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楊玉成:養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦?
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摘要:跟風(fēng)、扎堆是中國(guó)市場(chǎng)的常態(tài),高估需求、盲目樂(lè)觀是老板們最容易犯的錯(cuò)誤。把未來(lái)的、潛在的需求視同現(xiàn)實(shí)的需求是投資決策之大忌,市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎……
養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦?
老有所養(yǎng)、老有所居、老有所樂(lè),養(yǎng)老度假地產(chǎn)概念應(yīng)運(yùn)而生,甚至有人將其稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一塊“金礦”。真的是這樣嗎?如何才能挖到這桶金呢?
屈指算來(lái),筆者接觸養(yǎng)老度假地產(chǎn)已經(jīng)五年多了,從學(xué)習(xí)研究到操盤(pán)實(shí)踐,再到親身體驗(yàn),其間成功的經(jīng)驗(yàn)不多、失敗的教訓(xùn)不少,現(xiàn)將個(gè)人的心得體會(huì)分享如下:
一、潛在需求不等于現(xiàn)實(shí)需求
五年來(lái),有關(guān)養(yǎng)老度假地產(chǎn)的報(bào)道、資料連篇累牘,諸如:“未富先老,中國(guó)人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重”、“養(yǎng)老地產(chǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦”、“家庭養(yǎng)老:421模式下獨(dú)生子女不堪重負(fù)”、“ 社會(huì)養(yǎng)老:一床難求,好養(yǎng)老院需排兩年隊(duì)”、“外資大鱷搶食國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn),欲建10億美元中國(guó)基金”、“保險(xiǎn)公司瘋狂圈地,瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)”、“養(yǎng)老房成樓市重要需求,生態(tài)養(yǎng)生大盤(pán)搶占市場(chǎng)先機(jī)”等等不勝枚舉,說(shuō)的好像商機(jī)比天空都遼闊。
事實(shí)真是這樣嗎?需求到底有多大?誰(shuí)做過(guò)調(diào)研?有無(wú)數(shù)據(jù)支撐?
跟風(fēng)、扎堆是中國(guó)市場(chǎng)的常態(tài),高估需求、盲目樂(lè)觀是老板們最容易犯的錯(cuò)誤。把未來(lái)的、潛在的需求視同現(xiàn)實(shí)的需求是投資決策之大忌,市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn),投資需謹(jǐn)慎,決策前請(qǐng)調(diào)研、調(diào)研再調(diào)研,謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。試問(wèn),在中國(guó)養(yǎng)老度假需求的實(shí)現(xiàn)需要多長(zhǎng)的導(dǎo)入期?到目前為止中國(guó)養(yǎng)老度假地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)成功的案例?河南省甚至全中國(guó)最好的養(yǎng)老院是否盈利?
二、高檔高價(jià)不等于能盈利
放眼中國(guó),一些高端養(yǎng)老度假設(shè)施人氣不足,一些高檔養(yǎng)老度假樓盤(pán)銷(xiāo)售困難,其根本原因是投資額過(guò)高導(dǎo)致價(jià)格難以平民化,而它們切入的卻是一個(gè)不屬于剛性需求的市場(chǎng)。
目前中小城市普通住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)階段性過(guò)剩,開(kāi)發(fā)商如果帶著過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老度假地產(chǎn),定位高檔高價(jià),試圖將其賣(mài)給老年客戶(hù),或者期待吸引子女為老人購(gòu)置物業(yè),不客氣地講,這個(gè)如意算盤(pán)恐怕多半是要落空的。因?yàn)檫@樣的樓盤(pán)銷(xiāo)售比一般物業(yè)還要困難。
怎么辦?堅(jiān)決定位中低端市場(chǎng),堅(jiān)決降低成本,堅(jiān)決不花冤枉錢(qián)——對(duì)于老年客戶(hù)既不需要也不關(guān)心的一切,要盡量少花錢(qián)甚至不花錢(qián)。
三、賣(mài)產(chǎn)權(quán)不如賣(mài)股權(quán)
目前國(guó)家在養(yǎng)老度假地產(chǎn)方面并沒(méi)有給予明確的政策優(yōu)惠和稅務(wù)優(yōu)惠,養(yǎng)老度假地產(chǎn)投入的成本并不低;而老年人進(jìn)入退休期后普遍希望做的不是購(gòu)置物業(yè)而是售出。這就導(dǎo)致了所謂的養(yǎng)老度假地產(chǎn)面臨尷尬局面。
關(guān)于養(yǎng)老度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式,國(guó)內(nèi)有些大型品牌房企與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖已先行探索, 但尚無(wú)成熟的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)很多,可惜國(guó)情不同又難以照搬。既然如此,不妨大膽探索、嘗試、創(chuàng)新。
筆者認(rèn)為,養(yǎng)老度假地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是服務(wù)而不是出售物業(yè),養(yǎng)老度假服務(wù)市場(chǎng)的潛在空間也非常大。既然賣(mài)產(chǎn)權(quán)此路不通,不如考慮賣(mài)股權(quán)、賣(mài)權(quán)益、甚至賣(mài)期權(quán),采用輕資產(chǎn)、重服務(wù)的模式,堅(jiān)決持有物業(yè),通過(guò)服務(wù)賺錢(qián),這樣投資回報(bào)率才能達(dá)到滿(mǎn)意,才能實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。輕資產(chǎn),重服務(wù),低成本,做長(zhǎng)線(xiàn),才是養(yǎng)老度假地產(chǎn)的王道。
四、深入調(diào)研,定制式開(kāi)發(fā)
中國(guó)的養(yǎng)老度假地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于探索階段,所有失敗的案例都源于開(kāi)發(fā)商忽視市場(chǎng)調(diào)研,不了解老年客戶(hù)的需求,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念錯(cuò)位,以一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路來(lái)面對(duì)市場(chǎng),從而走入開(kāi)發(fā)誤區(qū)。
比如,老人在什么情況下需要入住養(yǎng)老社區(qū)?需要怎樣的養(yǎng)老公寓?能接受什么價(jià)位的物業(yè)與服務(wù)?只有對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行充分的了解,才能做好養(yǎng)老度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。
如果能通過(guò)深入調(diào)研,全面了解、掌握客戶(hù)需求,甚至精準(zhǔn)找到目標(biāo)客戶(hù),量身定做、定制式開(kāi)發(fā)就成為可能,那么投資風(fēng)險(xiǎn)也就可以趨近于零。從這個(gè)意義上講,無(wú)論怎么強(qiáng)調(diào)前期市場(chǎng)調(diào)研的作用都不過(guò)分。
五、開(kāi)發(fā)容易運(yùn)營(yíng)難
搞開(kāi)發(fā)、建房子,對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言相對(duì)容易,但管理運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老度假社區(qū)卻沒(méi)那么容易。
如何提供有特色的服務(wù)內(nèi)容,并在和專(zhuān)向服務(wù)提供商的競(jìng)爭(zhēng)中取勝?整體服務(wù)質(zhì)量低下使物業(yè)管理微利,增值服務(wù)五花八門(mén),但如何說(shuō)服用戶(hù)形成持續(xù)付費(fèi)習(xí)慣?從醫(yī)療到養(yǎng)老,從金融到家政,如何掙到合理的服務(wù)費(fèi),靠服務(wù)盈利?如何滿(mǎn)足老人們精神層面的需求?如何在保證健康飲食、醫(yī)療的基礎(chǔ)上,使老人有機(jī)會(huì)在社區(qū)中實(shí)現(xiàn)自己的社會(huì)價(jià)值,交到更多的朋友,文化、運(yùn)動(dòng)、學(xué)習(xí)等各種活動(dòng)很豐富,每天很忙,沒(méi)有孤獨(dú)與寂寞?
打造一個(gè)老人們都樂(lè)意去的養(yǎng)老度假社區(qū),樹(shù)立一個(gè)優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)業(yè)、全能的養(yǎng)老度假服務(wù)品牌,不是建幾棟房屋那么快、那么容易。要求投資商、開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路,用心整合資源,用心創(chuàng)立品牌,既要具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì),又能疊加、整合一種或幾種專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力。
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