中國(guó)過(guò)去10年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律：股市漲則房?jī)r(jià)必漲

中原集團(tuán)研究總監(jiān)劉淵撰文指出，在過(guò)去10年中，有超過(guò)6年的時(shí)間中房?jī)r(jià)和股價(jià)是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關(guān)系來(lái)看，每次股市上漲，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過(guò)來(lái)則不成立，比如房?jī)r(jià)上漲時(shí)，股市不一定漲；而股市下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也不一定下跌。這篇文章具有一定參考意義。

2014年底的“賣房炒股論”猶在耳邊，轉(zhuǎn)眼間過(guò)了半年，隨著一線城市樓市的回暖，“賣股炒房”的說(shuō)法又重現(xiàn)江湖。這兩個(gè)說(shuō)法孰對(duì)孰錯(cuò)暫且不論，但顯然，股市和樓市，一個(gè)當(dāng)前的熱點(diǎn)和一個(gè)過(guò)去十年的熱點(diǎn)，免不了會(huì)被大家聯(lián)系到一起比較。這兩者間到底是此消彼長(zhǎng)的零和游戲，還是互相促進(jìn)共同進(jìn)退？為了看得更清楚，我們把時(shí)間跨度拉長(zhǎng)到10年，從歷史數(shù)據(jù)中尋找答案。

首先定義一下數(shù)據(jù)指標(biāo)。我們用中國(guó)股市上證綜指代表股市漲幅，中原地產(chǎn)的一線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)代表樓市。這里之所以用二手價(jià)格而不是新房的，一方面是因?yàn)橐痪€城市二手住宅成交量早已超過(guò)新房，二手才是市場(chǎng)主力；另一方面，二手房?jī)r(jià)不受開發(fā)商定價(jià)和成交結(jié)構(gòu)的影響，更能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格；同時(shí)，數(shù)據(jù)都采用指數(shù)形式，能做到同質(zhì)可比；還有一點(diǎn)，中原二手價(jià)格指數(shù)有超過(guò)10年的歷史，有足夠長(zhǎng)的歷史數(shù)據(jù)，可以做長(zhǎng)期比較。

不過(guò)，中原二手住宅價(jià)格指數(shù)都是以城市基礎(chǔ)的，這里我們用“北上廣深”四大一線城市的平均指數(shù)為房?jī)r(jià)漲幅依據(jù)。主要是考慮到一線城市市場(chǎng)化程度高，交易活躍且投資屬性強(qiáng)，它能充分反映房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)。其他城市并不具備上述特性，所以暫不列入比較范圍。

我們以10年為界，先看兩個(gè)指數(shù)的累計(jì)總漲幅。從2005年4月到2015年4月，兩個(gè)指數(shù)的漲幅大致相當(dāng)，上證綜指漲了283%，而一線城市二手房?jī)r(jià)漲了248%.

十年間房?jī)r(jià)和股價(jià)漲幅如此接近并不是巧合。從宏觀上看，樓市和股市都是整體經(jīng)濟(jì)的反映。股市被稱為宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表，而樓市則是社會(huì)總財(cái)富的反映。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)是過(guò)去十年股市、樓市增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。同時(shí)，貨幣的流動(dòng)性也對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)有直接影響。當(dāng)整體流動(dòng)性提高時(shí)，社會(huì)投資意愿增強(qiáng)，對(duì)股市和樓市都有正面影響，反之亦然。

對(duì)比房?jī)r(jià)指數(shù)和股指曲線可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去十年的多數(shù)時(shí)間段內(nèi)，股價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲下跌周期都是同步的。首先，從2005年5月起到2010年10月，在這5年半時(shí)間里，A股和房?jī)r(jià)經(jīng)歷了5個(gè)基本同步的上升和下降的小周期。其次，從2010年11月起到2014年9月，在這將近4年的時(shí)間內(nèi)，A股和房?jī)r(jià)走勢(shì)相反。其中，2010年11月到2014年4月的3年半中，房?jī)r(jià)上漲了45%而上證指數(shù)跌了32%.而在2014年5月到9月之間，上證指數(shù)開始上漲，而房?jī)r(jià)則短暫下跌了5個(gè)月。最后，從2014年10月開始至今，A股和房?jī)r(jià)又進(jìn)入同步上漲周期。

從以上歷史數(shù)據(jù)的對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去10年中，有超過(guò)6年的時(shí)間中房?jī)r(jià)和股價(jià)是同步變化的。而從兩者之間的漲跌關(guān)系來(lái)看，每次股市上漲，都會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，股市也常出現(xiàn)下跌。反過(guò)來(lái)則不成立，比如房?jī)r(jià)上漲時(shí)，股市不一定漲；而股市下跌時(shí)，房?jī)r(jià)也不一定下跌。

股價(jià)漲則房?jī)r(jià)必然上漲，這一規(guī)律基本貫穿于過(guò)去10年。唯一的例外發(fā)生在2014年5至9月的短短4個(gè)月之間。此時(shí)上證指數(shù)已開始觸底回升，而房?jī)r(jià)仍有小幅下跌?？紤]到當(dāng)時(shí)股市剛從長(zhǎng)期熊市中復(fù)蘇，漲幅也有限，可以看作是股市對(duì)樓市影響的滯后。隨后兩市即進(jìn)入了同步上升軌道，這一規(guī)律仍然有效。

之所以股市漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，除了前面提到宏觀基本面因素外，財(cái)富效應(yīng)是主要原因。股市大漲使得投資者資產(chǎn)增值，促進(jìn)包括住房在內(nèi)的各類消費(fèi)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，供應(yīng)短期無(wú)法跟上。供不應(yīng)求情況下房?jī)r(jià)自然隨之上升。美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫期間，硅谷豪宅價(jià)格飛漲就是例證。

另一條規(guī)律是房?jī)r(jià)下跌股市也常出現(xiàn)下跌。過(guò)去十年中，房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間很短，下跌的原因也分兩種。一種是宏觀基本面出問(wèn)題，2008年金融危機(jī)的影響下，股市樓市都出現(xiàn)下跌，投資者對(duì)未來(lái)信心不足，因此影響買房意愿；另一種情況是政策影響，2010年5月北京宣布住宅限購(gòu)，這是全國(guó)第一個(gè)限購(gòu)城市。受此影響，一線城市二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)3個(gè)月的短暫下跌。同時(shí)，受樓市調(diào)控和流動(dòng)性收緊的影響，股市也出現(xiàn)短暫下調(diào)。不過(guò)相比經(jīng)濟(jì)基本面的影響，政策對(duì)樓市的影響時(shí)間要短得多，這輪調(diào)整僅維持了3個(gè)月就結(jié)束了。

當(dāng)然，這一條規(guī)律也有反例，同樣是出現(xiàn)在2014年5至9月間。當(dāng)時(shí)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，主要原因在于樓市供求格局的變化，購(gòu)房需求分流而新房存量高企，同時(shí)又疊加了銀行控制房地產(chǎn)行業(yè)信貸的負(fù)面影響。由于這是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的調(diào)整，所以除了地產(chǎn)股受影響外，并未引起股市整體的變化。

從歷史數(shù)據(jù)中尋找規(guī)律，目的還是為了預(yù)測(cè)未來(lái)。目前股指和房?jī)r(jià)指數(shù)的走勢(shì)與2007年非常接近。從2005年5月到2007年12月，上證綜指漲了將近400%，帶動(dòng)同期一線城市房?jī)r(jià)上升了84%.而目前上證指數(shù)比一年前的低位已經(jīng)上升了150%，一線城市的二手房?jī)r(jià)從去年9月回升起至今，平均漲幅還只有7%.從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在股市財(cái)富效應(yīng)的影響下，年內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)上漲是沒(méi)有懸念的。

當(dāng)然，我們也應(yīng)該意識(shí)到，股市畢竟不是影響房?jī)r(jià)的決定因素。市場(chǎng)基本供求關(guān)系和房地產(chǎn)政策對(duì)樓市的影響更直接。隨著房地產(chǎn)黃金十年的結(jié)束，人均居住條件已有很大改善，未來(lái)成交量和價(jià)格大幅增長(zhǎng)的空間比8年前小了很多。而一線以外的眾多二三四線城市，供應(yīng)壓力依然較大，需求也遠(yuǎn)不如一線城市穩(wěn)定，樓市的回升很難一蹴而就。而政策方面，雖然二套房貸、利率不斷松動(dòng)，“3？30新政”二手房營(yíng)業(yè)稅下調(diào)更是對(duì)一線城市利好，但同時(shí)限購(gòu)仍在，只要確保執(zhí)行不放松，仍將對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的漲幅有所限制。