2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)

　　3月28日，“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”名單在北京公布。“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)研究”由中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同主辦。萬(wàn)科、中海和保利位列三甲，河南省僅有建業(yè)上榜，同時(shí)建業(yè)還躋身“2009中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)穩(wěn)健性十強(qiáng)”。

　　在同時(shí)舉行的“第六屆中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)家峰會(huì)”上，“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)”成為與會(huì)房地產(chǎn)界人士和專家學(xué)者關(guān)注的話題。與會(huì)人員普遍認(rèn)為，2009年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大，存量房消化壓力大，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿下降，保障性住房建設(shè)力度顯著加大。這些都會(huì)對(duì)尚不明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，房?jī)r(jià)下行的壓力依然很大，行業(yè)整合不可避免。

　　商品房供大于求

　　2008年盡管我國(guó)商品房銷售面積同比下降19.7%，但全年新開工面積和施工面積分別增長(zhǎng)2.3%和16%，施工面積（27.4億平方米）和新開工面積（9.76億平方米）與同期銷售面積（6.2億平方米）的比值分別為4.42∶1和1.57∶1，比值均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大。另一方面，一些主要城市商品房可售量（指已獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中未售出的面積）在2008年顯著上升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，北京、重慶、武漢、上海、深圳、杭州等城市的可售量，以過(guò)去半年平均銷售量計(jì)算，消化期少則10個(gè)月，多則要兩年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。房?jī)r(jià)下降呈現(xiàn)出從珠三角、中部、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海依次推進(jìn)的態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者買漲不買跌的心態(tài)，使得購(gòu)房者的觀望范圍向全國(guó)蔓延。與會(huì)者預(yù)計(jì)，2009年，前期房?jī)r(jià)漲幅較大的城市下調(diào)的幅度可能要大些；過(guò)去沒(méi)有大漲的城市，價(jià)格上也不會(huì)大起大落。前兩年房?jī)r(jià)漲幅較大的一線發(fā)達(dá)城市，如深圳、廣州、上海、北京等，本地居民購(gòu)買力和外來(lái)資本吸引力強(qiáng)，也是外地居民居住、工作的重要目的地，潛在的自住需求和投資需求比較旺盛。房?jī)r(jià)一旦調(diào)整到合理區(qū)間，成交量可能較快反彈，并會(huì)帶動(dòng)周邊地區(qū)。前期投資規(guī)模較大，而本地居民經(jīng)濟(jì)實(shí)力或?qū)ν鈦?lái)人口吸引力不強(qiáng)的城市（主要是中西部的一些城市，也包括東部地區(qū)的一些中小城市），即使是房?jī)r(jià)有所下降，成交量仍難以較快反彈，這些城市的存量商品房屋消化時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)一些。

　　開發(fā)投資意愿低

　　與會(huì)者認(rèn)為，受市場(chǎng)潛在供應(yīng)量大、銷售下滑、未來(lái)走勢(shì)不明和資金緊張等影響，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資意愿不足，減少土地購(gòu)買、推遲新開工、延緩施工進(jìn)度，會(huì)導(dǎo)致投資規(guī)模繼續(xù)下降。

　　國(guó)家雖然采取了積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但這些政策和措施還有待進(jìn)一步細(xì)化和落實(shí)，有實(shí)力、有信譽(yù)的開發(fā)企業(yè)可能得到更多的資金支持，而大多數(shù)中小企業(yè)、也包括2007年過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)，由于不具備股市融資的資格和能力，金融機(jī)構(gòu)為避險(xiǎn)又加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)的貸款管理，如果市場(chǎng)銷售狀況不能迅速回暖，2009年資金將相當(dāng)緊張，投資能力也大大減弱。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2008年，60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1600宗，面積約8000萬(wàn)平方米，規(guī)劃面積超過(guò)1.6億平方米，相當(dāng)于2007年總供應(yīng)量的四分之一左右。此外，2007年高價(jià)拿地的后遺癥不斷顯現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)紛紛采取退地、延期開工、延遲繳納土地出讓金等方式緩解資金壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。

　　另外，銀根緊縮使得房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款難度增加。信貸緊縮導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺，市場(chǎng)銷售下滑造成企業(yè)對(duì)短期市場(chǎng)走勢(shì)悲觀。在資金鏈吃緊，市場(chǎng)短期走勢(shì)不明的情況下，開發(fā)商拿地時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，觀望僵局持續(xù)，出手更加謹(jǐn)慎。

　　保障房沖擊市場(chǎng)

　　與會(huì)者認(rèn)為，去年年底三年9000億元的保障性住房建設(shè)計(jì)劃的出臺(tái)，一方面是中央政府加大保障性住房建設(shè)力度決心的顯現(xiàn)，有助于改善低收入群體的居住環(huán)境，有助于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。但另一方面，據(jù)初步估算，未來(lái)幾年內(nèi)保障性住房建設(shè)在商品房建設(shè)中比重將超過(guò)15%。由于目前保障性住房的準(zhǔn)入制度和執(zhí)行力度上均有不足，加之目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整中，保障性住房建設(shè)將給商品住宅帶來(lái)一定的影響。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)人士普遍擔(dān)心，以前保障性住房規(guī)模不夠大，很多人都被擠到商品房市場(chǎng)去了，而如果增加很多保障性住房的話，必然就不會(huì)有那么多人去追捧商品房了。在目前市場(chǎng)狀況下，新面市和新開工保障性住房面積對(duì)普通商品房市場(chǎng)無(wú)疑產(chǎn)生巨大沖擊，必然分流更多買房人，加劇市場(chǎng)危機(jī)。保障性住房的核心優(yōu)勢(shì)便是價(jià)格低廉，這必然會(huì)吸引相當(dāng)部分符合條件的購(gòu)房人購(gòu)買保障性住房，但是目前市場(chǎng)能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。同時(shí)，城市郊區(qū)低端項(xiàng)目的開發(fā)商日子將更加難過(guò)，這一局面在目前市場(chǎng)上已經(jīng)表現(xiàn)出來(lái)，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價(jià)格體系坍塌，在將來(lái)出現(xiàn)普通商品房和兩限房同價(jià)競(jìng)爭(zhēng)也不無(wú)可能，倘若出現(xiàn)這樣的狀況，那以滿足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷售遇冷可以預(yù)見。
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