楊玉成：養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦？

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養(yǎng)老度假地產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦？

老有所養(yǎng)、老有所居、老有所樂(lè)，養(yǎng)老度假地產(chǎn)概念應(yīng)運(yùn)而生，甚至有人將其稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的最后一塊“金礦”。真的是這樣嗎?如何才能挖到這桶金呢?

屈指算來(lái)，筆者接觸養(yǎng)老度假地產(chǎn)已經(jīng)五年多了，從學(xué)習(xí)研究到操盤(pán)實(shí)踐，再到親身體驗(yàn)，其間成功的經(jīng)驗(yàn)不多、失敗的教訓(xùn)不少，現(xiàn)將個(gè)人的心得體會(huì)分享如下：

一、潛在需求不等于現(xiàn)實(shí)需求

五年來(lái)，有關(guān)養(yǎng)老度假地產(chǎn)的報(bào)道、資料連篇累牘，諸如：“未富先老,中國(guó)人口老齡化問(wèn)題嚴(yán)重”、“養(yǎng)老地產(chǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)最后一塊金礦”、“家庭養(yǎng)老:421模式下獨(dú)生子女不堪重負(fù)”、“ 社會(huì)養(yǎng)老:一床難求，好養(yǎng)老院需排兩年隊(duì)”、“外資大鱷搶食國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)，欲建10億美元中國(guó)基金”、“保險(xiǎn)公司瘋狂圈地，瞄準(zhǔn)養(yǎng)老地產(chǎn)”、“養(yǎng)老房成樓市重要需求，生態(tài)養(yǎng)生大盤(pán)搶占市場(chǎng)先機(jī)”等等不勝枚舉，說(shuō)的好像商機(jī)比天空都遼闊。

事實(shí)真是這樣嗎?需求到底有多大?誰(shuí)做過(guò)調(diào)研?有無(wú)數(shù)據(jù)支撐?

跟風(fēng)、扎堆是中國(guó)市場(chǎng)的常態(tài)，高估需求、盲目樂(lè)觀是老板們最容易犯的錯(cuò)誤。把未來(lái)的、潛在的需求視同現(xiàn)實(shí)的需求是投資決策之大忌，市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，決策前請(qǐng)調(diào)研、調(diào)研再調(diào)研，謹(jǐn)慎、謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。試問(wèn)，在中國(guó)養(yǎng)老度假需求的實(shí)現(xiàn)需要多長(zhǎng)的導(dǎo)入期?到目前為止中國(guó)養(yǎng)老度假地產(chǎn)項(xiàng)目有幾個(gè)成功的案例?河南省甚至全中國(guó)最好的養(yǎng)老院是否盈利?

二、高檔高價(jià)不等于能盈利

放眼中國(guó)，一些高端養(yǎng)老度假設(shè)施人氣不足，一些高檔養(yǎng)老度假樓盤(pán)銷(xiāo)售困難，其根本原因是投資額過(guò)高導(dǎo)致價(jià)格難以平民化，而它們切入的卻是一個(gè)不屬于剛性需求的市場(chǎng)。

目前中小城市普通住宅開(kāi)發(fā)已經(jīng)階段性過(guò)剩，開(kāi)發(fā)商如果帶著過(guò)去的成功經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)養(yǎng)老度假地產(chǎn)，定位高檔高價(jià)，試圖將其賣(mài)給老年客戶(hù)，或者期待吸引子女為老人購(gòu)置物業(yè)，不客氣地講，這個(gè)如意算盤(pán)恐怕多半是要落空的。因?yàn)檫@樣的樓盤(pán)銷(xiāo)售比一般物業(yè)還要困難。

怎么辦?堅(jiān)決定位中低端市場(chǎng)，堅(jiān)決降低成本，堅(jiān)決不花冤枉錢(qián)——對(duì)于老年客戶(hù)既不需要也不關(guān)心的一切，要盡量少花錢(qián)甚至不花錢(qián)。

三、賣(mài)產(chǎn)權(quán)不如賣(mài)股權(quán)

目前國(guó)家在養(yǎng)老度假地產(chǎn)方面并沒(méi)有給予明確的政策優(yōu)惠和稅務(wù)優(yōu)惠，養(yǎng)老度假地產(chǎn)投入的成本并不低;而老年人進(jìn)入退休期后普遍希望做的不是購(gòu)置物業(yè)而是售出。這就導(dǎo)致了所謂的養(yǎng)老度假地產(chǎn)面臨尷尬局面。

關(guān)于養(yǎng)老度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式，國(guó)內(nèi)有些大型品牌房企與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)雖已先行探索， 但尚無(wú)成熟的經(jīng)驗(yàn)。國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)很多，可惜國(guó)情不同又難以照搬。既然如此，不妨大膽探索、嘗試、創(chuàng)新。

筆者認(rèn)為，養(yǎng)老度假地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)是服務(wù)而不是出售物業(yè)，養(yǎng)老度假服務(wù)市場(chǎng)的潛在空間也非常大。既然賣(mài)產(chǎn)權(quán)此路不通，不如考慮賣(mài)股權(quán)、賣(mài)權(quán)益、甚至賣(mài)期權(quán)，采用輕資產(chǎn)、重服務(wù)的模式，堅(jiān)決持有物業(yè)，通過(guò)服務(wù)賺錢(qián)，這樣投資回報(bào)率才能達(dá)到滿(mǎn)意，才能實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。輕資產(chǎn)，重服務(wù)，低成本，做長(zhǎng)線(xiàn)，才是養(yǎng)老度假地產(chǎn)的王道。

四、深入調(diào)研，定制式開(kāi)發(fā)

中國(guó)的養(yǎng)老度假地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于探索階段，所有失敗的案例都源于開(kāi)發(fā)商忽視市場(chǎng)調(diào)研，不了解老年客戶(hù)的需求，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念錯(cuò)位，以一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)思路來(lái)面對(duì)市場(chǎng)，從而走入開(kāi)發(fā)誤區(qū)。

比如，老人在什么情況下需要入住養(yǎng)老社區(qū)?需要怎樣的養(yǎng)老公寓?能接受什么價(jià)位的物業(yè)與服務(wù)?只有對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行充分的了解，才能做好養(yǎng)老度假地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)。

如果能通過(guò)深入調(diào)研，全面了解、掌握客戶(hù)需求，甚至精準(zhǔn)找到目標(biāo)客戶(hù)，量身定做、定制式開(kāi)發(fā)就成為可能，那么投資風(fēng)險(xiǎn)也就可以趨近于零。從這個(gè)意義上講，無(wú)論怎么強(qiáng)調(diào)前期市場(chǎng)調(diào)研的作用都不過(guò)分。

五、開(kāi)發(fā)容易運(yùn)營(yíng)難

搞開(kāi)發(fā)、建房子，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言相對(duì)容易，但管理運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老度假社區(qū)卻沒(méi)那么容易。

如何提供有特色的服務(wù)內(nèi)容，并在和專(zhuān)向服務(wù)提供商的競(jìng)爭(zhēng)中取勝?整體服務(wù)質(zhì)量低下使物業(yè)管理微利，增值服務(wù)五花八門(mén)，但如何說(shuō)服用戶(hù)形成持續(xù)付費(fèi)習(xí)慣?從醫(yī)療到養(yǎng)老，從金融到家政，如何掙到合理的服務(wù)費(fèi)，靠服務(wù)盈利?如何滿(mǎn)足老人們精神層面的需求?如何在保證健康飲食、醫(yī)療的基礎(chǔ)上，使老人有機(jī)會(huì)在社區(qū)中實(shí)現(xiàn)自己的社會(huì)價(jià)值，交到更多的朋友，文化、運(yùn)動(dòng)、學(xué)習(xí)等各種活動(dòng)很豐富，每天很忙，沒(méi)有孤獨(dú)與寂寞?

打造一個(gè)老人們都樂(lè)意去的養(yǎng)老度假社區(qū)，樹(shù)立一個(gè)優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)業(yè)、全能的養(yǎng)老度假服務(wù)品牌，不是建幾棟房屋那么快、那么容易。要求投資商、開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路，用心整合資源，用心創(chuàng)立品牌，既要具備成本控制能力和較高服務(wù)品質(zhì)，又能疊加、整合一種或幾種專(zhuān)業(yè)化服務(wù)能力。