2008年三季度中國房地產(chǎn)市場形勢分析報告

2008年是國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢異常復(fù)雜、快速多變的一年。

　　從國際形勢看，受美國次貸危機(jī)影響，國際金融市場出現(xiàn)劇烈動蕩，全球經(jīng)濟(jì)前景不容樂觀，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多。從國內(nèi)形勢看，經(jīng)濟(jì)增長放緩趨勢明顯，企業(yè)利潤和財(cái)政收入增速下降，資本市場持續(xù)波動和低迷。

　　2008年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速減緩；土地購置和開發(fā)面積增速大幅回落，部分地區(qū)出現(xiàn)負(fù)增長；房屋施工面積、新開工面積和竣工面積增速繼續(xù)回落；商品房銷售面積及銷售額下滑趨勢顯著；房屋銷售價格指數(shù)漲幅明顯回落，出現(xiàn)負(fù)增長的地區(qū)范圍繼續(xù)擴(kuò)大。

　　一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行的主要特征

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩，90平米以下住房投資增速持續(xù)回落

　　2008年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21278億元，同比增長26.5%，增幅比上年同期低3.8個百分點(diǎn)，增幅放緩趨勢較為明顯。其中，商品住宅完成投資15508億元，同比增長28.7%，增幅比上年同期回落4.1個百分點(diǎn)。從商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重看，比重繼續(xù)上升，2008年前三季度為72.9%，比上年同期高1.2個百分點(diǎn)。

　　90平方米以下住房持續(xù)高速增長，但增幅繼續(xù)回落。前三季度，90平方米以下住房完成投資4323億元，增長69.1%，增速較上半年回落16個百分點(diǎn)。

　　2．土地開發(fā)與購置面積雙雙負(fù)增長

　　2008年，受市場銷售低迷及企業(yè)對未來市場信心下降影響，房地產(chǎn)企業(yè)購置與開發(fā)土地面積均出現(xiàn)明顯回落態(tài)勢，前三季度土地購置面積與完成開發(fā)面積均為負(fù)增長。

　　從完成開發(fā)土地面積看，1-9月，全國完成開發(fā)面積1.79億平方米，同比下降1.6%，增速較上半年下降11.5個百分點(diǎn)，較2007年全年下降0.7個百分點(diǎn)。從購置土地面積看，1-9月，全國房地產(chǎn)企業(yè)共購置土地面積2.75億平方米，同比下降2.9%，增速較上半年下降10.5個百分點(diǎn)，較2007年全年下降13.9個百分點(diǎn)。

　　3.商品房施、竣工面積持續(xù)回落

　　2008年前三季度，全國商品房建設(shè)速度持續(xù)回落，新開工面積降幅最為明顯。分地區(qū)看，中部地區(qū)施工、新開工及竣工面積同比增速均出現(xiàn)負(fù)增長。

　　從施工面積上看，1-9月全國房屋施工面積為24.04億平方米，同比增長20.3%，增幅比上年同期下降2.1個百分點(diǎn)，比上半年回落3.8個百分點(diǎn)；其中，住宅施工19.1億平方米，增長21.2%，同比下降2.4個百分點(diǎn)。其中，商品房新開工面積7.4億平方米，增長10.2%，增速同比下降11.4個百分點(diǎn)，比上半年回落8.9個百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積6.1億平方米，增長9.6%，增速比上年同期下降14個百分點(diǎn)。

　　從竣工面積上看，1-9月全國商品房竣工面積2.7億平方米，同比增長9.7%，增幅比上年同期低1.3個百分點(diǎn)，比上半年回落4.1個百分點(diǎn)；其中，商品住宅竣工面積2.2億平方米，增長8.6%，增幅比上年同期回落了2.4個百分點(diǎn)。

　　4．市場銷售延續(xù)負(fù)增長，銷售壓力加大

　　2007年年底以來，全國部分城市房地產(chǎn)市場先后出現(xiàn)了觀望態(tài)勢，并逐步向周邊地區(qū)蔓延，形成了全國性的觀望。

　　2008年前三季度，全國商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)4.03億平方米，同比下降14.9%；其中，商品住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)3.67億平方米，同比下降15.3%。商品房銷售面積的下降幅度較上半年繼續(xù)加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴(yán)重。這是自1998年住房制度改革以來，房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)的較長時間的調(diào)整，是商品房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降。

　　從各城市運(yùn)行情況上看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)下降態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場銷售面積均為負(fù)增長，表現(xiàn)出明顯的觀望態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力加大。部分開發(fā)商開始加大促銷力度，9月份當(dāng)月，商品房銷售形勢有所好轉(zhuǎn)，銷售面積同比跌幅有所回升，但這并不能表明房地產(chǎn)有復(fù)蘇的跡象。

　　5．價格漲幅繼續(xù)回落，全國房價環(huán)比出現(xiàn)負(fù)增長

　　2008年前三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回落態(tài)勢，9月份全國房屋銷售價格上漲3.5%，漲幅比上個月回落1.8個百分點(diǎn)，比6月份回落4.7個百分點(diǎn)，比1月份回落7.8個百分點(diǎn)，漲幅明顯回落。

　　2008年前三季度，全國房屋銷售價格各季度環(huán)比漲幅分別為0.8、0.3和-0.1，遠(yuǎn)低于2007年三季度和四季度的4.3和2.6的季度環(huán)比漲幅。這些都表明，2008年全國房屋銷售價格上漲趨勢已經(jīng)呈明顯的放緩態(tài)勢。

　　分城市看，9月份，在70個大中城市中有4個城市房屋銷售價格漲幅高于10%，有4個城市房屋銷售價格同比出現(xiàn)下跌，累計(jì)有45個城市的房屋銷售價格漲幅低于5%。從環(huán)比價格情況看，有24個城市的房價環(huán)比出現(xiàn)下跌，房價環(huán)比漲幅超過1%的有3個城市。

　　不管是從同比還是從環(huán)比價格上看，9月份房價出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量都在增多，其他城市的漲幅也出現(xiàn)不同程度的回落，這表明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了調(diào)整中期，市場各方將會對價格展開激烈博弈。

　　二、政策建議

　　1．對房地產(chǎn)調(diào)控政策適時適度調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展

　　建議政府適時適度出臺政策措施，對前一階段的房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展。但是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的一些變化（市場觀望情緒較重，銷售面積持續(xù)負(fù)增長，部分城市房價出現(xiàn)下跌），是近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施的積極效果，是對近年來房價持續(xù)過快上漲的一個理性調(diào)整。政府人為阻止這一進(jìn)程可能會給未來房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展帶來更大的風(fēng)險。政府在出臺有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策時應(yīng)更關(guān)注民生，加強(qiáng)住房保障體系的建設(shè)和完善，避免政府在房地產(chǎn)市場中的“缺位”和“越位”。

　　2．繼續(xù)加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)市場中的市場缺陷

　　住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機(jī)制無法解決全部居民的居住問題，住房保障則通過政府的干預(yù)，彌補(bǔ)了市場調(diào)節(jié)的不足。當(dāng)前我國住房保障的范圍和力度都偏低，下一步需進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障建設(shè)，完善住房保障制度，加大住房保障力度，通過多層次的住房供應(yīng)體系，滿足中低收入群體的住房需求。

　　3．加強(qiáng)銀行風(fēng)險管理，滿足房地產(chǎn)業(yè)正常信貸需求

　　銀行體系要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，特別是符合國家相關(guān)支持政策的房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的支持力度，科學(xué)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，引發(fā)更為嚴(yán)重的問題。

　　另外，銀行應(yīng)加強(qiáng)新增貸款管理。警惕開發(fā)商為融通資金，采取“虛假按揭”和變相“零首付”等行為騙取貸款，加大銀行風(fēng)險，加強(qiáng)貸款審查和還款記錄的監(jiān)測。同時，針對房地產(chǎn)按揭貸款，要逐步實(shí)現(xiàn)按照風(fēng)險對價的原則科學(xué)確定貸款利率，即貸款利率應(yīng)根據(jù)貸款人的還款能力、貸款成數(shù)以及所在區(qū)域房價的泡沫程度等風(fēng)險因素不同而進(jìn)行調(diào)整，通過住房按揭貸款的差別化進(jìn)一步推進(jìn)商業(yè)銀行的利率市場化改革。

　　4．加強(qiáng)信息披露，提升市場消費(fèi)信心

　　建議各有關(guān)政府部門應(yīng)根據(jù)自身所掌握的權(quán)威資料和數(shù)據(jù)，加強(qiáng)信息披露，定期公布房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的權(quán)威信息，提升政府公信力，引導(dǎo)市場輿論導(dǎo)向，提升市場消費(fèi)信心，維護(hù)市場穩(wěn)定運(yùn)行。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整中期，市場回暖的關(guān)鍵在于消費(fèi)者對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期。住房產(chǎn)品因其具有價值高的特點(diǎn)，消費(fèi)者在消費(fèi)過程中也較為謹(jǐn)慎，在市場形勢不明朗的情況下消費(fèi)者選擇理性觀望，而走出觀望的核心在于其是否對未來的房地產(chǎn)市場充滿信心，只有對未來的房地產(chǎn)價格水平充滿信心，市場才能夠真正回暖。

　　5．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在政府救市的同時積極自救

　　政府救市保護(hù)的是自住型需求，而不是房地產(chǎn)企業(yè)或者高房價。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在政府出手救市的同時，更應(yīng)該加強(qiáng)自救，一方面要拓寬融資渠道，保證企業(yè)資金鏈安全，另一方面更要加強(qiáng)產(chǎn)品定位和營銷策劃研究，將房價調(diào)整到一個合理的水平，主動提升市場信心。

　　在打破市場交易低迷的困局上面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新審視自身的產(chǎn)品定位和潛在客戶，準(zhǔn)確了解自身產(chǎn)品的市場需求狀況，從而采取相應(yīng)的促銷措施。在進(jìn)行營銷策劃時，可提出當(dāng)未來兩年或三年后房價跌幅超過一定比例時就給予購房者超出部分的補(bǔ)償，消除購房者特別是自住型購房者的后顧之憂，帶動自身樓盤走出銷售困局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場走出觀望，逐步回暖。

　　三、2008年全年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測

　　根據(jù)2008年前三季度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，我們預(yù)計(jì)2008年全年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢，投資、資金來源、施工建設(shè)均出現(xiàn)回落，銷售面積繼續(xù)保持負(fù)增長，房屋銷售價格保持低位運(yùn)行。

　　1．投資增長繼續(xù)回落

　　預(yù)計(jì)2008年全年，固定資產(chǎn)投資完成額達(dá)到14.55萬億元，增長23.9%，增速較2007年回落1.9個百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.11萬億元，增長23.1%，增幅同比回落7.1個百分點(diǎn)；商品住宅投資完成2.26萬億元，增長25.6%，增幅同比回落6.5個百分點(diǎn)。

　　2．房地產(chǎn)資金來源增速出現(xiàn)回落

　　受房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)低迷影響，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源重要比重的其他資金來源（包括個人按揭貸款和定金及預(yù)收款）增長較為緩慢，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總體增幅出現(xiàn)明顯回落。預(yù)計(jì)2008年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá)到41289億元，同比增長10.2%，與08年三季度相比，回落0.5個百分點(diǎn)，與2007年全年相比，增速回落27.1個百分點(diǎn)。與房地產(chǎn)完成開發(fā)投資增幅相比，增幅低15.9個百分點(diǎn)。

　　3．商品房建設(shè)平穩(wěn)回落

　　2008年下半年，商品房建設(shè)增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為26.89萬億平方米，同比增長13.8%，其中商品住宅施工面積為21.83萬億平方米，增長17.1%。與2007年同期相比，商品房和商品住宅施工面積增幅分別回落7.3個百分點(diǎn)和5.8個百分點(diǎn)。

　　從竣工面積上看，2008年全年商品房竣工面積將達(dá)到60852萬平方米，同比增長0.4%，其中商品住宅竣工面積48312萬平方米，同比增長1.1%。與2007年相比，竣工面積增長有所放緩，商品房和商品住宅竣工面積增速分別回落4.6和3.2個百分點(diǎn)。

　　4．銷售面積繼續(xù)保持下降，下降幅度較大

　　從銷售面積上看，2008年前三季度，受宏觀經(jīng)濟(jì)走勢放緩以及對未來房價走勢預(yù)期影響，市場觀望情緒明顯，商品房銷售持續(xù)低迷，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴(kuò)大態(tài)勢。預(yù)計(jì)2008年全年商品房銷售市場將延續(xù)這種趨勢，整體增幅繼續(xù)處于較低水平。

　　預(yù)計(jì)2008年全年全國商品房銷售面積為66485萬平方米，同比下降14.1%，與2007年相比，增幅回落39.7個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積為59435萬平方米，同比下降15.3%，與2007年相比回落42.3個百分點(diǎn)。

　　5．房屋銷售價格指數(shù)繼續(xù)回落

　　從房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)上看， 2008年全國房屋銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)回落態(tài)勢。預(yù)計(jì)2008年12月當(dāng)月房屋銷售價格指數(shù)為100.2（同比指數(shù)），比2008年6月回落7個百分點(diǎn)，比2007年12月回落10.3個百分點(diǎn)。其中，商品房銷售價格指數(shù)為100.1，商品住宅銷售價格指數(shù)為100.2，分別比2008年6月低8.4和9.0個百分點(diǎn)。這是自2003年4季度以來，房屋價格漲幅首次回落到1%以內(nèi)。
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本文來源：泛普軟件責(zé)任編輯：CY11 關(guān)鍵字：房地產(chǎn)

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