朔磸?fù)來(lái)，讓外地人必須來(lái)。既保留文化的古樸，又創(chuàng)造商業(yè)的新鮮，才是核心區(qū)商業(yè)的新出路，亦是核心區(qū)升級(jí)的必經(jīng)之路。