賈也：城市規(guī)劃之“攤大餅”與“撒蔥花”

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中國工程院院士郭仁忠表示，城市規(guī)劃存在問題，國務院調(diào)查顯示，一個省會平均規(guī)劃4.6個新城(區(qū))，地級市約1.5個。“(所有)人口達34億，嚴重失控。”不少城市熱衷于簡單擴張“攤大餅”，導致“空城、鬼城”。

那么，城市規(guī)劃“攤大餅”亂象是如何產(chǎn)生?不妨由筆者就事論事分析其起因、現(xiàn)象及其后果。

一、行政兮，市場兮

中國之所以房地產(chǎn)高燒不退，不是市場問題——不是民間問題，也不是剛需問題，主要是政府問題，是政府擺脫不了對土地財政的依賴。完全可以這么說，房產(chǎn)地發(fā)展并非是由市場來主導的，而是政府主導的。

那么，為什么政府如此熱衷于主導房地產(chǎn)發(fā)展呢?主要是利益驅(qū)使，一是土地出讓有錢，且是大錢，土地出讓金已成為地方政府的第二財政，甚至已超過第一財政，一些地方能占到地方財政收入的60%以上;二是房產(chǎn)交易有稅，這個稅源可不容小覷，是地方財政的重要組成部分，政府當然希望交易量越大、交易次數(shù)越頻繁。正因為如此，房地產(chǎn)一開發(fā)，也就意味著黃金萬兩。

政府運營模式，其實與公司并無多大差異，它經(jīng)營的是城市，也是有了錢才能辦事，有了大錢才能辦大事。公司運營需要錢，政府運營當然也需要錢，它通過發(fā)展房地產(chǎn)，拿到了大錢，就有資本可以搞大規(guī)模的城市建設了，比如建行政大樓、造市政工程、建學校醫(yī)院等等。而這些工程與房地產(chǎn)合在一起，統(tǒng)統(tǒng)都可以列為“政績工程”。政績工程是實實在在的，以物質(zhì)的形式出現(xiàn)的，一眼都能看到，不如幸福指數(shù)那樣虛擬。上級領導前來視察，眼見為實，城市變大了，城市變新了，城市人多了，一片繁榮昌盛的景象，果然大變樣，干得不錯，列為重點考察對象。

更重要的是，政績工程往往又是城市配套，城市配套做好了，無疑又可以將房地產(chǎn)向周邊攤開去，政府這么一經(jīng)營，就像公司越做越大，財源滾滾了。地方政府嘗到了發(fā)展房地產(chǎn)的甜頭，一些地方政府一把手掌握著權(quán)力與金錢，也給他們提供了權(quán)力尋租的機會，所以對房地產(chǎn)有了依賴性，樂此不疲，嚴重上癮，以致許多城市的招商部門，招商工作已變異成土地招商了。如果主政一方的領導，沒有一點經(jīng)營房地產(chǎn)的思維，那么也就意味著他不會搞經(jīng)濟，不會搞經(jīng)濟也就出不了政績，他失去了在官場中生長發(fā)育的可能。

說完這些，大家就可以明白，中國房地產(chǎn)為何是由政府主導的了。

二、攤大餅，撒蔥花

眾所周知，中國社會所有資源都跟著政治資源走的，權(quán)力的集中會導致資源的集中，也就是說，越是級別高的城市，就越有主導房地產(chǎn)發(fā)展的能力，一線城市往往聚集全國最好的資源，省會城市往往聚集了全省最好的資源，地級城市往往聚集了地區(qū)最好的資源，正因為如此，一線城市、省會城市、地級政府城市就像長滿觸須，止不住地向四周擴張，規(guī)模朝著巨無霸的方向發(fā)展。

那么，這些資源到底是什么呢?是行政資源、金融資源、商貿(mào)資源、教育資源、交通資源等等，這些資源都集中在政府手中。政府通過資源的規(guī)劃配置，就可以輕松實現(xiàn)城市人口的引流、分流。

從造城概念而言，政府規(guī)劃完全可以推出行政副中心、金融中心、商貿(mào)中心、大學城、交通樞紐等新城概念，從而配套上各種名目房產(chǎn)項目，如CBD房、學區(qū)房、地鐵房等等房產(chǎn)概念。目前，各個地方政府巧立名目，其實如同“撒蔥花”，點綴一下，推出各種新城的“攤大餅”鋪路的。

正因為如此，只要一線城市、省會城市、地級城市，能提出一個比較誘人的規(guī)劃概念，哪怕是遠期的規(guī)劃，可行性尚處于紙上談兵的階段，一座新城就可以拔地而起，華麗登場，而且人們趨之若鶩。這個效果恰恰也是政府喜聞樂見，于是乎，許多一線城市、省會城市，才會提出七八個乃至十多個新城規(guī)劃來。

新城的誕生，某種概念性的房產(chǎn)出現(xiàn)，正完全說明中國的城市化并不是所謂的市場主導的，而是恰恰政府主導的。也正因為是政府主導，而非市場主導，這樣的城市化就會出現(xiàn)諸多問題。

什么問題呢?主要是公共配套和產(chǎn)業(yè)配套跟不上。比如一個新建的大學城或?qū)W區(qū)房，雖然配套了不錯的教育資源，但是其它的資源明顯沒有跟上來，導致人們吃不方便、行不方便、購不方便、娛樂不方便、就業(yè)不方便，樣樣不方便。既然生活在了這樣畸形的新城，怎么辦呢?華山一條道，只能到成熟的老城區(qū)里爭奪資源。因為老城區(qū)配套成熟，無論是行政資源、經(jīng)濟資源、教育資源等各種資源都已配套完成了。如此一來，就造成了城市交通的擁堵、資源的浪費、環(huán)境的污染，加大了城市管理的難度。

三、城市化，城鎮(zhèn)化

房地產(chǎn)經(jīng)濟十多年的迅猛發(fā)展，先由一線城市到省會城市，再由地級城市到縣級城市，大家都如癡如醉，貌似畢其功于一役，開足馬力，無不想讓城市成為一個超級大工地。甚至夸張到，連縣城下的某個經(jīng)濟強鎮(zhèn)也會有諸如世貿(mào)中心、國際廣場等項目，大有一種打造世界中心的沖動，中國已經(jīng)上演了房產(chǎn)地“大躍進”，一直持續(xù)到現(xiàn)在。

發(fā)展到今天，房地產(chǎn)已經(jīng)進入了“存量時代”，與此同時，房價已炒到嚴重超出人們的實際購買力，導致兩個嚴峻的問題：一是限制購買欲望;二是壓縮升值空間。因此，目前大量的新增供應，只會增加公共支出壓力、惡化過剩局面。

這種局面有多少恐怖呢?中國工程院院士郭仁忠表示：中國城市規(guī)劃“攤大餅”，規(guī)劃人口達到34億之巨，嚴重失控，已經(jīng)可以承擔全球一半人口的居住了。但由于中國經(jīng)濟陷入低迷狀態(tài)，這無疑在加深地方政府對房地產(chǎn)的依賴，他們依舊迷信通過城市建設、房地產(chǎn)開發(fā)的模式來帶動地方經(jīng)濟。因此，政府主導的房地產(chǎn)發(fā)展雖然嚴重失控，但一時半會還是不會戛然而止的。即使是中央明令叫停，要求緊急緊剎車的話，估計還是會有一段很長、很長的慣性距離，也就是說，有些新城還將繼續(xù)唱空城下去的，造成空城、鬼城來。

問題的嚴峻性，還不僅僅城市化加大房產(chǎn)的存量，現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化無疑走上了房地產(chǎn)發(fā)展的模式。也就是說，房地產(chǎn)的“大躍進”，如果說是“攤大餅”的，從一線城市開始攤，一直要攤到農(nóng)村了，如此一來，不僅城市居民已變成“房奴”，而且鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民也將淪為新的“房奴”。比如“農(nóng)改居”工程，政府規(guī)劃一片土地，以居民樓或小別墅群的形式出現(xiàn)，因為農(nóng)村土地不比城市土地，推平宅基地所得的補貼非常有限，購買住宅或者自建樓房卻是費用不菲，農(nóng)民要解決這個問題，不僅要家庭積蓄清零，而且還要欠一屁股的債。正因為如此，新一輪的城鎮(zhèn)化將會成為社會矛盾的集中點，這方面的情況，已經(jīng)在山東平度和平邑強拆事件表現(xiàn)出來了。權(quán)力越到下面，鄉(xiāng)官、村官等官員素質(zhì)就越低，手段用之至極，導致社會矛盾激化到一點就燃的程度。

結(jié)語

各地政府為了看得到的政績，在城市建設上不斷的攤大餅，政府想著只有把地賣出去收回錢就完事了，至于有沒人住那就不是它的問題了，可一個長期靠賣地生存的政府，又怎能有發(fā)展的后勁呢?

因此，將來去房產(chǎn)存量，對各種新城(新區(qū))必須進行結(jié)構(gòu)性修復，比如加強公共配套和產(chǎn)業(yè)配套，補民生欠賬，重生態(tài)調(diào)協(xié)，這將是未來城市經(jīng)營者不得不面對的問題。