房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式初探

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     根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，部門制應(yīng)屬直線型組織結(jié)構(gòu)。按照項(xiàng)目開發(fā)流程，企業(yè)一般設(shè)置開發(fā)、動(dòng)遷、工程、配套、銷售和物業(yè)等部門（或工程、配套二部合一）。各部門各司其職，分段實(shí)施，形成完整的業(yè)務(wù)鏈。顯然，這是一種扁平式的組織結(jié)構(gòu)。

     部門制項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，在于結(jié)構(gòu)較為簡單，上下聯(lián)系簡捷，部門工作內(nèi)容單一，對(duì)部門經(jīng)理的管理要求不高。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，一些規(guī)模較大、項(xiàng)目較多的綜合開發(fā)企業(yè)，多采用這種模式。

     其不足之處是：第一，各部門關(guān)心各自的工作，部門之間扯皮現(xiàn)象較多，協(xié)調(diào)工作耗費(fèi)公司決策層的大量精力。第二，組織形式不夠靈活，不便于根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)程進(jìn)行人員調(diào)配，導(dǎo)致忙閑不均和人力的浪費(fèi)。第三，部門工作內(nèi)容單一，不利于培養(yǎng)全面型、復(fù)合型的經(jīng)營管理人才。第四，項(xiàng)目分階段由不同的部門實(shí)施開發(fā)，各部門關(guān)注的是任務(wù)完成的進(jìn)度，對(duì)質(zhì)量和成本則關(guān)心不夠，難以形成全面而有效的質(zhì)量管理和成本控制體系，質(zhì)量和成本容易失控。

  二、公司制項(xiàng)目管理

     項(xiàng)目公司屬獨(dú)立法人，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作（通常是規(guī)?；蛴绊懴鄬?duì)較大的項(xiàng)目）。這種模式在當(dāng)初房地產(chǎn)較熱、外資流入較多的時(shí)候應(yīng)用較多，并延續(xù)至今。項(xiàng)目公司的骨干人員一般由投資各方派出，其余則從社會(huì)招聘，這一點(diǎn)也可以折射出當(dāng)初房地產(chǎn)業(yè)外延的擴(kuò)張。由于土地的前期開發(fā)包括運(yùn)遷工作一般由綜合開發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷售。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。

     項(xiàng)目公司具有公司的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)由于項(xiàng)目管理班子相對(duì)穩(wěn)定、目標(biāo)責(zé)任比較明確，因而從進(jìn)度、質(zhì)量等方面看，管理效率較高。同時(shí)，這種模式對(duì)培養(yǎng)全能型、復(fù)合型的經(jīng)營管理人員比較有利。

      但從另一方面講，項(xiàng)目公司雖小，組織機(jī)構(gòu)俱全，因而管理成本較高；項(xiàng)目公司獨(dú)立性強(qiáng)，投資方控制相對(duì)不易，主要管理人員來自投資方，收入分配多參照原單位標(biāo)準(zhǔn)，激勵(lì)機(jī)制往往不到位，影響經(jīng)營管理人員積極性、創(chuàng)造性的發(fā)揮。[page]

  三、事業(yè)部制項(xiàng)目管理

     為了提高項(xiàng)目運(yùn)作的效率，在對(duì)現(xiàn)行管理模式進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，事業(yè)部制項(xiàng)目管理又逐漸為業(yè)內(nèi)人士所采納。企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對(duì)外委托。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營效益負(fù)責(zé)，根據(jù)公司下達(dá)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，實(shí)行項(xiàng)目承包，超額完成有獎(jiǎng)。事業(yè)部制項(xiàng)目經(jīng)理一般通過公司內(nèi)部競聘產(chǎn)生，其余人員由項(xiàng)目經(jīng)理組閣，從公司內(nèi)部抽調(diào)或外聘。事業(yè)部所有開銷均計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。

     事業(yè)部制項(xiàng)目管理使責(zé)任、權(quán)力和利益三者同步到位，有利于調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性，激發(fā)其創(chuàng)造力，有利于項(xiàng)目運(yùn)作效率和經(jīng)濟(jì)效益的提高。其“集中決策、分散經(jīng)營”的特點(diǎn)，可以使公司決策層擺脫日常的具體事務(wù)，集中精力于長遠(yuǎn)規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。人員配備靈活，有利于培養(yǎng)經(jīng)營人才。管理費(fèi)用相對(duì)項(xiàng)目公司較低，控制上也比項(xiàng)目公司容易。

     然而，采用事業(yè)部制項(xiàng)目管理也會(huì)遇到許多困難。事業(yè)部制項(xiàng)目經(jīng)理必須具有全面的業(yè)務(wù)知識(shí)和較強(qiáng)的創(chuàng)新、管理、協(xié)調(diào)能力。因而，“千軍易得、一將難求”。在處理問題的獨(dú)立性上，不及項(xiàng)目公司制，項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)力易受削弱。各事業(yè)部考