城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的和諧發(fā)展

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如今的人們，打開報紙、雜志、電視網(wǎng)絡，隨處的媒體都可見到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)無所不在的廣告。到處都是樓盤分析，樓價趨勢預測，房屋買賣中介，不知不覺房地產(chǎn)開發(fā)日益成為社會的經(jīng)濟龍頭產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是一種城市形態(tài)的產(chǎn)業(yè)。是社會城市化進程的一個重要表現(xiàn)與必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)業(yè)的興起、發(fā)展都離不開城市這個主體環(huán)境。它是在人群聚居的城市地區(qū)中，隨著工業(yè)化、城市代的發(fā)展而發(fā)展，并形成的獨立產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)在社會經(jīng)濟實踐活動中的重要作用也主要是在城市這個環(huán)境中體現(xiàn)也來的。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的發(fā)展有著密切聯(lián)系，與城市規(guī)劃有著密切的聯(lián)系。但我國的房地產(chǎn)業(yè)在實際運作中，由于起步晚、基礎差等種種原因與城市規(guī)劃的協(xié)調發(fā)展存在著不和諧之處。從最開始的長期的滯后到后來的短期的過熱，即使在經(jīng)過調整后的今天，仍有一些矛盾存在。該如何采取措施，才能促使形成房地產(chǎn)業(yè)這一地域性很強的產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市規(guī)劃發(fā)展的良性互動，使房地產(chǎn)業(yè)這一基礎性、先導性產(chǎn)業(yè)更好地在城市發(fā)展中發(fā)揮作用。試圖就這一問題，進行一點淺顯的分析。

　　1 何為城市規(guī)劃？何為房地產(chǎn)開發(fā)？

　　城市規(guī)劃即為：研究城市的未來發(fā)展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內(nèi)城市發(fā)展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據(jù)，也是城市規(guī)劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。城市規(guī)劃的任務是根據(jù)國家城市發(fā)展和建設方針、經(jīng)濟技術政策、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展長遠計劃、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點和建設條件，布置城市體系；確定城市性質、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟、文化、基礎設施等各項建設，保證城市有秩序地、協(xié)調地發(fā)展，使城市的發(fā)展建設獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

　　房地產(chǎn)開發(fā)一般則指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。

　　2 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的行為特點

　　城市規(guī)劃是一種政府干預行為，規(guī)劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；要建設好城市，必須有一個統(tǒng)一的、科學的城市規(guī)劃，并嚴格按照規(guī)劃來進行建設。城市規(guī)劃是一項政策性、科學性、區(qū)域性和綜合性很強的工作。它要預見并合理地確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，作好環(huán)境預測和評價，協(xié)調各方面在發(fā)展中的關系，統(tǒng)籌安排各項建設，使整個城市的建設和發(fā)展，達到技術先進、經(jīng)濟合理、“骨、肉”協(xié)調、壞境優(yōu)美的綜合效果，為城市人民的居住、勞動、學習、交通、休息以及各種社會活動創(chuàng)造良好條件。

　　而房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權后，對地上、地下基礎設施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為。房地產(chǎn)開發(fā)多是企業(yè)或個人的經(jīng)濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經(jīng)濟規(guī)律的制約。這決定了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的不同特點。

　　3 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的矛盾

　　城市規(guī)劃的整體最優(yōu)和房地產(chǎn)開發(fā)的個體最優(yōu)城市規(guī)劃考慮整個城市甚至更大區(qū)域范圍內(nèi)用地的合理組織，以求達到經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一，具有全局性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)是個體經(jīng)濟行為。開發(fā)商從自身利益出發(fā)，總是選擇區(qū)位條件最好的地段，采用收益最大的開發(fā)方式，要求更高的容積率。

　　兩者的出發(fā)點不同導致城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間產(chǎn)生的必然的矛盾：城市規(guī)劃在尋求城市發(fā)展的整體最優(yōu)模式，立足于長遠考慮。而房地產(chǎn)開發(fā)的投資者和開發(fā)商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內(nèi)。獲得最大利潤，市場經(jīng)濟成為衡量項目可行性的重要依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)更加著重于經(jīng)濟開發(fā)，有利于城市的經(jīng)濟發(fā)展。

　　以上的根本矛盾導致了現(xiàn)代城市建設中經(jīng)常發(fā)生的一些問題。比如，對公共開發(fā)的冷落，公共設施是城市發(fā)展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發(fā)。由于缺少直接的經(jīng)濟利益，很少有人參與建設。而商品房樓盤則存在過度開發(fā)現(xiàn)象，開發(fā)方為提高出房率，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區(qū)面貌單調，日照不足，居住環(huán)境質量下降等。

　　如果過份強調長遠利益，會失去經(jīng)濟發(fā)展的機會；過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。那么如何協(xié)調發(fā)展兩者之間的矛盾，協(xié)調長遠利益與短期利益的關系，使城市規(guī)劃的宏偉藍圖通過房地產(chǎn)開發(fā)的短期活動來實現(xiàn)，城市得到穩(wěn)步、協(xié)調的發(fā)展是我們重點思考的問題。

　　3.1 工業(yè)城市規(guī)劃必須有超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　3.2 開發(fā)方則應在委托規(guī)劃設計時，在審查資質的基礎上，設計輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開發(fā)企業(yè)的設計意圖。無論是單體建筑，還是聯(lián)片開發(fā)，都應和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調，并體現(xiàn)出設計規(guī)劃總體意圖的建筑藝術。加強自己身服務城市的意識，給市民提供一個舒適、幽雅的生活空間。不能只顧自身經(jīng)濟效益，而不顧社會效益。

　　3.3 在市場經(jīng)濟中，城市規(guī)劃在城市發(fā)展過程中始終不具有開發(fā)的決定權，而只具有否決權，這導致了規(guī)劃部門對城市建設的一些被動。規(guī)劃行政主管部門職能的更應該強調主觀能動性，在控制性指標范圍內(nèi)適當?shù)膩砜刂苿澏ǖ貕K的用地性質、開發(fā)強度和建筑形態(tài)。控制性詳規(guī)的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，也賦予開發(fā)方更大的設計方面的自由度，同時又符合規(guī)劃要求，更好的吸引投資。

　　3.4 房地產(chǎn)開發(fā)要服從城市規(guī)劃，同時將開發(fā)過程中遇到的各種問題情況及時反饋給城市規(guī)劃部門，雙方共同協(xié)調解決問題。

　　4 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的統(tǒng)一目標

　　城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)兩者共同為建設城市服務，從這一點看，它們的最終目標是一致的。那么在最終目標一致的情況下，城市規(guī)劃要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，使規(guī)劃易于實施。房地產(chǎn)開發(fā)更好的服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門的意見，嚴格執(zhí)行各項指標，更優(yōu)的體現(xiàn)城市總體規(guī)劃意識?？傊?，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)要相互了解，協(xié)調互動，以實現(xiàn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。共同建設和諧發(fā)展的城市進程。