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2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)
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3月28日,“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單在北京公布。“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究”由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同主辦。萬(wàn)科、中海和保利位列三甲,河南省僅有建業(yè)上榜,同時(shí)建業(yè)還躋身“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)穩(wěn)健性十強(qiáng)”。在同時(shí)舉行的“第六屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”上,“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)”成為與會(huì)房地產(chǎn)界人士和專家學(xué)者關(guān)注的話題。與會(huì)人員普遍認(rèn)為,2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大,存量房消化壓力大,房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降,保障性住房建設(shè)力度顯著加大。這些都會(huì)對(duì)尚不明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張,房?jī)r(jià)下行的壓力依然很大,行業(yè)整合不可避免。
商品房供大于求
2008年盡管我國(guó)商品房銷售面積同比下降19.7%,但全年新開工面積和施工面積分別增長(zhǎng)2.3%和16%,施工面積(27.4億平方米)和新開工面積(9.76億平方米)與同期銷售面積(6.2億平方米)的比值分別為4.42∶1和1.57∶1,比值均創(chuàng)歷年新高,市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大。另一方面,一些主要城市商品房可售量(指已獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中未售出的面積)在2008年顯著上升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù),北京、重慶、武漢、上海、深圳、杭州等城市的可售量,以過(guò)去半年平均銷售量計(jì)算,消化期少則10個(gè)月,多則要兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房?jī)r(jià)下降呈現(xiàn)出從珠三角、中部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海依次推進(jìn)的態(tài)勢(shì),消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài),使得購(gòu)房者的觀望范圍向全國(guó)蔓延。與會(huì)者預(yù)計(jì),2009年,前期房?jī)r(jià)漲幅較大的城市下調(diào)的幅度可能要大些;過(guò)去沒(méi)有大漲的城市,價(jià)格上也不會(huì)大起大落。前兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的一線發(fā)達(dá)城市,如深圳、廣州、上海、北京等,本地居民購(gòu)買力和外來(lái)資本吸引力強(qiáng),也是外地居民居住、工作的重要目的地,潛在的自住需求和投資需求比較旺盛。房?jī)r(jià)一旦調(diào)整到合理區(qū)間,成交量可能較快反彈,并會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)。前期投資規(guī)模較大,而本地居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力或?qū)ν鈦?lái)人口吸引力不強(qiáng)的城市(主要是中西部的一些城市,也包括東部地區(qū)的一些中小城市),即使是房?jī)r(jià)有所下降,成交量仍難以較快反彈,這些城市的存量商品房屋消化時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)一些。
開發(fā)投資意愿低
與會(huì)者認(rèn)為,受市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大、銷售下滑、未來(lái)走勢(shì)不明和資金緊張等影響,2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿不足,減少土地購(gòu)買、推遲新開工、延緩施工進(jìn)度,會(huì)導(dǎo)致投資規(guī)模繼續(xù)下降。
國(guó)家雖然采取了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,但這些政策和措施還有待進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí),有實(shí)力、有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)可能得到更多的資金支持,而大多數(shù)中小企業(yè)、也包括2007年過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè),由于不具備股市融資的資格和能力,金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理,如果市場(chǎng)銷售狀況不能迅速回暖,2009年資金將相當(dāng)緊張,投資能力也大大減弱。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),2008年,60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1600宗,面積約8000萬(wàn)平方米,規(guī)劃面積超過(guò)1.6億平方米,相當(dāng)于2007年總供應(yīng)量的四分之一左右。此外,2007年高價(jià)拿地的后遺癥不斷顯現(xiàn),開發(fā)企業(yè)紛紛采取退地、延期開工、延遲繳納土地出讓金等方式緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。
另外,銀根緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款難度增加。信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺,市場(chǎng)銷售下滑造成企業(yè)對(duì)短期市場(chǎng)走勢(shì)悲觀。在資金鏈吃緊,市場(chǎng)短期走勢(shì)不明的情況下,開發(fā)商拿地時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大,觀望僵局持續(xù),出手更加謹(jǐn)慎。
保障房沖擊市場(chǎng)
與會(huì)者認(rèn)為,去年年底三年9000億元的保障性住房建設(shè)計(jì)劃的出臺(tái),一方面是中央政府加大保障性住房建設(shè)力度決心的顯現(xiàn),有助于改善低收入群體的居住環(huán)境,有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。但另一方面,據(jù)初步估算,未來(lái)幾年內(nèi)保障性住房建設(shè)在商品房建設(shè)中比重將超過(guò)15%。由于目前保障性住房的準(zhǔn)入制度和執(zhí)行力度上均有不足,加之目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整中,保障性住房建設(shè)將給商品住宅帶來(lái)一定的影響。
房地產(chǎn)市場(chǎng)人士普遍擔(dān)心,以前保障性住房規(guī)模不夠大,很多人都被擠到商品房市場(chǎng)去了,而如果增加很多保障性住房的話,必然就不會(huì)有那么多人去追捧商品房了。在目前市場(chǎng)狀況下,新面市和新開工保障性住房面積對(duì)普通商品房市場(chǎng)無(wú)疑產(chǎn)生巨大沖擊,必然分流更多買房人,加劇市場(chǎng)危機(jī)。保障性住房的核心優(yōu)勢(shì)便是價(jià)格低廉,這必然會(huì)吸引相當(dāng)部分符合條件的購(gòu)房人購(gòu)買保障性住房,但是目前市場(chǎng)能否讓這么大量的保障性住房迅速消化,恐怕要打上個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。同時(shí),城市郊區(qū)低端項(xiàng)目的開發(fā)商日子將更加難過(guò),這一局面在目前市場(chǎng)上已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái),而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價(jià)格體系坍塌,在將來(lái)出現(xiàn)普通商品房和兩限房同價(jià)競(jìng)爭(zhēng)也不無(wú)可能,倘若出現(xiàn)這樣的狀況,那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵,銷售遇冷可以預(yù)見。
本文來(lái)源:中商情報(bào)網(wǎng) 責(zé)任編輯:CY11 關(guān)鍵字:市場(chǎng) 趨勢(shì) 房地產(chǎn) 2009年
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