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[廣東]深圳樓市將溫和“降火”
久違的“日光盤”頻現(xiàn),市民通宵排隊(duì)購房,局部地區(qū)同比最高漲幅達(dá)85%……近期的深圳樓市確實(shí)“夠火”。深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳藹貧日前在接受中國(guó)建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪時(shí)表示,深圳樓市近期量?jī)r(jià)齊升的原因主要在于土地緊缺導(dǎo)致供應(yīng)偏緊和超規(guī)劃的常住人口產(chǎn)生的龐大剛性需求。
對(duì)于深圳樓市的走勢(shì)和政府可能進(jìn)一步采取的調(diào)控措施,陳藹貧稱:“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來整體上會(huì)呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì),但增長(zhǎng)幅度很小。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度非常高,主要還是充分發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用,政府的調(diào)控措施會(huì)比較溫和,尤其是在‘限購’的大前提下,會(huì)弱化過猛過多的行政干預(yù),重點(diǎn)在于合理引導(dǎo)。”
供需失衡成交火
近年一直走勢(shì)還算平穩(wěn)的深圳樓市,從今年4月下旬開始突然“發(fā)火”了,量?jī)r(jià)齊升,漲幅最高的南山區(qū)5月房?jī)r(jià)同比上漲了85%。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月開發(fā)商共推出了7138套一手住宅,新房成交量達(dá)到6106套,環(huán)比上漲50%,同比上漲139.7%。成交面積60.8萬平方米,環(huán)比上漲50.1%,同比上漲151.1%。成交量的大幅攀升,帶動(dòng)價(jià)格大幅上漲,5月深圳一手商品住宅成交均價(jià)達(dá)到了每平方米28487元,環(huán)比上漲8%,同比上漲18.8%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,4月份在70個(gè)大中城市中,深圳是新建商品住宅環(huán)比漲幅最高的城市,環(huán)比上漲1.8%,并且是唯一的新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市,同比上漲0.7%。
對(duì)此,陳藹貧分析認(rèn)為,深圳樓市量?jī)r(jià)齊升主要原因在于土地和人口。土地方面,到2020年,深圳新增可建設(shè)用地大概只有四五十平方公里,其中用于住宅方面的,大約占10%。剩下的住宅用地只能轉(zhuǎn)向城市更新,但城市更新會(huì)存在速度慢、補(bǔ)償成本高等一系列現(xiàn)實(shí)問題。土地供應(yīng)緊缺直接導(dǎo)致了樓市供應(yīng)偏緊;人口方面,根據(jù)《深圳市人口發(fā)展“十二五”規(guī)劃》,到2015年,深圳實(shí)際管理和服務(wù)人口指導(dǎo)性目標(biāo)為1300萬人,年末常住人口為1100萬人,戶籍人口爭(zhēng)取達(dá)到400萬人。然而,截至目前,深圳市常住人口已超過1800萬。其中戶籍人口擁有住房率在77%左右,而非戶籍人口擁有住房率不到30%,導(dǎo)致了住宅市場(chǎng)需求龐大,且都屬剛需型,“供應(yīng)偏緊,需求增加,局部地區(qū)供需失衡,樓市自然會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的現(xiàn)象”。
調(diào)控措施初見成效
針對(duì)深圳樓市近期的“過火”現(xiàn)象引發(fā)的輿論恐慌,深圳市政府適時(shí)采取了相關(guān)措施,欲給過熱的市場(chǎng)“降溫”。5月29日,深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)公布了《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2015年度實(shí)施計(jì)劃》和《全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展四條措施》。
這些“降溫”手段成效如何?上周該市一手住宅成交1752套,成交面積為18萬平方米,環(huán)比下降6%。在存量方面,世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至6月14日,全市一手房可售面積為366.75萬平方米,可售套數(shù)為33363套。若按近8周深圳全市新房周平均1432套的銷售速度,目前的新房可售量消化時(shí)間為23.3周。在二手住宅市場(chǎng)方面,上周共成交3283套,環(huán)比下降11%;均價(jià)每平方米3.52萬元,環(huán)比下降6%。
與此同時(shí),深圳房?jī)r(jià)大幅上漲也引發(fā)了銀行對(duì)房貸的收緊。據(jù)悉,近日有中行、建行、招行、郵儲(chǔ)銀行四家銀行調(diào)高了首套房貸利率。自5月底開始,中行率先將首套房貸利率從9.3折調(diào)高到9.5折后,建行也由9.5折上調(diào)到9.6折,招商銀行的首套房貸利率也從9.3折上調(diào)為9.5折,郵儲(chǔ)銀行也從9.4折提高至9.6折。房貸審批的時(shí)間也大幅延長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士稱,未來或有更多銀行跟進(jìn)。
融360數(shù)據(jù)顯示,10大最低利率銀行的排名中,9折依然為最低利率。在深圳27家銀行中,20家銀行首套房貸有利率優(yōu)惠,5家執(zhí)行基準(zhǔn)或以上利率,廣發(fā)銀行最高,為1.3倍,另有兩家銀行暫無額度。二套房貸政策始終沒有出現(xiàn)松動(dòng)跡象。目前深圳各家銀行仍未落實(shí)新政,二套房首付仍為最低7成,利率最低為基準(zhǔn)上浮10%。銀行信貸政策的適時(shí)調(diào)整,無疑加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的可控性。
針對(duì)市民及輿論對(duì)樓市的高度關(guān)注,深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒分析認(rèn)為,近期深圳房?jī)r(jià)確有一定程度的上漲,部分熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤上漲較多,但不代表深圳房?jī)r(jià)總體水平,事實(shí)上,深圳房?jī)r(jià)總水平?jīng)]有出現(xiàn)暴漲。政府有辦法穩(wěn)定市場(chǎng),既能對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)起到很好的促進(jìn)作用,也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。
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