胡港文：海外投資需要考慮投資房地產(chǎn)優(yōu)劣勢(shì)

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世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理 胡港文

近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資回報(bào)率的縮水，不少人將投資目標(biāo)放置到海外，這一趨勢(shì)不僅在迅速擴(kuò)張，更帶動(dòng)國(guó)內(nèi)眾多知名企業(yè)投資海外打造項(xiàng)目。

世邦魏理仕提供的《中國(guó)資本進(jìn)軍海外投資報(bào)告》顯示，我國(guó)快速城鎮(zhèn)化及2008年相關(guān)部門(mén)主導(dǎo)的大規(guī)模投資計(jì)劃帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)熱潮，與此同時(shí)，消費(fèi)者及投資需求的膨脹推動(dòng)各地物業(yè)價(jià)格大幅上漲，令國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資的調(diào)控規(guī)管日趨嚴(yán)厲。

其中，一方面是信貸收緊、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資嚴(yán)重受管控、短期內(nèi)供應(yīng)過(guò)剩的壓力令投資風(fēng)險(xiǎn)日益上升;另一方面，全球信貸寬松、人民幣對(duì)外不斷升值、部分富裕個(gè)人移民資產(chǎn)保值需求日益高漲、中國(guó)經(jīng)濟(jì)體的可投資金規(guī)模不斷增大。在這樣的背景下，海外房地產(chǎn)投資開(kāi)始成為個(gè)人及機(jī)構(gòu)投資者等各方關(guān)注的熱點(diǎn)投資渠道。同時(shí)，處于拓寬融資渠道或基于遠(yuǎn)期戰(zhàn)略考量，部分國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)亦開(kāi)始積極進(jìn)軍海外。

隨著國(guó)內(nèi)海外投資熱潮的逐漸升溫，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠地等房企先后進(jìn)入海外市場(chǎng)。8月下旬，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)帶著其在美國(guó)、西班牙、澳大利亞等國(guó)的投資項(xiàng)目回國(guó)，在成都首先召開(kāi)全球預(yù)售發(fā)布會(huì)。很顯然，萬(wàn)達(dá)雖然去了國(guó)外投資項(xiàng)目，而他們主要想吸納的投資對(duì)象，依然是中國(guó)人。

不過(guò)，隨著全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，國(guó)內(nèi)熱衷投資的海外目標(biāo)城市、物業(yè)形態(tài)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變。對(duì)此，我們專(zhuān)訪(fǎng)世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文，以了解趨勢(shì)變化背后的原因，海外投資熱潮對(duì)國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)的影響，以及當(dāng)前在海外投資需要考慮的因素等。

Q：近兩年，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者、企業(yè)和高凈值人群海外房地產(chǎn)投資額急速上升，是什么原因?qū)е逻@種趨勢(shì)的變化?

胡港文：過(guò)去，海外投資主要受到移民和留學(xué)兩種因素的驅(qū)動(dòng)，而近兩年來(lái)，海外投資額急速上升與中國(guó)越來(lái)越跟國(guó)際接軌緊密相關(guān)。中國(guó)企業(yè)的發(fā)展壯大，使其產(chǎn)生了分散投資國(guó)際資產(chǎn)配置的需求，同時(shí)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境也發(fā)生著微妙的變化。

一是，近十年來(lái)人民幣持續(xù)升值的趨勢(shì)在今年遇到拐點(diǎn)，使得人們加深對(duì)國(guó)際資產(chǎn)配置的考慮，匯率的改變無(wú)形推動(dòng)了海外投資需求的利好，也影響了海外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的投資欲，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值吸引力的下降，間接推動(dòng)了人們進(jìn)行國(guó)際資產(chǎn)配置的考慮。

二是，近幾年中國(guó)的房產(chǎn)稅立法，盡管目前尚未完成，但也僅是時(shí)間問(wèn)題，將來(lái)持有越多房產(chǎn)，意味著繳納更多的持有稅，中國(guó)個(gè)人投資買(mǎi)房等升值的做法將變得不現(xiàn)實(shí)，未來(lái)，投資者將會(huì)與國(guó)際接軌，從整體來(lái)看持有成本和回報(bào)率。

三是，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，近兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，使得人們開(kāi)始考慮進(jìn)行國(guó)際資產(chǎn)配置。

四是，美國(guó)經(jīng)過(guò)2008年的金融危機(jī)以及歐元區(qū)經(jīng)過(guò)2010年的金融危機(jī)，這些國(guó)家的房?jī)r(jià)已經(jīng)調(diào)整到具有吸引力的水平。

五是，隨著李嘉誠(chéng)拋售中國(guó)資產(chǎn)開(kāi)始投資海外，也推動(dòng)國(guó)人追隨其腳步。

Q：海外投資額急劇上漲會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)投資帶去哪些影響?

胡港文：首先會(huì)分流一部分國(guó)內(nèi)投資的需求，國(guó)內(nèi)投資需求的降溫有助于使房產(chǎn)價(jià)格回歸到合理水平。

二是，促使中國(guó)房企或是加快去貨速度，或是進(jìn)行財(cái)務(wù)重組以降低融資成本。相信中國(guó)房?jī)r(jià)新一輪調(diào)整勢(shì)在必行。與此同時(shí)，當(dāng)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)調(diào)整到合理水平，人民幣貶值到一定程度時(shí)，也會(huì)吸引外資重新進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。

Q：中國(guó)內(nèi)地房企進(jìn)軍海外市場(chǎng)動(dòng)作頻繁，致使國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)入海外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的原因是什么?

胡港文：萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠地等實(shí)力雄厚的房企已經(jīng)進(jìn)軍海外市場(chǎng)。比如萬(wàn)達(dá)今年在西班牙馬德里、美國(guó)芝加哥和澳大利亞黃金海岸推出高端地產(chǎn)項(xiàng)目。世邦魏理仕作為萬(wàn)達(dá)三個(gè)海外住宅項(xiàng)目的獨(dú)家銷(xiāo)售代理，最近協(xié)助萬(wàn)達(dá)分別在上海、北京、深圳和成都舉辦了全球預(yù)售發(fā)布會(huì)。

中國(guó)個(gè)人投資者往海外投資，是房企向海外發(fā)展的動(dòng)力之一，對(duì)內(nèi)地機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，他們也需要追求穩(wěn)定的租金回報(bào)項(xiàng)目。

Q：2009年開(kāi)始，中國(guó)海外投資主要目的地是亞洲。到2013-2014年，海外投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向歐美。出現(xiàn)這種變化的原因?

胡港文：這是房?jī)r(jià)周期原因，中國(guó)投資者從2009年第一輪投資亞洲到2013年，已經(jīng)過(guò)去了好幾年，香港、新加坡的房產(chǎn)到了拋空的階段，投資者拋售亞洲房產(chǎn)投向歐美，這也是國(guó)際投資者應(yīng)該具備的視野。

英國(guó)、美國(guó)和澳大利亞是中國(guó)投資者比較熱衷的幾個(gè)目標(biāo)國(guó)家，都是留學(xué)和投資移民大國(guó)，其所具有的投資移民計(jì)劃對(duì)內(nèi)地投資者很有吸引力。

Q：在幾個(gè)熱門(mén)投資國(guó)家中，2014年中國(guó)海外投資在英國(guó)出現(xiàn)了較大幅度下滑，澳大利亞則出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，美國(guó)小幅上漲，是什么原因?qū)е逻@種投資風(fēng)向的變化?

胡港文：這是房?jī)r(jià)周期問(wèn)題，英國(guó)倫敦的房?jī)r(jià)在2012年奧運(yùn)會(huì)之后已經(jīng)增長(zhǎng)了很多，投資者主要來(lái)源地是中東、俄羅斯、香港、新加坡等，這些地方的投資者對(duì)倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)更敏感，在房?jī)r(jià)上升階段，已經(jīng)獲得很大收益，而中國(guó)內(nèi)地投資者才開(kāi)始接盤(pán)。

倫敦是歐洲主要金融中心，其房?jī)r(jià)上升周期與美國(guó)是不同的。2010年，倫敦房?jī)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入上升軌道，而美國(guó)房?jī)r(jià)受08年金融危機(jī)影響，2010年還處于房?jī)r(jià)下行階段，另外，澳大利亞由于前幾年澳元匯率的因素，對(duì)人民幣匯率偏高，而近一兩年開(kāi)始走低，也促使了中國(guó)海外投資在澳大利亞的增長(zhǎng)。

Q：以物業(yè)形態(tài)而論，2013年，酒店和寫(xiě)字樓占了中資海外資產(chǎn)類(lèi)型中的90%。2014年，這一比例下降到78.5%。同時(shí)，零售和工業(yè)地產(chǎn)異軍突起，為什么會(huì)發(fā)生這種變化?

胡港文：在海外，酒店和寫(xiě)字樓是租金回報(bào)型投資物業(yè)，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，在歐美國(guó)家的CBD區(qū)域，酒店寫(xiě)字樓主要被機(jī)構(gòu)投資者持有，移民和企業(yè)海外市場(chǎng)擴(kuò)張的趨勢(shì)使得投資項(xiàng)目變得更為多元化，對(duì)零售和工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生新的需求，酒店和寫(xiě)字樓比例的下降并不能說(shuō)明問(wèn)題，也要取決于總的投資額。

Q：您對(duì)中國(guó)投資者海外投資有哪些建議?

胡港文：一、把握恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，尤其是個(gè)人投資人及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，避免盲目及跟風(fēng);二、對(duì)企業(yè)投資者而言，通過(guò)選取恰當(dāng)?shù)漠?dāng)?shù)睾献骰锇?、雇傭有?jīng)驗(yàn)的本地員工、借助網(wǎng)絡(luò)全面的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)等深入掌握海外房地產(chǎn)市場(chǎng)知識(shí)，縮短學(xué)習(xí)曲線(xiàn);三、對(duì)機(jī)構(gòu)投資者尤其是保險(xiǎn)企業(yè)而言，整合集團(tuán)資源，充分利用集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)在國(guó)內(nèi)積累起來(lái)的房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)以搭建合適的投資結(jié)構(gòu)，選取最佳投資管理方式;四、充分做好風(fēng)險(xiǎn)管理，充分考慮直接及間接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)，做出最佳投資組合。