2015年我國房地產(chǎn)市場分析：走向分化格局

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有市場人士認(rèn)為，樓市有望全面解禁，房價(jià)眼看就要“大漲”。對(duì)此，專家表示，房地產(chǎn)市場逐漸會(huì)走向分化格局，并且樓市政策也可能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但是總體上不會(huì)出現(xiàn)全面“暴漲”的局面，尤其是一線城市全面放開限購仍有難度。

多地取消多項(xiàng)限制

目前，除北上廣深4個(gè)一線城市和三亞外，各地已全部取消限購措施。而2015年至今，已有超過100個(gè)城市發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策，北京、上海等超過30個(gè)城市則增加了公積金貸款額度。

房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景預(yù)測報(bào)告統(tǒng)計(jì)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升，部分城市房價(jià)環(huán)比略有上漲。

北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅分別為1.8%和2.4%，少數(shù)二線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，分城市看，分化仍然較為明顯，房價(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。

房價(jià)暴漲不會(huì)再現(xiàn)

隨著政策寬松的預(yù)期加強(qiáng)，如今無論是購房者還是投資者，都希望知道在各地庫存逐漸消化和地價(jià)越來越貴的情況下，是否會(huì)有新一輪房價(jià)“大漲”。

“雖然樓市成交量開始回暖，但是基本還是呈現(xiàn)一個(gè)分化的格局，一線城市供求形勢相對(duì)正常，而一些三四線城市供大于求的狀況還是比較嚴(yán)重，庫存仍居高位。因此可以說目前的回升幅度還是有限的。”業(yè)界人士表示。

雖然降息、減稅等刺激樓市的新政接踵而至，但從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)仍然處在調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。“在本輪市場中，市場基本面已經(jīng)改變，已經(jīng)從過去的主動(dòng)放松轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲎孕姓{(diào)整。所以，房地產(chǎn)長期趨勢仍處下行空間，并不會(huì)重蹈2009年因政策寬松而帶來價(jià)格飛漲的覆轍。

與此同時(shí)，一線城市成為樓市復(fù)蘇領(lǐng)頭羊。政策刺激對(duì)基本面較好的城市所帶來的作用積極，而對(duì)供過于求的城市提振作用有限。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

也有專家認(rèn)為，當(dāng)前多地的房地產(chǎn)市場面臨的仍然是結(jié)構(gòu)性失衡的問題，原來的一些庫存還有很高比例尚未消化，包括前期降價(jià)的一些樓盤將要到交房期，期房變現(xiàn)房后市場的供求關(guān)系也會(huì)改變。

從整體上來看，當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)市場并不具備快速回暖的基礎(chǔ)，如果房價(jià)上漲過快，反而容易帶來新的風(fēng)險(xiǎn)。

情況特殊或?qū)⑽⒄{(diào)

雖然全面放開限購短期內(nèi)還不太可能實(shí)現(xiàn)，不過由于房地產(chǎn)市場在地方經(jīng)濟(jì)中所扮演的特殊角色目前仍難以改變，就業(yè)、民生等多重因素都需要房地產(chǎn)市場帶來活力，因此在情況特殊時(shí)，具體的調(diào)整也存在一定可能。

“尤其是一線城市不光是一個(gè)土地供應(yīng)是否跟得上的問題，還有一個(gè)城市定位的戰(zhàn)略問題。這里面，城市定位、區(qū)域戰(zhàn)略的調(diào)整本身也會(huì)給樓市帶來很大影響。雖然整體來說政策肯定是有放松的趨勢，并且房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用不能忽視，但市場還是有它本身規(guī)律的，不能認(rèn)為樓市的漲跌完全取決于政策。”分析人士說。

由于歷次市場起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢需要綜合預(yù)判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升，將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。

預(yù)計(jì)2015年，房地產(chǎn)政策會(huì)延續(xù)去行政、重市場的調(diào)控思路，并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺(tái)稅費(fèi)減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。