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陳濤:投資價(jià)值下降 將制約房價(jià)上漲

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摘要:住宅投資價(jià)值主要基于投資回報(bào)和變現(xiàn)能力。住宅投資回報(bào)有兩個(gè)指標(biāo)可以參考,一是住宅預(yù)期漲幅,也就是賣出獲利。過去我國城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求,價(jià)格漲幅巨大,十年內(nèi)多數(shù)城市住

在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下,以一線城市為代表,樓市出現(xiàn)了回暖跡象。雖然從當(dāng)前交易態(tài)勢分析,短期內(nèi)部分城市住房交易價(jià)格有進(jìn)一步上漲可能,但考慮到住宅投資價(jià)值下降,或?qū)⒅萍s房價(jià)上漲。

我國住宅投資價(jià)值趨降。住宅投資價(jià)值主要基于投資回報(bào)和變現(xiàn)能力。住宅投資回報(bào)有兩個(gè)指標(biāo)可以參考,一是住宅預(yù)期漲幅,也就是賣出獲利。過去我國城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求,價(jià)格漲幅巨大,十年內(nèi)多數(shù)城市住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了大約5~6倍的漲幅。二是租金回報(bào)率。主要是業(yè)主持有物業(yè)用于出租得到的報(bào)酬。過去,我國住宅租金回報(bào)率很低,但因?yàn)樽≌瑑r(jià)格漲幅巨大,投資投機(jī)性住宅需求旺盛。從目前我國經(jīng)濟(jì)社會面分析,住宅投資價(jià)值已經(jīng)發(fā)生趨勢性逆轉(zhuǎn)。

首先,住宅價(jià)格上漲的人口基礎(chǔ)已經(jīng)不穩(wěn)。我國已經(jīng)跨越住宅短缺時(shí)代。隨著人口增長見頂,購房主力人群萎縮。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)研究,我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生趨勢性變化。1990年后出生的人口總數(shù)比1980年后出生的人口總數(shù)下降了23%,2000年后出生的人口總數(shù)又比1990年后出生的人口總數(shù)縮減16%,反映出我國人口增長見頂回落的趨勢性變化。傳統(tǒng)上分析,25歲至49歲是商品住宅購房人口主力,根據(jù)我國人口演變特征推算,購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值,并將從2018年開始趨勢性下降。目前,有數(shù)據(jù)顯示,到2015年,我國家庭戶均擁有住房可能會達(dá)到1.08套。而就全世界經(jīng)驗(yàn)而言,戶均擁有1.1套住房以后,住房市場的峰值就會到來。

其次,住宅向中高收入人群分配集中降低了住宅變現(xiàn)能力。通過市場分配住宅資源,不可避免引發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾,即住宅資源主要向中高收入人群集中,而中低收入人群需求相對難以滿足。由此引發(fā)住宅不動產(chǎn)流動性問題。隨著住宅不動產(chǎn)擁有套數(shù)增加,中高收入群體繼續(xù)持有住宅不動產(chǎn)意愿將會下降,但住宅變現(xiàn)需要依靠具備一定支付能力的中高收入人群,這實(shí)際上沒有任何經(jīng)濟(jì)意義,由此導(dǎo)致住宅流動性顯著下降。

第三,住宅價(jià)格漲幅空間狹小。當(dāng)前住宅市場一個(gè)突出特征是二手住宅交易量激增,一線城市也不例外。過去受營業(yè)稅免征期限限制,二手住宅交易量運(yùn)行平穩(wěn)。隨著營業(yè)稅免征期限縮短至兩年,存量住房供應(yīng)將顯著上升,導(dǎo)致市場供求關(guān)系再次微妙變化。

第四,住宅租金收益率偏低。當(dāng)前多數(shù)城市住宅租金收益率明顯低于基準(zhǔn)銀行存款利率,并非偶然,主要還是因?yàn)樽≌瑑r(jià)格過高和租賃市場人群向中低收入人群集中。對多數(shù)城市而言,住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離普通人群家庭收入。而城鎮(zhèn)住宅擁有率較高,使得租賃市場需求主要滿足中低收入人群需求,租金漲幅受到較強(qiáng)制約。

從有關(guān)方面信息反饋看,5月份市場成交仍維持一定熱度。盡管如此,對當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量激增和房價(jià)上漲需要保持理性觀察的態(tài)度。在房地產(chǎn)市場成交活躍的同時(shí),也不排除營銷噱頭和營銷策略渲染房價(jià)大幅上漲氛圍的可能性。市場短期回暖可能會帶來價(jià)格上漲慣性,但經(jīng)過供求關(guān)系充分調(diào)整后,市場交易漸趨理智,價(jià)格上漲動力將會顯著削弱,去庫存依然是當(dāng)前及今后一段時(shí)間我國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

發(fā)布:2007-11-10 13:49    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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