房?jī)r(jià)地價(jià)回暖調(diào)控或加大力度

內(nèi)容摘要：北京市則試圖用大量的自住型商品房來(lái)平抑房?jī)r(jià)。北京市住建委10月22日發(fā)布，今年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，明年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，占總供應(yīng)量的50%。

中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海，對(duì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)一點(diǎn)都不感到意外。這是因?yàn)椋^(guò)去幾個(gè)月里沒(méi)有出臺(tái)任何可能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生重大影響的政策。相反，促使房?jī)r(jià)上漲的因素未發(fā)生一點(diǎn)變化。“對(duì)于擔(dān)心土地改革的地方政府來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是賣(mài)地還債的好機(jī)會(huì)。”曹建海說(shuō)。

多地房?jī)r(jià)地價(jià)創(chuàng)新高，房?jī)r(jià)和地價(jià)之間呈現(xiàn)出互相推漲的局面。各方對(duì)于后市政策的猜測(cè)也進(jìn)一步升級(jí)。

最好的賣(mài)地時(shí)機(jī)？

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月22日發(fā)布的數(shù)據(jù)，一線城市房?jī)r(jià)漲幅最為兇猛。京滬深穗的房?jī)r(jià)同比漲幅均已經(jīng)突破20%。

二線城市中，多地房?jī)r(jià)也創(chuàng)新高。南京新建商品住宅價(jià)格在連漲16個(gè)月以后，同比漲幅達(dá)到14.5%。青島新建商品住宅價(jià)格同比上漲9.3%，為今年9個(gè)月以來(lái)最大漲幅。蘭州新建商品房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲7.5%，同比漲幅又創(chuàng)下近兩年新高。

不僅價(jià)格上漲，交易量也在上漲，伴隨與此的是地價(jià)的上漲。10月22日，國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院，發(fā)布了2015年第三季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告。監(jiān)測(cè)顯示，第三季度全國(guó)地價(jià)水平持續(xù)小幅上漲，環(huán)比、同比增長(zhǎng)率加速上升。

三季度以來(lái)，多地成交了高價(jià)地塊，北京、上海、深圳等一線城市和天津、武漢、杭州等熱點(diǎn)城市，部分宗地的成交總價(jià)或單價(jià)超越了歷史高值。珠三角的上漲最為明顯，基本上是長(zhǎng)三角、環(huán)渤海兩大區(qū)域增長(zhǎng)率的二倍左右。從北京來(lái)看，最近一個(gè)月左右，北京連續(xù)掛牌35塊地。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，年內(nèi)北京土地出讓金突破1500億已成定局。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰表示，自去年6月份至今，全國(guó)樓市持續(xù)升溫。漲價(jià)的背后是一線城市供需矛盾短期難以得到根本性緩解。不斷上漲的地價(jià)也在一定程度上拉升了后市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。對(duì)市場(chǎng)預(yù)期各方是驚人地一致看漲。

在曹建海看來(lái)，賣(mài)地收入是地方政府的利益所在，有些地方政府甚至希望搶在改革前夕將地賣(mài)出。一旦實(shí)行土地改革，農(nóng)村土地確權(quán)之后，地方政府將不再掌握賣(mài)地的主動(dòng)權(quán)，集體用地如果可以直接上市，地方政府的賣(mài)地收入將會(huì)大幅下降?，F(xiàn)在或是最好的賣(mài)地時(shí)機(jī)。

調(diào)控不排除加碼的可能

對(duì)于持續(xù)上漲的地價(jià)和房?jī)r(jià)，地方政府并非毫無(wú)忌憚。

10月22日，廣東省國(guó)土資源廳召開(kāi)全省房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作座談會(huì)，對(duì)下一階段房地產(chǎn)管理和調(diào)控工作做出部署。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，既要堅(jiān)持市場(chǎng)形成地價(jià)的機(jī)制，也要消除炒作，消除地價(jià)異常信號(hào)，確保今年第四季度和明年第一季度不再出現(xiàn)“地王”。

平安證券分析師周雅婷觀察到，一線城市房?jī)r(jià)已超過(guò)2015年人均可支配收入實(shí)際漲幅10個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)房?jī)r(jià)控制的壓力依然較大。深圳市近期提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的八項(xiàng)措施，包括限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政手段，同時(shí)擬提高二套房首付比例和利率上浮水平，這或?qū)⒊蔀橹攸c(diǎn)城市尤其是房?jī)r(jià)上漲較快城市政策面收緊的信號(hào)。

北京市則試圖用大量的自住型商品房來(lái)平抑房?jī)r(jià)。北京市住建委10月22日發(fā)布，今年北京將推出2萬(wàn)套自住型商品房，明年計(jì)劃推出5萬(wàn)套左右，占總供應(yīng)量的50%。

但華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，北京市推出自住型住房，主要是從數(shù)據(jù)上拉低房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)群體，則指向不明。曹建海也擔(dān)心，這種新型住房會(huì)被權(quán)力階層侵占。他們的擔(dān)心并非毫無(wú)道理。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，目前，在我國(guó)657個(gè)設(shè)市城市中，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍比較平穩(wěn)，北京、廣州等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不代表全國(guó)。秦虹表示，部分城市房?jī)r(jià)上漲明顯，是眾多社會(huì)問(wèn)題的集中表現(xiàn)，其背后的原因是極其復(fù)雜的，不能簡(jiǎn)單地歸咎于調(diào)控政策不力，盡管調(diào)控政策也有需要完善的地方。平安證券也判斷，不會(huì)出臺(tái)全國(guó)性的緊縮措施。

但擔(dān)心始終存在。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)桑豫峰認(rèn)為，如果熱點(diǎn)城市漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，不排除三中全會(huì)后個(gè)別城市調(diào)控政策加碼的可能。目前購(gòu)房者對(duì)政策的預(yù)期較濃，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈的心態(tài)還會(huì)持續(xù)，一部分人群還在等待三中全會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)政策的定調(diào)信息。從長(zhǎng)期來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然存在，拉動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的主要因素沒(méi)有發(fā)生根本變化，要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題，尤其是房?jī)r(jià)的上漲問(wèn)題，仍然有賴于房地產(chǎn)制度的根本改革，包括討論中的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，否則影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的那些主要問(wèn)題會(huì)繼續(xù)存在。

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