陳濤：投資價(jià)值下降 將制約房?jī)r(jià)上漲

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在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下，以一線城市為代表，樓市出現(xiàn)了回暖跡象。雖然從當(dāng)前交易態(tài)勢(shì)分析，短期內(nèi)部分城市住房交易價(jià)格有進(jìn)一步上漲可能，但考慮到住宅投資價(jià)值下降，或?qū)⒅萍s房?jī)r(jià)上漲。

我國住宅投資價(jià)值趨降。住宅投資價(jià)值主要基于投資回報(bào)和變現(xiàn)能力。住宅投資回報(bào)有兩個(gè)指標(biāo)可以參考，一是住宅預(yù)期漲幅，也就是賣出獲利。過去我國城鎮(zhèn)住宅供不應(yīng)求，價(jià)格漲幅巨大，十年內(nèi)多數(shù)城市住宅價(jià)格實(shí)現(xiàn)了大約5~6倍的漲幅。二是租金回報(bào)率。主要是業(yè)主持有物業(yè)用于出租得到的報(bào)酬。過去，我國住宅租金回報(bào)率很低，但因?yàn)樽≌瑑r(jià)格漲幅巨大，投資投機(jī)性住宅需求旺盛。從目前我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)面分析，住宅投資價(jià)值已經(jīng)發(fā)生趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)。

首先，住宅價(jià)格上漲的人口基礎(chǔ)已經(jīng)不穩(wěn)。我國已經(jīng)跨越住宅短缺時(shí)代。隨著人口增長見頂，購房主力人群萎縮。據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)研究，我國人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生趨勢(shì)性變化。1990年后出生的人口總數(shù)比1980年后出生的人口總數(shù)下降了23%，2000年后出生的人口總數(shù)又比1990年后出生的人口總數(shù)縮減16%，反映出我國人口增長見頂回落的趨勢(shì)性變化。傳統(tǒng)上分析，25歲至49歲是商品住宅購房人口主力，根據(jù)我國人口演變特征推算，購房主力人口將在2015年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢(shì)性下降。目前，有數(shù)據(jù)顯示，到2015年，我國家庭戶均擁有住房可能會(huì)達(dá)到1.08套。而就全世界經(jīng)驗(yàn)而言，戶均擁有1.1套住房以后，住房市場(chǎng)的峰值就會(huì)到來。

其次，住宅向中高收入人群分配集中降低了住宅變現(xiàn)能力。通過市場(chǎng)分配住宅資源，不可避免引發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾，即住宅資源主要向中高收入人群集中，而中低收入人群需求相對(duì)難以滿足。由此引發(fā)住宅不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)性問題。隨著住宅不動(dòng)產(chǎn)擁有套數(shù)增加，中高收入群體繼續(xù)持有住宅不動(dòng)產(chǎn)意愿將會(huì)下降，但住宅變現(xiàn)需要依靠具備一定支付能力的中高收入人群，這實(shí)際上沒有任何經(jīng)濟(jì)意義，由此導(dǎo)致住宅流動(dòng)性顯著下降。

第三，住宅價(jià)格漲幅空間狹小。當(dāng)前住宅市場(chǎng)一個(gè)突出特征是二手住宅交易量激增，一線城市也不例外。過去受營業(yè)稅免征期限限制，二手住宅交易量運(yùn)行平穩(wěn)。隨著營業(yè)稅免征期限縮短至兩年，存量住房供應(yīng)將顯著上升，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系再次微妙變化。

第四，住宅租金收益率偏低。當(dāng)前多數(shù)城市住宅租金收益率明顯低于基準(zhǔn)銀行存款利率，并非偶然，主要還是因?yàn)樽≌瑑r(jià)格過高和租賃市場(chǎng)人群向中低收入人群集中。對(duì)多數(shù)城市而言，住宅價(jià)格已經(jīng)明顯偏離普通人群家庭收入。而城鎮(zhèn)住宅擁有率較高，使得租賃市場(chǎng)需求主要滿足中低收入人群需求，租金漲幅受到較強(qiáng)制約。

從有關(guān)方面信息反饋看，5月份市場(chǎng)成交仍維持一定熱度。盡管如此，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量激增和房?jī)r(jià)上漲需要保持理性觀察的態(tài)度。在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍的同時(shí)，也不排除營銷噱頭和營銷策略渲染房?jī)r(jià)大幅上漲氛圍的可能性。市場(chǎng)短期回暖可能會(huì)帶來價(jià)格上漲慣性，但經(jīng)過供求關(guān)系充分調(diào)整后，市場(chǎng)交易漸趨理智，價(jià)格上漲動(dòng)力將會(huì)顯著削弱，去庫存依然是當(dāng)前及今后一段時(shí)間我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。